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Réévaluation libre des actifs

Hôtellerie : la nécessaire réévaluation des actifs

Le secteur de l’hôtellerie est un des plus impactés par la crise du COVID 19. Face à une baisse historique de leur chiffre d’affaires, de nombreux hôteliers font face à de nouveaux besoins de financement.

 

La réévaluation libre des actifs est un moyen incontournable en cette période pour trouver de nouvelles sources de financement. Ce dispositif comptable permet également de rassurer les actionnaires, créanciers et fournisseurs. De plus, la Loi de Finance pour 2021 est venue alléger les conséquences fiscales de la réévaluation libre des actifs. Le gouvernement souhaite inciter les entreprises à réévaluer leurs actifs.

 

La revalorisation libre des actifs se prête parfaitement à la situation des hôtels. Dans les dernières décennies l’hôtellerie a connu un phénomène de “fonciérisation”. De nombreux hôteliers sont propriétaires de leurs murs. Les hôtels affichent une belle croissance de la valeur vénale de leur bâti. Cependant, les murs d’hôtels sont souvent comptablement inscrits à leur valeur historique (plus de 90% des cas).

réévaluation libre des actifs

Etat du marché de l'hôtellerie

Les mesures de restrictions sanitaires ont provoqué une baisse historique de l’activité touristique. Les déplacements professionnels ont également été réduits, amenant moins de clientèle d’affaires dans les hôtels-bureau.

Le secteur hôtelier a connu une forte baisse d’activité. Sur l’ensemble du territoire français, on comptabilise moitié moins de nuitées hôtelières en 2020 par rapport à l’année précédente. Avec une diminution du nombre de nuitées d’environ 65% c’est l’Ile de France qui est la plus touchée par le phénomène.

 

De nombreux hôtels ont été contraints de fermer leurs portes sur les périodes de confinement. Au mois d’avril 2020 c’est seulement un peu plus de 20% des hôtels qui étaient ouverts.

 

En 2020, l’occupation des chambres d’hôtels en France a chuté d’environ 50% en comparaison avec l’année précédente. La plus forte baisse a été constatée pendant le premier confinement. Au mois d’avril et mai 2020, les chambres d’hôtels ont connu une baisse de leur occupation d’environ 90%.

 

Face à la baisse de la demande, de nombreux hôteliers ont dû revoir le prix des chambres à la baisse. Sur l’ensemble de l’année 2020 les chambres d’hôtels se sont louées en moyenne 20% moins cher en comparaison avec l’année précédente.

La baisse de fréquentation des hôtels et la baisse des prix pratiqués, ont mécaniquement entraîné une baisse du chiffre d’affaires des hôteliers. Sur l’ensemble du territoire français, le revenu moyen par chambre a baissé d’un peu plus de 60% sur l’ensemble du territoire national. Certaines enseignes d’hôtellerie ont constaté une diminution de moitié de leur chiffre d’affaires.

Face à cette situation, de nombreux hôteliers ont des besoins de financement nouveaux. La réévaluation d’actifs est un moyen d’augmenter ses chances d’obtenir un financement. Cela peut être aussi un moyen de rassurer ses actionnaires et ses créanciers.

Qu'est-ce que la réévaluation libre des actifs ?

En principe, la valeur des actifs inscrite au bilan est une valeur d’origine. Il s’agit de la valeur inscrite au bilan au moment de l’acquisition de l’actif. Il arrive très souvent que la valeur inscrite ne corresponde pas à la valeur réelle de l’actif. La réévaluation d’actifs permet donc de présenter une image plus réaliste du patrimoine de l’entreprise.

 

Depuis 1984, l’article L123-18 du Code de Commerce ouvre la possibilité de réévaluer librement les actifs. Il est possible de modifier la valeur inscrite au bilan. Il est possible d’inscrire au bilan la valeur de l’actif telle qu’elle est aujourd’hui. La réévaluation libre consiste à modifier la valeur comptable pour que la valeur inscrite au bilan corresponde à la valeur réelle à la date de la réévaluation.

 

Tous les actifs ne peuvent pas faire l’objet d’une réévaluation libre. Seules les immobilisations corporelles et financières sont concernées. On ne peut donc pas réévaluer les immobilisations incorporelles (fonds de commerce, marque, licence d’exploitation…).

Il n’est pas possible de choisir les biens pour lesquels la réévaluation aura lieu. Si on opte pour la réévaluation, le processus portera sur tous les actifs.

Quel est l'intérêt de la réévaluation libre des actifs ?

La réévaluation libre des actifs est particulièrement avantageuse lorsqu’il y a besoin de débloquer des liquidités.

