L’imposition sur les successions est réalisée via la réalisation de plusieurs étapes : calcul de l’actif brut du défunt, détermination de la part nette de l’héritier, application des abattements puis d’un barème et enfin d’éventuelles réduction d’impôts.
Nous tenons à avertir le lecteur que cet article a été rédigé en août 2021. Le régime d’imposition sur la succession peut avoir fait l’objet de modifications postérieures à la rédaction de cet article.
Pour compléter vos connaissances en matière de succession, nous vous invitons à lire nos articles : « Héritage, succession : quel est le sort des biens immobiliers ? » et « Comment évaluer le rachat de soulte ? ».
Avant d’évoquer en détail les étapes de l’imposition sur la succession, nous allons d’abord nous concentrer sur les possibilités d’exonération.
Le régime d’imposition sur la succession prévoit plusieurs possibilités d’exonérations. Nous allons lister les principaux cas.
Certains cas d’exonérations existent en raison de la qualité de l’héritier ou de sa situation particulière. D’autres cas d’exonération sont applicables lorsque le défunt a connu une situation particulière. Enfin, certaines catégories de bien font l’objet d’une exonération totale.
L’époux et le partenaire de PACS sont exonérés en totalité de l’imposition sur les successions.
Les héritiers sont exonérés du paiement des droits de succession lorsque le défunt a connu une des situations suivantes :
Si l’héritière est une association reconnue d’utilité publique, elle est exonérée du paiement des droits de succession. L’association doit poursuivre un des objets suivants :
Certaines personnes et organismes publics sont exonérés de droits de succession lorsqu’il leur est légué un bien :
Les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire ou classés au titre des monuments historiques font l’objet d’une exonération totale d’impôt sur la succession. Cette exonération s’étend aux meubles qui constituent le monument historique.
Cette exonération suppose la conclusion d’une convention entre l’héritier et le ministère de la Culture. Cette convention organise notamment les modalités d’accès du public au bien. Il s’agit aussi d’organiser l’entretien du bien.
Il est possible d’être exonéré d’imposition sur les œuvres d’art. L’œuvre d’art doit faire l’objet d’un don à l’État. Le ministère de l’Économie et des Finances doit autoriser l’opération.
Certaines réversions de rentes viagères sont exonérées d’impôt sur la succession. Sont notamment concernés les réversions au profit de successeurs en ligne directe.
Le régime Sérot-Monichon, créé par une loi de 1930, permet une exonération partielle des biens forestiers ou agricoles. L’exonération représente 75% de la valeur des droits de mutation.
L’obtention de cette exonération est subordonnée à l’obtention d’un certificat par la Direction Départementale des Territoires.
Certains biens immobiliers, acquis neufs et à une certaine période, peuvent faire l’objet d’une exonération plafonnée à 46 000 € par part. Plusieurs conditions sont requises :
Le dispositif Dutreil permet d’alléger l’imposition des titres de sociétés et entreprises individuelles transmis(es) à titre gratuit. Ce dispositif est subordonné à la réunion de conditions relativement complexe à appréhender. Le Pacte Dutreil fait l’objet d’un développement complet sur notre page : « Transmission d’une entreprise familiale : avez-vous pensé au Pacte Dutreil ? ».
Après le décès, il est procédé au bilan patrimonial du défunt. L’actif brut correspond au total de l’actif du patrimoine du défunt. Le calcul de l’actif brut est notamment réalisé au moyen d’un inventaire.
La valeur des biens à retenir pour le calcul de l’actif brut est la valeur vénale au jour du décès.
Au moment du calcul de l’actif brut du défunt, plusieurs particularités peuvent intervenir.
Par exemple, certaines rentes ou indemnités dues au défunt en réparation de dommages corporels liés à un accident ou à une maladie sont déductibles de l’actif successoral.
Aussi, les œuvres d’arts connaissent un mode particulier d’évaluation de leur valeur. Plusieurs paramètres précis sont pris en compte :
L’évaluation des biens immobiliers peut être source de conflits. Faire appel à un expert compétent et indépendant est souvent nécessaire. La réalisation d’un rapport d’expertise permet de couper court à tout débat sur la valeur vénale d’un bien immobilier. Le formalisme et l’étendue des études des rapports d’expertises du Cabinet LAMY confèrent toutes les preuves nécessaires pour justifier la valeur vénale du bien.
