Vous venez de recevoir votre avis de taxe foncière sur les propriétés bâties ? A votre surprise, le montant a quasiment doublé par rapport à l’année dernière. Pour autant, les taux n’ont pas changé ce qui accentue votre étonnement. Pourquoi une telle hausse ? Comment la justifier ? Quel recours activer afin de pouvoir contester cette augmentation ?
Dans l’exemple cité ci-avant, il est vraisemblable que la hausse de la taxe foncière soit liée à une modification importante de la valeur cadastrale de votre immeuble. Sachez que cette mésaventure arrive régulièrement et que pour l’identifier il suffit de se rendre sur votre avis d’imposition et de vous reporter à la ligne “valeur cadastrale”. Si l’hypothèse se vérifie alors vous devriez observer une différence importante de valeur.
La réalisation de certains travaux donne lieu à une autorisation préalable. Dans ce contexte les services municipaux peuvent avoir informé l’administration fiscale et si cette dernière estime que la valeur du bien est impactée par les transformations alors ils procéderons à une modification des estimations effectuées par le passé. Normalement, en tant que contribuable vous en êtes informé. On vous demandera de décrire le bien comme par exemple le nombre de pièces, les équipements, la nature et l’importance des annexes. Mais il arrive également que l’administration fiscale vous adresse un changement de l’estimation cadastrale sans vous en avertir (elle est dans son bon droit de faire ainsi).
La seconde possibilité réside dans la politique des services des impôts locaux. Il arrive que ces services réalisent de façon aléatoire et régulière des réévaluations d’immeuble. En effet, la valeur de ces derniers a été initialement estimé au début des années 70 et ses valeurs sont aujourd’hui déconnectées des réalités du marché. Là encore, en qualité de contribuable vous auriez normalement dû être préalablement consulté. Mais il n’en n’est pas toujours ainsi.
Pour contester, il convient de respecter une procédure assez contraignante pour obtenir gain de cause. Tout d’abord, vous devez demander à votre centre des impôts fonciers une copie de la fiche de calcul de votre bien (imprimé 6675-M). Cette information est souvent difficile à comprendre et vous pouvez prendre rendez-vous et demander des explications. Si les réponses de l’administration fiscale ne sont pas satisfaisante, vous pouvez envoyer une réclamation en recommandé au chef du centre des impôts. Enfin, 6 mois après si la situation est inchangée, alors vous devrez envisager un recours contentieux et saisir le tribunal administratif dans les deux mois de la réception de la décision de l’Administration.
En cas de désaccord avec l’administration fiscale, notre conseil consiste à demander des explications à votre centre des impôts fonciers notamment une copie de la fiche de calcul de votre bien. Vous pourrez ainsi plus facilement comprendre l’évolution et envisager de vous défendre amiablement ou devant un tribunal avec l’aide d’un expert évaluateur immobilier indépendant.
A consulter également nos autres articles et conseils :
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Dans l’exemple cité ci-avant, il est vraisemblable que la hausse de la taxe foncière soit liée à une modification importante de la valeur cadastrale de votre immeuble. Sachez que cette mésaventure arrive régulièrement et que pour l’identifier il suffit de se rendre sur votre avis d’imposition et de vous reporter à la ligne “valeur cadastrale”. Si l’hypothèse se vérifie alors vous devriez observer une différence importante de valeur.
La réalisation de certains travaux donne lieu à une autorisation préalable. Dans ce contexte les services municipaux peuvent avoir informé l’administration fiscale et si cette dernière estime que la valeur du bien est impactée par les transformations alors ils procéderons à une modification des estimations effectuées par le passé. Normalement, en tant que contribuable vous en êtes informé. On vous demandera de décrire le bien comme par exemple le nombre de pièces, les équipements, la nature et l’importance des annexes. Mais il arrive également que l’administration fiscale vous adresse un changement de l’estimation cadastrale sans vous en avertir (elle est dans son bon droit de faire ainsi).
La seconde possibilité réside dans la politique des services des impôts locaux. Il arrive que ces services réalisent de façon aléatoire et régulière des réévaluations d’immeuble. En effet, la valeur de ces derniers a été initialement estimé au début des années 70 et ses valeurs sont aujourd’hui déconnectées des réalités du marché. Là encore, en qualité de contribuable vous auriez normalement dû être préalablement consulté. Mais il n’en n’est pas toujours ainsi.
Pour contester, il convient de respecter une procédure assez contraignante pour obtenir gain de cause. Tout d’abord, vous devez demander à votre centre des impôts fonciers une copie de la fiche de calcul de votre bien (imprimé 6675-M). Cette information est souvent difficile à comprendre et vous pouvez prendre rendez-vous et demander des explications. Si les réponses de l’administration fiscale ne sont pas satisfaisante, vous pouvez envoyer une réclamation en recommandé au chef du centre des impôts. Enfin, 6 mois après si la situation est inchangée, alors vous devrez envisager un recours contentieux et saisir le tribunal administratif dans les deux mois de la réception de la décision de l’Administration.
En cas de désaccord avec l’administration fiscale, notre conseil consiste à demander des explications à votre centre des impôts fonciers notamment une copie de la fiche de calcul de votre bien. Vous pourrez ainsi plus facilement comprendre l’évolution et envisager de vous défendre amiablement ou devant un tribunal avec l’aide d’un expert évaluateur immobilier indépendant.
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Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
Malgré l’absence de la clientèle étrangère, le marché des biens d’exception résiste bien au contexte actuel car c’est une valeur sûre.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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