La réévaluation des actifs permet de renforcer le haut du bilan. L’actif réévalué permet de reconstituer les capitaux propres. Les capitaux propres représentent les ressources dont dispose l’entreprise. En réévaluant les actifs, le montant des capitaux propres va être modifié en prenant en compte la valeur réévaluée des actifs.

 

Il y a intérêt à réévaluer les actifs s’il y a eu de la création de valeur. C’est le cas lorsque la valeur historique est en deçà de leur valeur réelle. L’actif ainsi réévalué va augmenter le montant des capitaux propres. On parle également de renforcement du haut bilan.

 

Les capitaux propres ainsi augmentés, l’entreprise va présenter sur son bilan un patrimoine plus étoffé. Grâce à la réévaluation d’actif, l’entreprise débloque plus facilement des liquidités. Les établissements bancaires et les créanciers sont rassurés s’ils constatent que comptablement le patrimoine de l’entreprise est important. L’entrée au capital de nouveaux actionnaires est également facilitée si le patrimoine de l’entreprise est important. La réévaluation des actifs peut aussi permettre de rassurer les actionnaires actuellement au capital. Ce processus permet de leur montrer le véritable patrimoine de l’entreprise.

 

La réévaluation d’actifs est particulièrement efficace dans l’hôtellerie. La majorité du patrimoine des hôtels est constituée par les murs. Les murs présentent très souvent une valeur comptable déconnectée de leur véritable valeur vénale. La valeur comptable d’acquisition des murs est en général inférieure à leur valeur actuelle. Le marché immobilier est volatile. Le prix d’un bien immobilier peut évoluer rapidement. Dans la grande majorité des cas, la valeur d’un bien immobilier augmente avec le temps.

Réévaluer les murs d’un hôtel constitue donc un moyen très efficace pour augmenter les capitaux propres et présenter un meilleur bilan. L’évaluation des murs d’un hôtel fait l’objet de méthodes spécifiques. L’intervention d’un Expert Immobilier est souvent requise pour évaluer les murs d’hôtels à leur juste valeur.

Quelles sont les conséquences de la réévaluation libre d'actifs

La réévaluation libre d’actif à des conséquences comptables et fiscales. Toutefois le gouvernement est conscient de l’intérêt de la réévaluation libre des actifs en cette période de crise sanitaire. Plusieurs mesures d’incitation ont été prises.

L’écart entre la valeur initiale et la valeur réévaluée est analysée comme une plus-value. Il y a une plus-value lorsque la valeur réévaluée est supérieure à la valeur initialement inscrite au bilan. L’écart d’évaluation est donc imposé comme une plus-value professionnelle de droit commun.

 

Traditionnellement la plus-value constatée est immédiatement imposable. Toutefois la Loi de Finance pour 2021 est venue alléger temporairement le régime d’imposition. Le gouvernement souhaite inciter les gérants à réévaluer librement leurs actifs.

La Loi de Finance pour 2021 permet d’étaler sur plusieurs années l’imposition de la plus-value des immobilisations amortissables. L’étalement est réalisé en parts égales sur une certaine durée. Par principe l’étalement est sur une durée de 5 ans. Cette durée est portée à 15 ans pour les constructions et plantations. Pour pouvoir bénéficier d’une durée de 15 ans, l’immobilisation doit être amortissable sur une durée au moins égale.

 

Dans le cas d’une immobilisation amortissable le nombre d’années d’amortissement n’est pas modifié. Lorsque l’actif réévalué présente une valeur supérieure, le poste de charge des amortissements est augmenté en conséquence.

Pour les immobilisations non amortissables, la Loi de Finance pour 2021 prévoit un sursis d’imposition. La plus-value latente n’est pas imposable au moment de la réévaluation des actifs. Elle est imposable au moment où le bien est finalement cédé. La valeur d’origine pour le calcul de la plus-value reste toutefois la valeur comptable d’origine, et non la valeur réévaluée.

Les dispositions d’allègement sont facultatives. Les entreprises qui auraient intérêt à conserver l’ancien système peuvent ne pas opter pour le nouveau.

 

Vous l’aurez donc compris, la réévaluation libre des actifs est un mécanisme comptable qui peut se révéler utile en cette période. Il permet d’afficher comptablement un patrimoine cohérent avec la valeur actuelle des actifs. Cette opération permet d’obtenir de nouvelles sources de financement puisque le patrimoine ainsi reconstitué est plus rassurant.

La réévaluation des actifs est particulièrement efficace pour les hôtels lorsque l’exploitant est propriétaire de ses murs. La réévaluation d’un actif immobilier est souvent gagnante. Le marché immobilier est en général en constante hausse.

