Nous l’évoquions dans notre article « Renouvellement du Bail Commercial – Quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux ? », le renouvellement du bail commercial et la détermination du loyer du bail renouvelé sont encadrés par la loi. Un des concepts encadrant cette démarche est le plafonnement du loyer renouvelé.
La règle du plafonnement du loyer a été introduite par un décret de 1972. Elle est aujourd’hui envisagée comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative. Par principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative sur le local. Le plafonnement du loyer intervient pour prévenir un déséquilibre trop important qui pourrait survenir lorsque le loyer du bail initial est trop en deçà de la valeur locative.
Pour que la règle du plafonnement soit efficace, certaines conditions doivent être remplies. Aussi, dans certaines circonstances particulières, ce mécanisme ne peut pas s’appliquer : on parle de déplafonnement du loyer.
La règle du plafonnement est réservée aux cas où le bail commercial est conclu pour 9 ans. La jurisprudence est venue préciser que la règle du plafonnement s’applique lorsque le bail initial et le bail renouvelé ont une durée de 9 ans.
Pour rappel, la durée du bail commercial est de 9 ans minimum. En pratique, les baux conclus ont très souvent cette durée là. Les baux qui durent plus longtemps sont autorisés mais ils échappent à plusieurs règles protectrices du régime des baux commerciaux. La règle du plafonnement fait partie de ces règles. C’est la raison pour laquelle bailleur et preneur concluent des baux d’une durée de 9 ans.
La jurisprudence considère que le plafonnement ne s’applique pas si les parties décident de l’écarter. Cette règle ressort de l’arrêt de 2004 « Société Sud Loire c/ Société Jardiflor » de la Cour de Cassation.
Les parties peuvent notamment prévoir une clause aux termes de laquelle elles décident de ne pas se soumettre au plafonnement. Ce n’est donc pas une règle d’ordre public.
Dans certaines situations, la renonciation à la règle du plafonnement peut ressortir de simple fait et non d’une clause du bail. Le preneur peut parfois être réputé avoir renoncé à la règle du plafonnement. On parle de renonciation implicite.
Le preneur est réputé renoncer au plafonnement lorsqu’au cours des négociations il propose expressément un loyer supérieur au loyer plafonné.
La jurisprudence fait peser sur le bailleur la charge de la preuve en matière de déplafonnement. Le bailleur qui souhaite faire échec au plafonnement du loyer doit rapporter la preuve qu’une des causes précédemment citées s’est réalisée.
Il existe cinq causes de déplafonnement clairement identifiées par le Code de Commerce :
Lorsque le bail n’est pas renouvelé, ses effets se poursuivent au moyen d’une prolongation tacite. Si la durée du bail vient à dépasser 12 ans (soit une durée de 9 ans plus 3 ans de prolongation tacite), la règle du plafonnement ne s’applique plus.
Le décret de 1953 relatif aux baux commerciaux défini les facteurs locaux de commercialité comme étant des éléments dont « dépendent (…) l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue (…), de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions (…) et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
On peut citer à titre d’exemples : une rue qui devient piétonne, l’installation d’une ou plusieurs enseignes nationales sur la même rue que le local, ou encore la construction dans le quartier du local d’un ou plusieurs immeubles neufs générant plus de clientèle et de passage.
Lorsque les facteurs de commercialité sont modifiés de manière significative, le juge des loyers peut retenir un déplafonnement.
La règle du plafonnement ne s’applique pas au loyer du bail renouvelé lorsque les caractéristiques du local ont fait l’objet de modifications notables. Par exemple, le local peut, au cours du bail initial, voir sa surface commerciale augmenter.
Le loyer du local est déplafonné lorsqu’il y a eu un changement de destination du local. Si le preneur change d’activité, le loyer ne sera plus plafonné.
La jurisprudence peut retenir ce motif alors que l’activité exercée n’est pas changée dans sa nature. L’adjonction d’une activité connexe ou le changement du mode de commercialisation des produits peuvent justifier un déplafonnement.
Le loyer sera déplafonné si les parties, au cours du bail initial, décident de modifier de manière notable une obligation essentielle du bail.
Certains biens ne peuvent, par nature, pas être soumis au plafonnement. C’est la jurisprudence qui a défini ces biens. Cela concerne trois catégories de biens : les terrains nus, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents.
Le plafonnement et le déplafonnement du loyer commercial sont des concepts à appréhender avant d’envisager le renouvellement de son bail commercial. Toutefois, il ne s’agit pas de la seule règle à connaître. Comme évoqué dans notre article « Renouvellement du Bail Commercial – Quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux ? », le plafonnement est aujourd’hui envisagé comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative.
