La réglementation impose qu’en France, toute vente d’un bien immobilier – qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, d’une maison ou d’un appartement – passe devant un notaire. L’enregistrement de la transaction entraîne des taxes et des frais, regroupés sous l’appellation générique “frais de notaire”. Comment calculer ces frais et en limiter le montant ?
Tout achat immobilier occasionne des frais de notaire. Ces frais doivent être payés par l’acquéreur, ainsi que le souligne l’article 1593 du Code civil. Ces frais prennent en compte les taxes applicables à la transaction immobilière ainsi que la rémunération du notaire, lequel se trouve être le garant de la collecte de ces taxes pour le compte du Trésor Public. L’homme de loi vérifie en outre que la transaction est bien enregistrée au cadastre et s’assure des droits du propriétaire sur son bien.
Pour faire une estimation de ses frais de notaire lors d’un achat immobilier , il faut prendre en compte : la rémunération de l’homme de loi, les débours, c’est-à-dire les frais que le notaire doit payer à des tiers auxquels il fait appel, comme par exemple un géomètre-expert pour une expertise ou le syndic de copropriété, et les taxes dues au Trésor public. L’ensemble de ces frais représentent entre 7 et 8% du prix de vente d’un bien ancien. Le site officiel des notaires propose par ailleurs un simulateur en ligne qui calcule les frais en fonction du type de bien immobilier concerné, du département et même du type d’emprunt.
Moins de 20% des frais de notaire reviennent à l’étude notariale Sa rémunération comprend une partie fixe et une partie variable. Les émoluments proportionnels sont fixés par le décret du 8 mars 1978 et dépendent du prix de vente, selon un taux dégressif, auquel s’ajoute une TVA de 20%. Les émoluments fixes sont définis par le même décret : à chaque acte correspond un certain nombre d’unités de valeur, unité qui correspondent à un certain coût. Enfin, le notaire peut toucher des émoluments de négociation s’il avait reçu un mandat de vente pour le bien en question ou des émoluments de transaction s’il a mis en relation l’acquéreur du bien immobilier et le vendeur.
Les taxes versées dépendent de la nature du bien. Pour un logement ancien, l’acquéreur du bien immobilier devra verser des droits de mutation, variant de 3,8 à 4,5%, une taxe communale de 1,20% et des frais d’assiettes équivalant à 0,09% du prix de vente. Pour un logement neuf, il devra payer une TVA de 20% sur le prix de vente et une taxe de publicité foncière de 0,715%.
Lorsque l’on passe par une agence immobilière pour acheter un bien, il est préférable de s’acquitter des frais d’agence en les mentionnant distinctement sur le compromis de vente ; ainsi, les frais d’agence pourront être déduits de la base taxable. On peut aussi faire sortir le mobilier de la base taxable, en mentionnant séparément les meubles laissés par l’ancien propriétaire.
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La réglementation impose qu’en France, toute vente d’un bien immobilier – qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, d’une maison ou d’un appartement – passe devant un notaire. L’enregistrement de la transaction entraîne des taxes et des frais, regroupés sous l’appellation générique “frais de notaire”. Comment calculer ces frais et en limiter le montant ?
Tout achat immobilier occasionne des frais de notaire. Ces frais doivent être payés par l’acquéreur, ainsi que le souligne l’article 1593 du Code civil. Ces frais prennent en compte les taxes applicables à la transaction immobilière ainsi que la rémunération du notaire, lequel se trouve être le garant de la collecte de ces taxes pour le compte du Trésor Public. L’homme de loi vérifie en outre que la transaction est bien enregistrée au cadastre et s’assure des droits du propriétaire sur son bien.
Pour faire une estimation de ses frais de notaire lors d’un achat immobilier , il faut prendre en compte : la rémunération de l’homme de loi, les débours, c’est-à-dire les frais que le notaire doit payer à des tiers auxquels il fait appel, comme par exemple un géomètre-expert pour une expertise ou le syndic de copropriété, et les taxes dues au Trésor public. L’ensemble de ces frais représentent entre 7 et 8% du prix de vente d’un bien ancien. Le site officiel des notaires propose par ailleurs un simulateur en ligne qui calcule les frais en fonction du type de bien immobilier concerné, du département et même du type d’emprunt.
Moins de 20% des frais de notaire reviennent à l’étude notariale Sa rémunération comprend une partie fixe et une partie variable. Les émoluments proportionnels sont fixés par le décret du 8 mars 1978 et dépendent du prix de vente, selon un taux dégressif, auquel s’ajoute une TVA de 20%. Les émoluments fixes sont définis par le même décret : à chaque acte correspond un certain nombre d’unités de valeur, unité qui correspondent à un certain coût. Enfin, le notaire peut toucher des émoluments de négociation s’il avait reçu un mandat de vente pour le bien en question ou des émoluments de transaction s’il a mis en relation l’acquéreur du bien immobilier et le vendeur.
Les taxes versées dépendent de la nature du bien. Pour un logement ancien, l’acquéreur du bien immobilier devra verser des droits de mutation, variant de 3,8 à 4,5%, une taxe communale de 1,20% et des frais d’assiettes équivalant à 0,09% du prix de vente. Pour un logement neuf, il devra payer une TVA de 20% sur le prix de vente et une taxe de publicité foncière de 0,715%.
Lorsque l’on passe par une agence immobilière pour acheter un bien, il est préférable de s’acquitter des frais d’agence en les mentionnant distinctement sur le compromis de vente ; ainsi, les frais d’agence pourront être déduits de la base taxable. On peut aussi faire sortir le mobilier de la base taxable, en mentionnant séparément les meubles laissés par l’ancien propriétaire.
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La règle du plafonnement du loyer commercial est réservée aux cas où le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans.
Après un divorce, les biens immobiliers sont la propriété de chacun des époux. Chacun des époux reçoit la moitié des parts pour chaque bien commun.
Malgré l’absence de la clientèle étrangère, le marché des biens d’exception résiste bien au contexte actuel car c’est une valeur sûre.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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