L’interdiction des « Passoires thermiques » est un sujet en vogue. Source d’inquiétude pour les bailleurs et signe d’économie pour les locataires, le gouvernement est entré en guerre contre ces logements qui seront bientôt considérés comme indécents.
Le combat trouve son origine à l’occasion de la Convention Citoyenne pour le Climat. Les Français sollicités ont exprimé le souhait de voir disparaître les passoires thermiques. Le Titre « Se Loger » de la Loi Climat et Résilience scelle le destin des passoires thermiques. Elles devront disparaître du paysage locatif.
Nous vous présentons à travers cet article les principales dispositions adoptées. Celles-ci sont susceptibles de modification jusqu’au vote définitif de la loi.
Les passoires thermiques sont des biens mal isolés comportant des ponts thermiques importants. Le maintien de la température intérieure est difficile et nécessite une utilisation plus intense des appareils de chauffage ou de refroidissement. Ce sont donc des logements énergivores.
Les passoires thermiques se caractérisent aussi par la présence d’un mode de chauffage à forte consommation énergétique. Cela concerne notamment le chauffage électrique et dans une moindre mesure le chauffage au fioul.
Le Diagnostic de Performance Énergétique sera l’outil unique d’identification des passoires thermiques. La qualification de passoire thermique aura des conséquences lourdes pour leur propriétaire. Il est donc indispensable d’avoir un DPE fiable. C’est pourquoi il fera l’objet de modifications importantes à partir de juillet 2021. Le gouvernement veut que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur cette réforme, rendez-vous sur notre article le nouveau DPE 2021.
Le gouvernement a ciblé les biens classés F et G au titre du nouveau DPE comme étant des passoires thermiques. Les biens classés E, sont pour le moment concernés. Toutefois leur inclusion fait débat. Il n’est pas certain qu’ils soient
Des études menées par l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maitrise de l’Énergie), l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et le Ministère de la Transition Écologique permettent d’identifier les passoires thermiques au sein du parc immobilier français. Il existerait en France 4,8 millions passoires thermiques dont 2 millions en location. Environ 18% des maisons et 14,7% des appartements seraient des passoires thermiques.
Les territoires ruraux et montagnards sont les plus concernés par cette problématique. Sur ces territoires les constructions sont souvent plus anciennes et le climat plus rude. En Haute-Loire 37% des biens soumis au DPE présentent un classement F ou G. Ce pourcentage atteint 41% dans la Nièvre et 47% dans le Cantal.
Les territoires les moins concernés sont les côtes atlantiques et méditerranéennes. Sur ces territoires le climat est plus doux. Les besoins en chauffage sont moins importants.
Plus le logement est récent, plus la part de passoires thermiques diminue. Les Réglementations Thermiques (RT) successives ont joué leur rôle. La part de passoires thermiques des logements construits à partir des années 1990 est presque nulle. Les logements construits entre les années 1970 et 1990 sont en proportion plus concernés par le problème que les constructions d’avant 1970.
Plus le logement est petit, plus il est consommateur d’énergie. Plus d’un tiers des studios seraient des passoires thermiques. Les maisons sont plus concernées que les appartements. Les immeubles bénéficient d’un effet de transfert de chaleur par convection et conduction qui réduit les besoins de chauffage. Les appartements sont chauffés par ceux des voisins. Le chauffage collectif des immeubles permet souvent des économies d’énergie. Les logements du rez-de-chaussée et du dernier étage sont plus susceptibles d’être des passoires techniques. Ils ne bénéficient pas de l’apport de chaleur des logements situés au-dessous ou au-dessus.
Les biens en location sont plus souvent énergivores que les biens occupés par leurs propriétaires. Les logements sociaux sont en proportion moins souvent des passoires thermiques que le reste du parc locatif. Les bailleurs sociaux ont fait des efforts de rénovation plus importants que les bailleurs privés. Ces immeubles disposent souvent d’un chauffage collectif au gaz qui est peu énergivore.
L’objectif du gouvernement est qu’il n’y ait plus aucune passoire thermique proposée à la location. Le gouvernement veut agir progressivement. Il s’agit de laisser le temps au bailleur de s’adapter à la nouvelle réglementation. C’est pourquoi cette action sera menée en plusieurs étapes successives. Les dates de mise en place de ces étapes font toujours débat et sont susceptibles de changer d’ici à l’adoption définitive de la Loi Énergie et Résilience.
