La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Si un emprunteur se base sur des mensualités de 1000€ sur 20 ans, quelle superficie peut-il s’offrir ? Meilleurtaux.com répond à la question en fonction des villes françaises.
Avant de se porter acquéreur, il est primordial de déterminer le budget allouable au projet d’achat immobilier. Avec 250 agences réparties sur toute la France, Meilleurtaux.com a pu évaluer les tendances dans les plus grandes villes.
Le pouvoir d’achat est particulièrement élevé pour les habitants de Saint-Etienne, de Toulon et du Havre. Selon les études réalisées, les habitants de ces grandes villes ont respectivement pu acquérir 13m², 14m² et 16m² de plus comparé à l’année précédente. Ceux qui résident à Grenoble ont pu obtenir 11m² de plus tandis que le pouvoir d’achat immobilier représente 9m² et 7m² supplémentaires à Marseille et Montpellier. La chute des taux et des prix qui se sont fait en parallèle ont constitué des critères favorables à l’accession.
À Nîmes et au Mans mais aussi à Reims, les habitants voient leur pouvoir d’achat régresser. La valeur vénale a augmenté et les taux ont chuté mais cela n’a pas été suffisant pour créer l’équilibre. Comparé à 2015, l’an dernier a permis aux résidents de ces villes d’acquérir respectivement -13m², -11m² et -2m².
À Paris, 1000€ par mois sur 20 ans permettent de s’offrir un modeste 25m² alors qu’à Lyon et Bordeaux, le même prix permet de s’offrir 54m² et 59m². La comparaison avec Lille, Rennes et Marseille est encore plus saisissant. Dans ces grandes villes, des mensualités de 1000€ offrent la perspective d’acquérir 73m², 77m² et 78m².
Les banques ont fait profiter les Français d’une baisse continue des taux sur plus d’une année. La plupart de ces établissements financiers ont de ce fait décidé d’augmenter progressivement leurs taux. Les partenaires de Meilleurtaux.com affichent par exemple une hausse moyenne de 0,10%.
Le courtier immobilier estime que sur 20 ans, les taux devraient s’articuler autour de 1,70% (1,50% en moyenne en 2016). A condition évidemment que la majorité des banques relève les taux imputés aux crédits immobiliers.
La hausse potentielle des taux ne doit pas affoler les candidats au crédit immo. En avril 2016, les prêts sur 20 ans s’accompagnaient d’un taux de 2%. Rien n’indique qu’ils dépassent ce seuil, du moins, durant les trois premiers mois de 2017. L’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) se situait aux environs de 0,65% au début du mois de janvier. Aucun critère en particulier n’expliquerait une hausse fulgurante dans les mois à venir.
N’oublions pas les élections qui pèsent dans la balance du fait que les acquéreurs attendent généralement de voir la tournure des évènements pour agir. Les banques n’ont donc pas intérêt à faire hausser les taux, sous peine de voir les demandes de prêt chuter de manière conséquente. Les impacts sur le marché s’en feraient automatiquement ressentir.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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