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Nous l’évoquions dans notre article « Renouvellement du Bail Commercial – Quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux ? », le renouvellement du bail commercial et la détermination du loyer du bail renouvelé sont encadrés par la loi. Un des concepts encadrant cette démarche est le plafonnement du loyer renouvelé.
La règle du plafonnement du loyer a été introduite par un décret de 1972. Elle est aujourd’hui envisagée comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative. Par principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative sur le local. Le plafonnement du loyer intervient pour prévenir un déséquilibre trop important qui pourrait survenir lorsque le loyer du bail initial est trop en deçà de la valeur locative.
Pour que la règle du plafonnement soit efficace, certaines conditions doivent être remplies. Aussi, dans certaines circonstances particulières, ce mécanisme ne peut pas s’appliquer : on parle de déplafonnement du loyer.
La règle du plafonnement est réservée aux cas où le bail commercial est conclu pour 9 ans. La jurisprudence est venue préciser que la règle du plafonnement s’applique lorsque le bail initial et le bail renouvelé ont une durée de 9 ans.
Pour rappel, la durée du bail commercial est de 9 ans minimum. En pratique, les baux conclus ont très souvent cette durée là. Les baux qui durent plus longtemps sont autorisés mais ils échappent à plusieurs règles protectrices du régime des baux commerciaux. La règle du plafonnement fait partie de ces règles. C’est la raison pour laquelle bailleur et preneur concluent des baux d’une durée de 9 ans.
La jurisprudence considère que le plafonnement ne s’applique pas si les parties décident de l’écarter. Cette règle ressort de l’arrêt de 2004 « Société Sud Loire c/ Société Jardiflor » de la Cour de Cassation.
Les parties peuvent notamment prévoir une clause aux termes de laquelle elles décident de ne pas se soumettre au plafonnement. Ce n’est donc pas une règle d’ordre public.
Dans certaines situations, la renonciation à la règle du plafonnement peut ressortir de simple fait et non d’une clause du bail. Le preneur peut parfois être réputé avoir renoncé à la règle du plafonnement. On parle de renonciation implicite.
Le preneur est réputé renoncer au plafonnement lorsqu’au cours des négociations il propose expressément un loyer supérieur au loyer plafonné.
La jurisprudence fait peser sur le bailleur la charge de la preuve en matière de déplafonnement. Le bailleur qui souhaite faire échec au plafonnement du loyer doit rapporter la preuve qu’une des causes précédemment citées s’est réalisée.
Il existe cinq causes de déplafonnement clairement identifiées par le Code de Commerce :
Lorsque le bail n’est pas renouvelé, ses effets se poursuivent au moyen d’une prolongation tacite. Si la durée du bail vient à dépasser 12 ans (soit une durée de 9 ans plus 3 ans de prolongation tacite), la règle du plafonnement ne s’applique plus.
Le décret de 1953 relatif aux baux commerciaux défini les facteurs locaux de commercialité comme étant des éléments dont « dépendent (…) l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue (…), de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions (…) et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
On peut citer à titre d’exemples : une rue qui devient piétonne, l’installation d’une ou plusieurs enseignes nationales sur la même rue que le local, ou encore la construction dans le quartier du local d’un ou plusieurs immeubles neufs générant plus de clientèle et de passage.
Lorsque les facteurs de commercialité sont modifiés de manière significative, le juge des loyers peut retenir un déplafonnement.
La règle du plafonnement ne s’applique pas au loyer du bail renouvelé lorsque les caractéristiques du local ont fait l’objet de modifications notables. Par exemple, le local peut, au cours du bail initial, voir sa surface commerciale augmenter.
Le loyer du local est déplafonné lorsqu’il y a eu un changement de destination du local. Si le preneur change d’activité, le loyer ne sera plus plafonné.
La jurisprudence peut retenir ce motif alors que l’activité exercée n’est pas changée dans sa nature. L’adjonction d’une activité connexe ou le changement du mode de commercialisation des produits peuvent justifier un déplafonnement.
Le loyer sera déplafonné si les parties, au cours du bail initial, décident de modifier de manière notable une obligation essentielle du bail.
Certains biens ne peuvent, par nature, pas être soumis au plafonnement. C’est la jurisprudence qui a défini ces biens. Cela concerne trois catégories de biens : les terrains nus, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents.
Le plafonnement et le déplafonnement du loyer commercial sont des concepts à appréhender avant d’envisager le renouvellement de son bail commercial. Toutefois, il ne s’agit pas de la seule règle à connaître. Comme évoqué dans notre article « Renouvellement du Bail Commercial – Quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux ? », le plafonnement est aujourd’hui envisagé comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative.
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Avant l’achat d’un bien immobilier, la première étape pour évaluer vos besoins de financement est d’établir votre capacité financière.
En matière de renégociation des loyers commerciaux, deux concepts juridiques importants interviennent : la valeur locative et le plafonnement du loyer.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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