La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
L’expertise de valeur d’un bien immobilier peut se faire par méthode de comparaison. Les prix appliqués dans les transactions concernant des biens similaires constituent la base (ou la référence) de l’évaluation. Les résultats sont considérés comme fiables du fait qu’ils s’obtiennent à partir des références sur le marché immobilier. Les tribunaux, les experts ainsi que les départements fiscaux utilisent donc principalement la méthode de comparaison pour déterminer la valeur vénale d’un bien.
Théoriquement, l’évaluation par comparaison se fonde sur le prix d’une maison similaire, relevé sur le marché. Néanmoins, les maisons bâties dans une zone géographique restreinte sont rarement comparables. Il arrive que les matériaux soient les mêmes, que les finitions soient identiques ou que d’autres similitudes soient constatées. Ces différentes caractéristiques n’en demeurent pas moins différentes. En pratique donc, la comparaison est effectuée en décomposant le prix global mentionné à chaque mutation et suivant une référence de mesure préétablie.
Parmi les immeubles occupant une superficie importante au sol, la plupart sont des bâtiments industriels, des entrepôts ou encore des corps de ferme. Certains sont toutefois des immeubles d’habitation. Vu la surface en jeu, il est plus judicieux de procéder à une expertise valeur par mètre carré. L’évaluation est donc effectuée en fonction de la superficie réellement occupée. On parle de superficie ouverte ou de superficie au sol. La mesure se fait à l’extérieur des murs et ne tient compte ni de la hauteur de l’immeuble ni du nombre de niveaux qu’il comprend.
La méthode analytique visant à dissocier l’immeuble et le terrain est assez courante, ne considérant que le terrain nu. La construction est par la suite intégrée à la valorisation afin d’obtenir la valeur du terrain dit “encombré”. Une seconde méthode permet d’évaluer le terrain intégré.
Dans ce cas, le terrain nu est considéré comme sans valeur propre. Toutefois, la valorisation de l’immeuble doit intégrer une valeur du terrain. La fiabilité des résultats repose essentiellement sur le regroupement des différentes constructions en fonction de leur état d’entretien, leur classe et les équipements dont elles disposent.
L’estimation de la valeur des immeubles collectifs en copropriété se fait différemment de celle appliquée aux biens bénéficiant de ce régime.
L’expertise valeur se fait impérativement par lot. La valeur d’un appartement inclut celles des zones communes et afférentes. Par contre, les parkings/garages et les caves sont considérés comme des lots annexes. Ils sont donc évalués individuellement. Dans le cadre d’une revente, le prix d’un appartement est fixé selon les références du marché ou à défaut, par évaluation au mètre carré habitable.
Pour que l’expertise de valeur par comparaison soit fiable, l’expert-valeur se réfère à une base de données spécifique regroupant les références actuelles. Il peut s’agir d’une base interne obtenue par l’expérience client ou externe (Base Bien ou Perval par exemple).
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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