Les droits de succession sont calculés à partir de la part nette de chacun des héritiers. Pour déterminer la part nette, il est fait déduction des dettes du défunt. Pour qu’une dette soit déduite de l’actif brut, deux conditions doivent être réunies :
Certaines dettes ne sont pas déductibles de l’actif brut :
Deux postes particuliers sont assimilés comme des dettes du défunt :
Pour qu’elle soit régulièrement déduite, le contribuable doit faire apparaître la dette dans un inventaire qui est joint à la déclaration de succession.
En principe, pour la détermination de la part nette, l’administration fiscale prend en compte les donations consenties par le défunt de son vivant. La valeur des donations est comptabilisée dans la part nette.
Il y des exceptions à ce principe. Les donations peuvent ne pas être prises en compte dans la part nette. Il s’agit de deux cas précis : les donations réalisées depuis plus de 15 ans avant le décès et les dons familiaux de sommes d’argent déclarés dans le mois suivant la date du don.
Une fois la part nette déterminée il est possible d’appliquer un abattement. Le montant des abattements dépend du degré de lien de parenté avec le défunt. Plus le lien de parenté est proche et plus l’abattement est important :
Certains héritiers en raison de leur situation particulière bénéficient d’un abattement. Il s’agit notamment des personnes en situation de handicap. Ces personnes bénéficient d’un abattement de 159 325 €.
Il n’y a pas un mais plusieurs barèmes progressifs. Ces barèmes possèdent plusieurs tranches en fonction du montant de la part nette après abattement.
Le tableau suivant présente le barème d’imposition applicable aux héritiers en ligne direct. Il s’agit des enfants, parents, grands-parents, petits-enfants et arrière-petits-enfants.
Part taxable après abattement
Taux d’imposition
Le tableau suivant présente le barème d’imposition applicable aux frères et sœurs.
Part taxable après abattement
Taux d’imposition
Le tableau suivant présente le taux unique d’imposition applicable aux autres héritiers.
Part taxable après abattement
Taux d’imposition
Une dernière étape peut être nécessaire pour le calcul de l’impôt sur la succession. Il est parfois possible d’appliquer d’éventuelles réductions d’impôt.
Par exemple, les mutilés de guerre, invalide à 50% au minimum, bénéficie d’une réduction de 50% des droits à payer. Cette réduction est dans une limite maximum de 305 €.
Autre réduction notable : la réduction pour charges de famille. Cette réduction est de 610 € par enfant et à partir du 3ème enfant. Elle joue dans le cas d’une transmission en ligne directe ou entre conjoints.
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L’imposition sur les successions est réalisée via la réalisation de plusieurs étapes : calcul de l’actif brut du défunt, détermination de la part nette de l’héritier, application des abattements puis d’un barème et enfin d’éventuelles réduction d’impôts.
Nous tenons à avertir le lecteur que cet article a été rédigé en août 2021. Le régime d’imposition sur la succession peut avoir fait l’objet de modifications postérieures à la rédaction de cet article.
Pour compléter vos connaissances en matière de succession, nous vous invitons à lire nos articles : « Héritage, succession : quel est le sort des biens immobiliers ? » et « Comment évaluer le rachat de soulte ? ».
Avant d’évoquer en détail les étapes de l’imposition sur la succession, nous allons d’abord nous concentrer sur les possibilités d’exonération.
Le régime d’imposition sur la succession prévoit plusieurs possibilités d’exonérations. Nous allons lister les principaux cas.
Certains cas d’exonérations existent en raison de la qualité de l’héritier ou de sa situation particulière. D’autres cas d’exonération sont applicables lorsque le défunt a connu une situation particulière. Enfin, certaines catégories de bien font l’objet d’une exonération totale.
L’époux et le partenaire de PACS sont exonérés en totalité de l’imposition sur les successions.
Les héritiers sont exonérés du paiement des droits de succession lorsque le défunt a connu une des situations suivantes :
Si l’héritière est une association reconnue d’utilité publique, elle est exonérée du paiement des droits de succession. L’association doit poursuivre un des objets suivants :
Certaines personnes et organismes publics sont exonérés de droits de succession lorsqu’il leur est légué un bien :
Les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire ou classés au titre des monuments historiques font l’objet d’une exonération totale d’impôt sur la succession. Cette exonération s’étend aux meubles qui constituent le monument historique.
