Nous l’évoquions dans notre article Lien « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les passoires thermiques devraient bientôt être interdites à la location. Certains bailleurs se verront contraints de procéder à une rénovation énergétique du logement, si celui-ci est considéré par le DPE comme une passoire thermique. À défaut de rénovation, le bien sera considéré comme un logement indécent et ne pourra plus être proposé à la location.
Il y aura donc des conséquences lourdes attachées à la qualification de passoire thermique. C’est pourquoi le gouvernement est intervenu pour que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Comme évoqué dans notre article Lien « LE NOUVEAU DPE » à partir de juillet 2021 un « nouveau DPE », avec de nouvelles méthodes de calcul, verra le jour.
Certains observateurs n’ont pas attendu que les réformes relatives aux passoires thermiques arrivent pour se prononcer sur l’impact du DPE sur le marché immobilier. Les Notaires de France notamment nous ont livrés en 2020 une étude statistique sur le sujet. Aux termes de cette étude, on constate que statistiquement les biens les mieux classés au titre du DPE (étiquettes A et B) se vendent plus cher. Au contraire, les biens les moins bien classés (étiquettes F et G) se vendent moins cher.
Sur tout le territoire national, les appartements les moins bien classés au DPE se vendent jusqu’à 9% moins cher. Les appartements les mieux classés au DPE se vendent jusqu’à 20% plus cher.
On note qu’un bon DPE n’apporte en moyenne aucune plus-value aux appartements parisiens et situés en région PACA. On compte également parmi les régions les moins concernées par une plus-value liée à un bon DPE, l’Ile de France (+4%), les Pays de la Loire (+4%) et le Centre Val de Loire (+7%).
Les régions les plus concernées par une plus-value des appartements relatifs à un bon DPE sont : l’Occitanie (+20%), la Bourgogne Franche-Comté (+16%) et la Normandie (+15%).
Dans certaines régions, les appartements disposant d’un mauvais DPE n’ont souffert d’aucune moins-value. Il s’agit des régions : Hauts-de-France, Bourgogne-Franche Comté et Normandie. Encore une fois, Paris et l’Ile de France semblent peu impactés par le DPE. On constate pour les biens les moins bien classés une moins-value d’environ 2%.
Les régions où les prix des appartements sont le plus impactés par un mauvais DPE sont le PACA (-9%), la Nouvelle Aquitaine (-9%) et le Centre Val de Loire (-8%).
Sur toute la France, les maisons étiquetées F et G au DPE se vendent en moyenne jusqu’à 18% moins cher. L’impact d’un mauvais DPE a plus de conséquences sur les maisons que les appartements. Les maisons les mieux classées réalisent une plus-value qui est en moyenne de 10% sur toute la France.
Les maisons des régions d’Auvergne Rhône-Alpes et d’Ile de France sont les moins impactés par un mauvais DPE. Les maisons classées F et G subissent une moins-value de 3% en Auvergne Rhône-Alpes. On ne constate aucune moins-value pour les maisons de Paris et sa petite couronne. Pour le reste de l’Ile de France, la moins-value constatée est de 6%.
En Nouvelle-Aquitaine, l’impact d’un mauvais DPE sur le prix des maisons est de loin le plus fort comparé aux autres régions. Les maisons classées F et G se vendent 18% moins cher.
C’est dans la région d’Occitanie que la plus-value issue d’un bon DPE est la plus élevée : 20%. Viennent ensuite le Grand-Est et la Bourgogne Franche-Comté avec des prix de vente en moyenne supérieurs de 16%.
Encore une fois, c’est l’Ile de France, et notamment Paris et sa première couronne, qui se montre insensible à un bon classement DPE. On ne recense aucune variation à la hausse des prix des maisons classées A et B sur Paris et sa première couronne.
La région de Bourgogne Franche-Comté est également une des moins touchée avec une plus-value de seulement 6% pour les maisons les mieux classées.
Bien qu’intéressante, cette étude, livrée par les notaires de France, ne fait qu’affirmer un constat statistique. On ne doit pas systématiquement conclure qu’un bon DPE engendre automatiquement une plus-value. À l’inverse, on ne doit pas systématiquement conclure qu’un mauvais DPE engendre une moins-value. La réalité du marché ne correspond pas, sur ce sujet, à une réalité arithmétique.
Les parties à une cession immobilière ne prennent pas toujours en compte le DPE de la même manière. Certains acquéreurs ignorent le DPE car ils considèrent que ce n’est pas une caractéristique essentielle de leur projet.