Depuis le 1er janvier 2021 l’augmentation des loyers des passoires thermiques est interdite. Cette interdiction est issue d’un décret du 30 décembre 2020 relatif au critère de performance énergétique. Seuls les logements en Zone Tendue classés F et G sont concernés. Lors d’un renouvellement de bail ou d’un bail neuf, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer. Le loyer ne doit pas dépasser le montant de l’ancien bail ou du bail renouvelé.
Les propriétaires ont l’obligation d’informer leur locataire qu’ils n’ont pas accompli les travaux nécessaires pour sortir de la catégorie F et G. Ils doivent indiquer dans l’annonce ou le bail le non-respect de l’obligation de travaux.
A compter du 1er janvier 2025 les logements classés G sur le DPE ne seront plus considérés comme des logements décents. Les propriétaires ont l’obligation de fournir au locataire un logement décent. Un logement décent est un bien qui remplit des conditions minimales relatives au confort basique qu’on est en droit d’attendre d’un logement (surface minimum, absence de risque pour la sécurité et la santé…). A partir de 2025, un logement qui sera classé G ne remplira plus les conditions d’un logement décent. Ces biens seront interdits à la location. Ce seraient environ 90 000 logements qui seraient concernés par cette interdiction.
A partir du 1er janvier 2028 l’interdiction sera étendue aux logements classés F. Ils deviendront à leur tour des logements indécents.
L’exclusion du champ des logements décents devrait concerner les logements classés E à partir de 2034. Cette disposition est issue d’un amendement tardif et est susceptible d’évoluer. Il se peut que la loi définitive ne retienne pas l’interdiction de location des classés E.
L’interdiction de location des passoires thermiques est un sujet qui va continuer d’animer l’actualité jusqu’à l’adoption définitive de la Loi Climat et Résilience. Les dispositions présentées dans cet article sont susceptibles d’évoluer d’ici là.
L’interdiction de location des passoires thermiques aura un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel.
Si vous souhaitez plus d’informations sur le « nouveau DPE », qui sera l’outil unique d’identification des passoires thermiques, rendez-vous sur notre article le DPE 2021.
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L’interdiction des « Passoires thermiques » est un sujet en vogue. Source d’inquiétude pour les bailleurs et signe d’économie pour les locataires, le gouvernement est entré en guerre contre ces logements qui seront bientôt considérés comme indécents.
Le combat trouve son origine à l’occasion de la Convention Citoyenne pour le Climat. Les Français sollicités ont exprimé le souhait de voir disparaître les passoires thermiques. Le Titre « Se Loger » de la Loi Climat et Résilience scelle le destin des passoires thermiques. Elles devront disparaître du paysage locatif.
Nous vous présentons à travers cet article les principales dispositions adoptées. Celles-ci sont susceptibles de modification jusqu’au vote définitif de la loi.
Les passoires thermiques sont des biens mal isolés comportant des ponts thermiques importants. Le maintien de la température intérieure est difficile et nécessite une utilisation plus intense des appareils de chauffage ou de refroidissement. Ce sont donc des logements énergivores.
Les passoires thermiques se caractérisent aussi par la présence d’un mode de chauffage à forte consommation énergétique. Cela concerne notamment le chauffage électrique et dans une moindre mesure le chauffage au fioul.
Le Diagnostic de Performance Énergétique sera l’outil unique d’identification des passoires thermiques. La qualification de passoire thermique aura des conséquences lourdes pour leur propriétaire. Il est donc indispensable d’avoir un DPE fiable. C’est pourquoi il fera l’objet de modifications importantes à partir de juillet 2021. Le gouvernement veut que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur cette réforme, rendez-vous sur notre article le nouveau DPE 2021.
Le gouvernement a ciblé les biens classés F et G au titre du nouveau DPE comme étant des passoires thermiques. Les biens classés E, sont pour le moment concernés. Toutefois leur inclusion fait débat. Il n’est pas certain qu’ils soient concernés dans la loi finale.
Des études menées par l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maitrise de l’Énergie), l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et le Ministère de la Transition Écologique permettent d’identifier les passoires thermiques au sein du parc immobilier français. Il existerait en France 4,8 millions passoires thermiques dont 2 millions en location. Environ 18% des maisons et 14,7% des appartements seraient des passoires thermiques.
Les territoires ruraux et montagnards sont les plus concernés par cette problématique. Sur ces territoires les constructions sont souvent plus anciennes et le climat plus rude. En Haute-Loire 37% des biens soumis au DPE présentent un classement F ou G. Ce pourcentage atteint 41% dans la Nièvre et 47% dans le Cantal.
