La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
De janvier à novembre 2016, les crédits immobiliers accordés par les établissements bancaires totalisaient plus de 216 milliards d’euros. Les estimations pour 2017 sont encourageantes quoique la dynamique n’atteigne probablement pas les mêmes chiffres.
En 2015, les prêts immobiliers octroyés s’élevaient à 203 milliards d’euros. En seulement 11 mois, ce total pourtant élevé d’un point de vue historique, a été dépassé. En effet, la Banque de France a évalué le décaissement à 216 milliards d’euros à la fin du mois de novembre 2016. D’ailleurs, ce onzième mois a vu l’octroi de 27,5 milliards d’euros à titre de crédit immobilier. Les statistiques de décembre ne sont pas encore officialisées mais elles révèleront si les établissements bancaires ont connu la même dynamique jusqu’à la fin de 2016.
Si le crédit immobilier a autant suscité l’intérêt des acheteurs, c’est parce que les taux ont atteint un niveau historiquement bas. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la moyenne se situait à 1,31% au mois de novembre si l’on fait abstraction des assurances et garanties. On parle donc bien d’un record ayant profité à tous les acteurs du marché.
Au vu des taux alléchants, les emprunteurs se sont empressés de renégocier leurs crédits ou de procéder à un rachat. Les conditions étaient effectivement réunies pour bénéficier d’un emprunt plus avantageux. Ce type d’opération bancaire a connu un pic en 2015 mais au milieu de l’année suivante, les rachats et renégociations ont repris de plus belle. En novembre, ils totalisaient environ 60% des prêts immobiliers accordés par les banques françaises.
Le record de faiblesse des taux a donné un nouvel élan aux opérations immobilières visant l’acquisition d’un logement. Les volumes de transaction sur les logements anciens semblent en bonne voie pour dépasser le record historique établi en 2011. Les agences estiment que près de 840 000 biens ont changé de propriétaires au cours de 2016. S’y ajoutent les subventions et aides financières à l’instar du PTZ, sans oublier la stabilité relative de la valeur vénale. Cette stabilité était du moins valable jusqu’à récemment.
La même cadence ne sera probablement pas maintenue cette année. Les professionnels tablent sur le dynamisme du marché mais à un niveau moins phénoménal. Une fois encore, le crédit constitue la clé du succès du secteur immobilier. En décembre 2016, les taux ont évolué de trois points pour atteindre 1,34%. Bien que minime, cette hausse peut aller de 0,05% à 0,10% selon les dispositions adoptées par les courtiers. C’est sans compter sur la hausse de la valeur vénale qui aura automatiquement un impact sur le pouvoir d’achat des ménages. La nouvelle tendance qui s’annonce a de quoi refroidir l’enthousiasme des acheteurs. Par ailleurs, l’attentisme est un risque encouru. Les français ont en effet tendance à attendre les rebondissements occasionnés par les élections présidentielles avant de se décider.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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