On peut également tenter d’inverser la réflexion. On peut penser que les biens les plus chers disposent d’un bon DPE. Le bon DPE ne serait que la conséquence d’un bien qui vaut plus cher. Il est logique de penser que les acteurs du marché sont disposés à payer plus cher si la maison ou l’appartement est mieux isolée et dispose d’équipements plus économes en énergie.
Le même raisonnement peut être tenu pour les biens disposant d’un mauvais DPE. Un acquéreur est moins enclin à payer cher un bien qui, à caractéristiques équivalentes, dispose de prestations datées. L’acquéreur ne veut pas payer le même prix pour un bien mal isolé et disposant d’équipements énergivores.
Toutefois, pour la proportion d’acquéreurs sensibles au DPE dans la détermination de leur projet, la tendance statistique devrait s’accroître. En effet, comme évoqué dans notre article « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les conséquences attachées à un mauvais DPE vont bientôt devenir lourdes. Certains biens risquent même de perdre la presque totalité de leur valeur. Les passoires thermiques seront dans quelques années considérées comme des logements indécents. Elles ne pourront plus être proposées à la location. Nous vous invitons également à lire notre article « LE NOUVEAU DPE » pour cerner le sujet dans son intégralité.
Le plan d’interdiction des passoires thermiques va engendrer des dépenses de rénovation pour les bailleurs. Selon une étude de l’ANAH il faut compter en moyenne environ 25 000 € de travaux pour sortir de la catégorie G et environ 15 000 € pour sortir de la catégorie F. Une rénovation énergétique globale d’un logement coûterait en moyenne 30 000 €. Il est important de préciser que les bailleurs ne vont pas supporter l’intégralité des dépenses de rénovations énergétiques. De nouvelles mesures d’aides de l’État vont voir le jour. Ces aides vont s’ajouter aux dispositifs existants déjà.
Les investisseurs doivent donc prévoir des coûts de travaux supplémentaires s’ils souhaitent acquérir une passoire thermique. L’enveloppe globale pour investir sur ces biens sera plus élevée. Il pourrait donc y avoir une baisse des prix pour les bien mal classés au DPE.
Les mesures relatives aux passoires thermiques ont déjà des conséquences sur le marché locatif. Certains bailleurs sont contraints depuis le 1er janvier 2021 de ne plus augmenter leurs loyers. Cela concerne les baux neufs ou renouvelés des biens classés F et G en Zone Tendue.
Cette étude permet de mettre en évidence une disparité géographique en fonction des régions. On constate notamment un faible impact du DPE sur les prix de l’immobilier en Ile de France. Ce phénomène est le plus remarquable en Ile de France. Il atteint dans une moindre mesure les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA. Il est indéniable que le marché de l’immobilier résidentiel a un caractère tendu sur toute l’Ile de France. Les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA comptent également sur leur territoire des zones parmi les plus tendues de France. C’est notamment le cas du littoral méditerranéen et de la région frontalière Suisse. Nous estimons que sur des marchés tendus, il est logique que des acquéreurs portent moins attention à un mauvais DPE ou à des caractéristiques thermiques moins qualitatives. Sur ces zones, l’offre est plus réduite. Cela contraint les acquéreurs à être moins regardant sur le DPE. Aussi le délai d’écoulement est souvent tellement restreint que le temps de réflexion sur l’achat du bien est moindre. Avec un temps de réflexion qui se réduit, les acquéreurs se recentrent souvent sur les caractéristiques essentielles telles que la taille du logement, sa localisation et son environnement.
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Nous l’évoquions dans notre article Lien « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les passoires thermiques devraient bientôt être interdites à la location. Certains bailleurs se verront contraints de procéder à une rénovation énergétique du logement, si celui-ci est considéré par le DPE comme une passoire thermique. À défaut de rénovation, le bien sera considéré comme un logement indécent et ne pourra plus être proposé à la location.
Il y aura donc des conséquences lourdes attachées à la qualification de passoire thermique. C’est pourquoi le gouvernement est intervenu pour que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Comme évoqué dans notre article « LE NOUVEAU DPE » à partir de juillet 2021 un « nouveau DPE », avec de nouvelles méthodes de calcul, verra le jour.
Certains observateurs n’ont pas attendu que les réformes relatives aux passoires thermiques arrivent pour se prononcer sur l’impact du DPE sur le marché immobilier. Les Notaires de France notamment nous ont livrés en 2020 une étude statistique sur le sujet. Aux termes de cette étude, on constate que statistiquement les biens les mieux classés au titre du DPE (étiquettes A et B) se vendent plus cher. Au contraire, les biens les moins bien classés (étiquettes F et G) se vendent moins cher.