Les territoires les moins concernés sont les côtes atlantiques et méditerranéennes. Sur ces territoires le climat est plus doux. Les besoins en chauffage sont moins importants.
Plus le logement est récent, plus la part de passoires thermiques diminue. Les Réglementations Thermiques (RT) successives ont joué leur rôle. La part de passoires thermiques des logements construits à partir des années 1990 est presque nulle. Les logements construits entre les années 1970 et 1990 sont en proportion plus concernés par le problème que les constructions d’avant 1970.
Plus le logement est petit, plus il est consommateur d’énergie. Plus d’un tiers des studios seraient des passoires thermiques. Les maisons sont plus concernées que les appartements. Les immeubles bénéficient d’un effet de transfert de chaleur par convection et conduction qui réduit les besoins de chauffage. Les appartements sont chauffés par ceux des voisins. Le chauffage collectif des immeubles permet souvent des économies d’énergie. Les logements du rez-de-chaussée et du dernier étage sont plus susceptibles d’être des passoires techniques. Ils ne bénéficient pas de l’apport de chaleur des logements situés au-dessous ou au-dessus.
Les biens en location sont plus souvent énergivores que les biens occupés par leurs propriétaires. Les logements sociaux sont en proportion moins souvent des passoires thermiques que le reste du parc locatif. Les bailleurs sociaux ont fait des efforts de rénovation plus importants que les bailleurs privés. Ces immeubles disposent souvent d’un chauffage collectif au gaz qui est peu énergivore.
L’objectif du gouvernement est qu’il n’y ait plus aucune passoire thermique proposée à la location. Le gouvernement veut agir progressivement. Il s’agit de laisser le temps au bailleur de s’adapter à la nouvelle réglementation. C’est pourquoi cette action sera menée en plusieurs étapes successives. Les dates de mise en place de ces étapes font toujours débat et sont susceptibles de changer d’ici à l’adoption définitive de la Loi Énergie et Résilience.
Depuis le 1er janvier 2021 l’augmentation des loyers des passoires thermiques est interdite. Cette interdiction est issue d’un décret du 30 décembre 2020 relatif au critère de performance énergétique. Seuls les logements en Zone Tendue classés F et G sont concernés. Lors d’un renouvellement de bail ou d’un bail neuf, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer. Le loyer ne doit pas dépasser le montant de l’ancien bail ou du bail renouvelé.
Les propriétaires ont l’obligation d’informer leur locataire qu’ils n’ont pas accompli les travaux nécessaires pour sortir de la catégorie F et G. Ils doivent indiquer dans l’annonce ou le bail le non-respect de l’obligation de travaux.
A compter du 1er janvier 2025 les logements classés G sur le DPE ne seront plus considérés comme des logements décents. Les propriétaires ont l’obligation de fournir au locataire un logement décent. Un logement décent est un bien qui remplit des conditions minimales relatives au confort basique qu’on est en droit d’attendre d’un logement (surface minimum, absence de risque pour la sécurité et la santé…). A partir de 2025, un logement qui sera classé G ne remplira plus les conditions d’un logement décent. Ces biens seront interdits à la location. Ce seraient environ 90 000 logements qui seraient concernés par cette interdiction.
A partir du 1er janvier 2028 l’interdiction sera étendue aux logements classés F. Ils deviendront à leur tour des logements indécents.
L’exclusion du champ des logements décents devrait concerner les logements classés E à partir de 2034. Cette disposition est issue d’un amendement tardif et est susceptible d’évoluer. Il se peut que la loi définitive ne retienne pas l’interdiction de location des classés E.
L’interdiction de location des passoires thermiques est un sujet qui va continuer d’animer l’actualité jusqu’à l’adoption définitive de la Loi Climat et Résilience. Les dispositions présentées dans cet article sont susceptibles d’évoluer d’ici là.
L’interdiction de location des passoires thermiques aura un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel.
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Le schéma directeur immobilier est un outil de gestion de patrimoine utilisé par les collectivités et les entreprises pour élaborer une stratégie immo.
L’investissement immobilier en 2021 s’inscrit dans une logique à long terme. ll est donc important de bien définir ses objectifs et ses attentes.
En cas d’expropriation, la loi prévoit une rémunération juste et équitable. Mais est-il possible de refuser une expropriation ? Si oui, que faire ?
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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