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Hôtellerie : la nécessaire réévaluation des actifs

Le secteur de l’hôtellerie est un des plus impactés par la crise du COVID 19. Face à une baisse historique de leur chiffre d’affaires, de nombreux hôteliers font face à de nouveaux besoins de financement.

 

La réévaluation libre des actifs est un moyen incontournable en cette période pour trouver de nouvelles sources de financement. Ce dispositif comptable permet également de rassurer les actionnaires, créanciers et fournisseurs. De plus, la Loi de Finance pour 2021 est venue alléger les conséquences fiscales de la réévaluation libre des actifs. Le gouvernement souhaite inciter les entreprises à réévaluer leurs actifs.

 

La revalorisation libre des actifs se prête parfaitement à la situation des hôtels. Dans les dernières décennies l’hôtellerie a connu un phénomène de “fonciérisation”. De nombreux hôteliers sont propriétaires de leurs murs. Les hôtels affichent une belle croissance de la valeur vénale de leur bâti. Cependant, les murs d’hôtels sont souvent comptablement inscrits à leur valeur historique (plus de 90% des cas).

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Etat du marché de l'hôtellerie

Les mesures de restrictions sanitaires ont provoqué une baisse historique de l’activité touristique. Les déplacements professionnels ont également été réduits, amenant moins de clientèle d’affaires dans les hôtels-bureau.

 

Le secteur hôtelier a connu une forte baisse d’activité. Sur l’ensemble du territoire français, on comptabilise moitié moins de nuitées hôtelières en 2020 par rapport à l’année précédente. Avec une diminution du nombre de nuitées d’environ 65% c’est l’Ile de France qui est la plus touchée par le phénomène.

De nombreux hôtels ont été contraints de fermer leurs portes sur les périodes de confinement. Au mois d’avril 2020 c’est seulement un peu plus de 20% des hôtels qui étaient ouverts.

 

En 2020, l’occupation des chambres d’hôtels en France a chuté d’environ 50% en comparaison avec l’année précédente. La plus forte baisse a été constatée pendant le premier confinement. Au mois d’avril et mai 2020, les chambres d’hôtels ont connu une baisse de leur occupation d’environ 90%.

Face à la baisse de la demande, de nombreux hôteliers ont dû revoir le prix des chambres à la baisse. Sur l’ensemble de l’année 2020 les chambres d’hôtels se sont louées en moyenne 20% moins cher en comparaison avec l’année précédente.

La baisse de fréquentation des hôtels et la baisse des prix pratiqués, ont mécaniquement entraîné une baisse du chiffre d’affaires des hôteliers. Sur l’ensemble du territoire français, le revenu moyen par chambre a baissé d’un peu plus de 60% sur l’ensemble du territoire national. Certaines enseignes d’hôtellerie ont constaté une diminution de moitié de leur chiffre d’affaires.

 

Face à cette situation, de nombreux hôteliers ont des besoins de financement nouveaux. La réévaluation d’actifs est un moyen d’augmenter ses chances d’obtenir un financement. Cela peut être aussi un moyen de rassurer ses actionnaires et ses créanciers.

Qu'est ce que la réévaluation libre des actifs ?

En principe, la valeur des actifs inscrite au bilan est une valeur d’origine. Il s’agit de la valeur inscrite au bilan au moment de l’acquisition de l’actif. Il arrive très souvent que la valeur inscrite ne corresponde pas à la valeur réelle de l’actif. La réévaluation d’actifs permet donc de présenter une image plus réaliste du patrimoine de l’entreprise.

 

Depuis 1984, l’article L123-18 du Code de Commerce ouvre la possibilité de réévaluer librement les actifs. Il est possible de modifier la valeur inscrite au bilan. Il est possible d’inscrire au bilan la valeur de l’actif telle qu’elle est aujourd’hui. La réévaluation libre consiste à modifier la valeur comptable pour que la valeur inscrite au bilan corresponde à la valeur réelle à la date de la réévaluation.

 

Tous les actifs ne peuvent pas faire l’objet d’une réévaluation libre. Seules les immobilisations corporelles et financières sont concernées. On ne peut donc pas réévaluer les immobilisations incorporelles (fonds de commerce, marque, licence d’exploitation…).

Il n’est pas possible de choisir les biens pour lesquels la réévaluation aura lieu. Si on opte pour la réévaluation, le processus portera sur tous les actifs.

Quel est l'intérêt de la réévaluation libre des actifs ?

La réévaluation libre des actifs est particulièrement avantageuse lorsqu’il y a besoin de débloquer des liquidités.