Sur tout le territoire national, les appartements les moins bien classés au DPE se vendent jusqu’à 9% moins cher. Les appartements les mieux classés au DPE se vendent jusqu’à 20% plus cher.
On note qu’un bon DPE n’apporte en moyenne aucune plus-value aux appartements parisiens et situés en région PACA. On compte également parmi les régions les moins concernées par une plus-value liée à un bon DPE, l’Ile de France (+4%), les Pays de la Loire (+4%) et le Centre Val de Loire (+7%).
Les régions les plus concernées par une plus-value des appartements relatifs à un bon DPE sont : l’Occitanie (+20%), la Bourgogne Franche-Comté (+16%) et la Normandie (+15%).
Dans certaines régions, les appartements disposant d’un mauvais DPE n’ont souffert d’aucune moins-value. Il s’agit des régions : Hauts-de-France, Bourgogne-Franche Comté et Normandie. Encore une fois, Paris et l’Ile de France semblent peu impactés par le DPE. On constate pour les biens les moins bien classés une moins-value d’environ 2%.
Les régions où les prix des appartements sont le plus impactés par un mauvais DPE sont le PACA (-9%), la Nouvelle Aquitaine (-9%) et le Centre Val de Loire (-8%).
Sur toute la France, les maisons étiquetées F et G au DPE se vendent en moyenne jusqu’à 18% moins cher. L’impact d’un mauvais DPE a plus de conséquences sur les maisons que les appartements. Les maisons les mieux classées réalisent une plus-value qui est en moyenne de 10% sur toute la France.
Les maisons des régions d’Auvergne Rhône-Alpes et d’Ile de France sont les moins impactés par un mauvais DPE. Les maisons classées F et G subissent une moins-value de 3% en Auvergne Rhône-Alpes. On ne constate aucune moins-value pour les maisons de Paris et sa petite couronne. Pour le reste de l’Ile de France, la moins-value constatée est de 6%.
En Nouvelle-Aquitaine, l’impact d’un mauvais DPE sur le prix des maisons est de loin le plus fort comparé aux autres régions. Les maisons classées F et G se vendent 18% moins cher.
C’est dans la région d’Occitanie que la plus-value issue d’un bon DPE est la plus élevée : 20%. Viennent ensuite le Grand-Est et la Bourgogne Franche-Comté avec des prix de vente en moyenne supérieurs de 16%.
Encore une fois, c’est l’Ile de France, et notamment Paris et sa première couronne, qui se montre insensible à un bon classement DPE. On ne recense aucune variation à la hausse des prix des maisons classées A et B sur Paris et sa première couronne.
La région de Bourgogne Franche-Comté est également une des moins touchée avec une plus-value de seulement 6% pour les maisons les mieux classées.
Bien qu’intéressante, cette étude, livrée par les notaires de France, ne fait qu’affirmer un constat statistique. On ne doit pas systématiquement conclure qu’un bon DPE engendre automatiquement une plus-value. À l’inverse, on ne doit pas systématiquement conclure qu’un mauvais DPE engendre une moins-value. La réalité du marché ne correspond pas, sur ce sujet, à une réalité arithmétique.
Les parties à une cession immobilière ne prennent pas toujours en compte le DPE de la même manière. Certains acquéreurs ignorent le DPE car ils considèrent que ce n’est pas une caractéristique essentielle de leur projet.
On peut également tenter d’inverser la réflexion. On peut penser que les biens les plus chers disposent d’un bon DPE. Le bon DPE ne serait que la conséquence d’un bien qui vaut plus cher. Il est logique de penser que les acteurs du marché sont disposés à payer plus cher si la maison ou l’appartement est mieux isolée et dispose d’équipements plus économes en énergie.
Le même raisonnement peut être tenu pour les biens disposant d’un mauvais DPE. Un acquéreur est moins enclin à payer cher un bien qui, à caractéristiques équivalentes, dispose de prestations datées. L’acquéreur ne veut pas payer le même prix pour un bien mal isolé et disposant d’équipements énergivores.
Toutefois, pour la proportion d’acquéreurs sensibles au DPE dans la détermination de leur projet, la tendance statistique devrait s’accroître. En effet, comme évoqué dans notre article « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les conséquences attachées à un mauvais DPE vont bientôt devenir lourdes. Certains biens risquent même de perdre la presque totalité de leur valeur. Les passoires thermiques seront dans quelques années considérées comme des logements indécents. Elles ne pourront plus être proposées à la location. Nous vous invitons également à lire notre article « LE NOUVEAU DPE » pour cerner le sujet dans son intégralité.