Cette exonération suppose la conclusion d’une convention entre l’héritier et le ministère de la Culture. Cette convention organise notamment les modalités d’accès du public au bien. Il s’agit aussi d’organiser l’entretien du bien
Il est possible d’être exonéré d’imposition sur les œuvres d’art. L’œuvre d’art doit faire l’objet d’un don à l’État. Le ministère de l’Économie et des Finances doit autoriser l’opération.
Certaines réversions de rentes viagères sont exonérées d’impôt sur la succession. Sont notamment concernés les réversions au profit de successeurs en ligne directe.
Le régime Sérot-Monichon, créé par une loi de 1930, permet une exonération partielle des biens forestiers ou agricoles. L’exonération représente 75% de la valeur des droits de mutation.
L’obtention de cette exonération est subordonnée à l’obtention d’un certificat par la Direction Départementale des Territoires.
Certains biens immobiliers, acquis neufs et à une certaine période, peuvent faire l’objet d’une exonération plafonnée à 46 000 € par part. Plusieurs conditions sont requises :
Le dispositif Dutreil permet d’alléger l’imposition des titres de sociétés et entreprises individuelles transmis(es) à titre gratuit. Ce dispositif est subordonné à la réunion de conditions relativement complexe à appréhender. Le Pacte Dutreil fait l’objet d’un développement complet sur notre page : « Transmission d’une entreprise familiale : avez-vous pensé au Pacte Dutreil ? ».
Après le décès, il est procédé au bilan patrimonial du défunt. L’actif brut correspond au total de l’actif du patrimoine du défunt. Le calcul de l’actif brut est notamment réalisé au moyen d’un inventaire.
La valeur des biens à retenir pour le calcul de l’actif brut est la valeur vénale au jour du décès.
Au moment du calcul de l’actif brut du défunt, plusieurs particularités peuvent intervenir.
Par exemple, certaines rentes ou indemnités dues au défunt en réparation de dommages corporels liés à un accident ou à une maladie sont déductibles de l’actif successoral.
Aussi, les œuvres d’arts connaissent un mode particulier d’évaluation de leur valeur. Plusieurs paramètres précis sont pris en compte :
L’évaluation des biens immobiliers peut être source de conflits. Faire appel à un expert compétent et indépendant est souvent nécessaire. La réalisation d’un rapport d’expertise permet de couper court à tout débat sur la valeur vénale d’un bien immobilier. Le formalisme et l’étendue des études des rapports d’expertises du Cabinet LAMY confèrent toutes les preuves nécessaires pour justifier la valeur vénale du bien.
Les droits de succession sont calculés à partir de la part nette de chacun des héritiers. Pour déterminer la part nette, il est fait déduction des dettes du défunt. Pour qu’une dette soit déduite de l’actif brut, deux conditions doivent être réunies :
Certaines dettes ne sont pas déductibles de l’actif brut :
Deux postes particuliers sont assimilés comme des dettes du défunt :
Pour qu’elle soit régulièrement déduite, le contribuable doit faire apparaître la dette dans un inventaire qui est joint à la déclaration de succession.
En principe, pour la détermination de la part nette, l’administration fiscale prend en compte les donations consenties par le défunt de son vivant. La valeur des donations est comptabilisée dans la part nette.
Il y des exceptions à ce principe. Les donations peuvent ne pas être prises en compte dans la part nette. Il s’agit de deux cas précis : les donations réalisées depuis plus de 15 ans avant le décès et les dons familiaux de sommes d’argent déclarés dans le mois suivant la date du don.
Une fois la part nette déterminée il est possible d’appliquer un abattement. Le montant des abattements dépend du degré de lien de parenté avec le défunt. Plus le lien de parenté est proche et plus l’abattement est important :
Certains héritiers en raison de leur situation particulière bénéficient d’un abattement. Il s’agit notamment des personnes en situation de handicap. Ces personnes bénéficient d’un abattement de 159 325 €.
Une dernière étape peut être nécessaire pour le calcul de l’impôt sur la succession. Il est parfois possible d’appliquer d’éventuelles réductions d’impôt.
Par exemple, les mutilés de guerre, invalide à 50% au minimum, bénéficie d’une réduction de 50% des droits à payer. Cette réduction est dans une limite maximum de 305 €.
Autre réduction notable : la réduction pour charges de famille. Cette réduction est de 610 € par enfant et à partir du 3ème enfant. Elle joue dans le cas d’une transmission en ligne directe ou entre conjoints.
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Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
Malgré l’absence de la clientèle étrangère, le marché des biens d’exception résiste bien au contexte actuel car c’est une valeur sûre.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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