La réévaluation des actifs permet de renforcer le haut du bilan. L’actif réévalué permet de reconstituer les capitaux propres. Les capitaux propres représentent les ressources dont dispose l’entreprise. En réévaluant les actifs, le montant des capitaux propres va être modifié en prenant en compte la valeur réévaluée des actifs.

 

Il y a intérêt à réévaluer les actifs s’il y a eu de la création de valeur. C’est le cas lorsque la valeur historique est en deçà de leur valeur réelle. L’actif ainsi réévalué va augmenter le montant des capitaux propres. On parle également de renforcement du haut bilan.

Les capitaux propres ainsi augmentés, l’entreprise va présenter sur son bilan un patrimoine plus étoffé. Grâce à la réévaluation d’actif, l’entreprise débloque plus facilement des liquidités. Les établissements bancaires et les créanciers sont rassurés s’ils constatent que comptablement le patrimoine de l’entreprise est important. L’entrée au capital de nouveaux actionnaires est également facilitée si le patrimoine de l’entreprise est important. La réévaluation des actifs peut aussi permettre de rassurer les actionnaires actuellement au capital. Ce processus permet de leur montrer le véritable patrimoine de l’entreprise.

La réévaluation d’actifs est particulièrement efficace dans l’hôtellerie. La majorité du patrimoine des hôtels est constituée par les murs. Les murs présentent très souvent une valeur comptable déconnectée de leur véritable valeur vénale. La valeur comptable d’acquisition des murs est en général inférieure à leur valeur actuelle. Le marché immobilier est volatile. Le prix d’un bien immobilier peut évoluer rapidement. Dans la grande majorité des cas, la valeur d’un bien immobilier augmente avec le temps.

 

Réévaluer les murs d’un hôtel constitue donc un moyen très efficace pour augmenter les capitaux propres et présenter un meilleur bilan. L’évaluation des murs d’un hôtel fait l’objet de méthodes spécifiques. L’intervention d’un Expert Immobilier est souvent requise pour évaluer les murs d’hôtels à leur juste valeur.

Quelles sont les conséquences de la réévaluation libre des actifs ?

La réévaluation libre d’actif à des conséquences comptables et fiscales. Toutefois le gouvernement est conscient de l’intérêt de la réévaluation libre des actifs en cette période de crise sanitaire. Plusieurs mesures d’incitation ont été prises.


L’écart entre la valeur initiale et la valeur réévaluée est analysée comme une plus-value. Il y a une plus-value lorsque la valeur réévaluée est supérieure à la valeur initialement inscrite au bilan. L’écart d’évaluation est donc imposé comme une plus-value professionnelle de droit commun.

Traditionnellement la plus-value constatée est immédiatement imposable. Toutefois la Loi de Finance pour 2021 est venue alléger temporairement le régime d’imposition. Le gouvernement souhaite inciter les gérants à réévaluer librement leurs actifs.


La Loi de Finance pour 2021 permet d’étaler sur plusieurs années l’imposition de la plus-value des immobilisations amortissables. L’étalement est réalisé en parts égales sur une certaine durée. Par principe l’étalement est sur une durée de 5 ans. Cette durée est portée à 15 ans pour les constructions et plantations. Pour pouvoir bénéficier d’une durée de 15 ans, l’immobilisation doit être amortissable sur une durée au moins égale.

Dans le cas d’une immobilisation amortissable le nombre d’années d’amortissement n’est pas modifié. Lorsque l’actif réévalué présente une valeur supérieure, le poste de charge des amortissements est augmenté en conséquence.


Pour les immobilisations non amortissables, la Loi de Finance pour 2021 prévoit un sursis d’imposition. La plus-value latente n’est pas imposable au moment de la réévaluation des actifs. Elle est imposable au moment où le bien est finalement cédé. La valeur d’origine pour le calcul de la plus-value reste toutefois la valeur comptable d’origine, et non la valeur réévaluée.


Les dispositions d’allègement sont facultatives. Les entreprises qui auraient intérêt à conserver l’ancien système peuvent ne pas opter pour le nouveau.

Vous l’aurez donc compris, la réévaluation libre des actifs est un mécanisme comptable qui peut se révéler utile en cette période. Il permet d’afficher comptablement un patrimoine cohérent avec la valeur actuelle des actifs. Cette opération permet d’obtenir de nouvelles sources de financement puisque le patrimoine ainsi reconstitué est plus rassurant.


La réévaluation des actifs est particulièrement efficace pour les hôtels lorsque l’exploitant est propriétaire de ses murs. La réévaluation d’un actif immobilier est souvent gagnante. Le marché immobilier est en général en constante hausse.

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