Le plan d’interdiction des passoires thermiques va engendrer des dépenses de rénovation pour les bailleurs. Selon une étude de l’ANAH il faut compter en moyenne environ 25 000 € de travaux pour sortir de la catégorie G et environ 15 000 € pour sortir de la catégorie F. Une rénovation énergétique globale d’un logement coûterait en moyenne 30 000 €. Il est important de préciser que les bailleurs ne vont pas supporter l’intégralité des dépenses de rénovations énergétiques. De nouvelles mesures d’aides de l’État vont voir le jour. Ces aides vont s’ajouter aux dispositifs existants déjà.
Les investisseurs doivent donc prévoir des coûts de travaux supplémentaires s’ils souhaitent acquérir une passoire thermique. L’enveloppe globale pour investir sur ces biens sera plus élevée. Il pourrait donc y avoir une baisse des prix pour les bien mal classés au DPE.
Les mesures relatives aux passoires thermiques ont déjà des conséquences sur le marché locatif. Certains bailleurs sont contraints depuis le 1er janvier 2021 de ne plus augmenter leurs loyers. Cela concerne les baux neufs ou renouvelés des biens classés F et G en Zone Tendue.
Cette étude permet de mettre en évidence une disparité géographique en fonction des régions. On constate notamment un faible impact du DPE sur les prix de l’immobilier en Ile de France. Ce phénomène est le plus remarquable en Ile de France. Il atteint dans une moindre mesure les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA. Il est indéniable que le marché de l’immobilier résidentiel a un caractère tendu sur toute l’Ile de France. Les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA comptent également sur leur territoire des zones parmi les plus tendues de France. C’est notamment le cas du littoral méditerranéen et de la région frontalière Suisse. Nous estimons que sur des marchés tendus, il est logique que des acquéreurs portent moins attention à un mauvais DPE ou à des caractéristiques thermiques moins qualitatives. Sur ces zones, l’offre est plus réduite. Cela contraint les acquéreurs à être moins regardant sur le DPE. Aussi le délai d’écoulement est souvent tellement restreint que le temps de réflexion sur l’achat du bien est moindre. Avec un temps de réflexion qui se réduit, les acquéreurs se recentrent souvent sur les caractéristiques essentielles telles que la taille du logement, sa localisation et son environnement.
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A partir du 1er juillet 2021 le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sera modifié dans sa forme et dans son fond. LAMY Évaluation vous éclaire.
Les passoires thermiques sont des biens mal isolés comportant des ponts thermiques importants. Le maintien de la température intérieure est difficile.
La réévaluation libre des actifs est un moyen incontournable en cette période pour trouver de nouvelles sources de financement.
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous ou appelez le 01.82.83.77.18
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
Parce qu’il veut se dispenser du concours d’une agence immobilière, le propriétaire désireux de vendre par lui-même un bien immobilier doit remplir certaines conditions. En effet, il se doit d’avoir une connaissance du marché local et de ses spécificités, il doit être capable de remplir la fonction d’un intermédiaire pour vendre dans les meilleures conditions et apporter les informations nécessaires aux acquéreurs potentiels. La vente d’un bien immobilier peut intervenir sans le concours d’un intermédiaire dont les honoraires sont parfois prohibitifs.
Il s’agit pourtant d’être capable de remplir la fonction de ce professionnel de l’immobilier et d’apporter les informations nécessaires aux personnes souhaitant se porter acquéreur. Le coût de cette mission d’expertise est, sommes toutes, dérisoire en comparaison aux honoraires de négociation des agents immobiliers qui atteignent le plus souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise justifiera d’un prix de vente à la juste valeur de marché et permettra au vendeur d’optimiser le délai de mise en vente. Par son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise a un très fort degré d’opposabilité, en ce qu’il met un terme à toute discussion portant sur la valeur. Il est le meilleur support de base à toute négociation. Ce principe est d’autant plus vrai quand les enjeux sont importants (Vente concernant plusieurs biens, bien d’exceptions, …). Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux , une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
Les investisseurs ne recherchent pas une jouissance personnelle du bien, mais à le mettre à bail. En effet, l’objectif premier de l’investisseur concernant la valeur d’acquisition d’un bien est son retour sur investissement, soit, le revenu brut annuel que va lui procurer la mise à bail de son bien, diminuer bien évidemment des flux financiers sortants.
Ce retour sur investissement doit intégrer certaines caractéristiques propres à l’immeuble, que l’expertise immobilière détaillera de manière précise. En effet, pour optimiser son investissement, l’acquéreur investisseur se penchera alors sur les spécificités de l’immeuble à savoir : sa qualité de construction, son état, sa durée de vie résiduelle dans le but de chiffrer au plus juste les frais et coûts prévisibles qui en découlent.
L’investisseur, avant de prendre toute décision d’acquisition, recherchera à connaître sa plus-value latente, mais également le risque locatif supposé tenant compte du dynamisme ou non du secteur. Il est en effet habituel pour un investisseur de mettre en balance la stabilité probable de la valeur d’acquisition du bien et de la rentabilité immédiate. Pour cela, il doit être pris en compte les éléments juridiques inhérents au bail déterminant d’une part, la durée des engagements des parties et d’autre part, les composants financiers résultant d’une mise à bail.
L’expert immobilier intégrera alors à son étude l’ensemble des flux financiers à l’instant T ainsi que les flux futurs afin de rendre compte de la valeur vénale du bien immobilier par un approche purement financière tenant compte de l’ensemble des éléments de calcul de rentabilité, sur un cycle de vie, correspondant au délai supposé d’autofinancement de l’immeuble. L’expertise immobilière permettra alors de rassurer l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
De par la qualité du signataire du rapport et de l’étendue des études, l’analyse portée sur la valeur du bien n’est pas sujette à caution. Elle a, de par le fait, une grande force probante et une forte opposabilité. Dans un contexte transactionnel, elle détermine ce que doit être le prix de vente du bien et permet au vendeur comme à l’acquéreur de sécuriser leur relation et d’asseoir la vente sur la juste valeur du bien.
La négociation, si elle intervient, est une étape cruciale du processus de vente. Il arrive souvent que les échanges soient infructueux et que cette étape soit rendue insurmontable en raison de divergences concernant la valeur du bien. Le rapport d’expertise, dans un tel contexte, prend alors toute sa dimension et rend compte de son utilité. Il met un terme aux discussions portant sur la valeur et sert de base à la négociation. Il sécurise le vendeur sur son prix de vente et conforte l’acquéreur sur le montant de son offre. Ce principe s’applique à toute négociation et il est d’autant plus vrai lorsque les enjeux ou les écarts de valeur sont importants. L’expertise de valeur vénale est souvent amenée à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques attachées à chaque bien, ou encore la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur) sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
La tentation est forte pour un propriétaire de croire que cette valeur repose sur une simple valeur moyenne de marché au m2. Les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, autant d’éléments qui ont un impact fort sur la valeur. Il est courant de constater des écarts de valeurs pouvant atteindre 30 à 40% sur deux biens dans un même immeuble mais ayant des caractéristique différentes (étage élevé ou non, exposition, vue…) D’autres éléments peuvent avoir une incidence forte sur la valeur et seul un expert immobilier féru à cet exercice sera capable de les appréhender. En effet, on parlera notamment des hypothèses de création de valeur. Elles impliquent des méthodes de valorisation différentes puisqu’elles reposent sur des projections (bilan promoteur, droits à construire…). La sous évaluation d’un bien immobilier a des conséquences graves sur la vente de celui-ci. Les enjeux sont souvent importants et le manque à gagner peut représenter des sommes très conséquentes. Il paraît donc nécessaire voire indispensable de réaliser une expertise de valeur vénale pour fixer le prix de vente de son bien immobilier. La tentation est grande pour le propriétaire d’un actif immobilier qui souhaite vendre son bien, de fixer sciemment, son prix de vente au-delà de sa valeur de marché. Il est, aujourd’hui, démontré que cette position comporte plus d’effets pervers que d’effets positifs. La crainte de la sous-évaluation, ou la volonté, tout à fait naturelle, de vouloir optimiser le prix de vente conduisent le plus souvent à allonger au-delà du raisonnable le délai de vente.
Un bien à la vente depuis trop longtemps en raison d’un prix en inadéquation avec la position du marché va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le marché immobilier, comme tout marché, s’autorégule et le prix de vente du bien finit par baisser inexorablement. Il est fréquent de constater que des biens immobiliers dont le prix de vente a été surévalué lors de leur mise sur le marché finissent par se vendre en dessous de leur valeur vénale pour palier à la méfiance des acquéreurs potentiels liée au délai de vente.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
01.89.16.32.34
Siège Suisse – Lausanne
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1005 Lausanne
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