Nous l’évoquions dans notre article Lien « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les passoires thermiques devraient bientôt être interdites à la location. Certains bailleurs se verront contraints de procéder à une rénovation énergétique du logement, si celui-ci est considéré par le DPE comme une passoire thermique. À défaut de rénovation, le bien sera considéré comme un logement indécent et ne pourra plus être proposé à la location.
Il y aura donc des conséquences lourdes attachées à la qualification de passoire thermique. C’est pourquoi le gouvernement est intervenu pour que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Comme évoqué dans notre article Lien « LE NOUVEAU DPE » à partir de juillet 2021 un « nouveau DPE », avec de nouvelles méthodes de calcul, verra le jour.
Certains observateurs n’ont pas attendu que les réformes relatives aux passoires thermiques arrivent pour se prononcer sur l’impact du DPE sur le marché immobilier. Les Notaires de France notamment nous ont livrés en 2020 une étude statistique sur le sujet. Aux termes de cette étude, on constate que statistiquement les biens les mieux classés au titre du DPE (étiquettes A et B) se vendent plus cher. Au contraire, les biens les moins bien classés (étiquettes F et G) se vendent moins cher.
Sur tout le territoire national, les appartements les moins bien classés au DPE se vendent jusqu’à 9% moins cher. Les appartements les mieux classés au DPE se vendent jusqu’à 20% plus cher.
On note qu’un bon DPE n’apporte en moyenne aucune plus-value aux appartements parisiens et situés en région PACA. On compte également parmi les régions les moins concernées par une plus-value liée à un bon DPE, l’Ile de France (+4%), les Pays de la Loire (+4%) et le Centre Val de Loire (+7%).
Les régions les plus concernées par une plus-value des appartements relatifs à un bon DPE sont : l’Occitanie (+20%), la Bourgogne Franche-Comté (+16%) et la Normandie (+15%).
Dans certaines régions, les appartements disposant d’un mauvais DPE n’ont souffert d’aucune moins-value. Il s’agit des régions : Hauts-de-France, Bourgogne-Franche Comté et Normandie. Encore une fois, Paris et l’Ile de France semblent peu impactés par le DPE. On constate pour les biens les moins bien classés une moins-value d’environ 2%.
Les régions où les prix des appartements sont le plus impactés par un mauvais DPE sont le PACA (-9%), la Nouvelle Aquitaine (-9%) et le Centre Val de Loire (-8%).
Sur toute la France, les maisons étiquetées F et G au DPE se vendent en moyenne jusqu’à 18% moins cher. L’impact d’un mauvais DPE a plus de conséquences sur les maisons que les appartements. Les maisons les mieux classées réalisent une plus-value qui est en moyenne de 10% sur toute la France.
Les maisons des régions d’Auvergne Rhône-Alpes et d’Ile de France sont les moins impactés par un mauvais DPE. Les maisons classées F et G subissent une moins-value de 3% en Auvergne Rhône-Alpes. On ne constate aucune moins-value pour les maisons de Paris et sa petite couronne. Pour le reste de l’Ile de France, la moins-value constatée est de 6%.
En Nouvelle-Aquitaine, l’impact d’un mauvais DPE sur le prix des maisons est de loin le plus fort comparé aux autres régions. Les maisons classées F et G se vendent 18% moins cher.
C’est dans la région d’Occitanie que la plus-value issue d’un bon DPE est la plus élevée : 20%. Viennent ensuite le Grand-Est et la Bourgogne Franche-Comté avec des prix de vente en moyenne supérieurs de 16%.
Encore une fois, c’est l’Ile de France, et notamment Paris et sa première couronne, qui se montre insensible à un bon classement DPE. On ne recense aucune variation à la hausse des prix des maisons classées A et B sur Paris et sa première couronne.
La région de Bourgogne Franche-Comté est également une des moins touchée avec une plus-value de seulement 6% pour les maisons les mieux classées.
Bien qu’intéressante, cette étude, livrée par les notaires de France, ne fait qu’affirmer un constat statistique. On ne doit pas systématiquement conclure qu’un bon DPE engendre automatiquement une plus-value. À l’inverse, on ne doit pas systématiquement conclure qu’un mauvais DPE engendre une moins-value. La réalité du marché ne correspond pas, sur ce sujet, à une réalité arithmétique.
Les parties à une cession immobilière ne prennent pas toujours en compte le DPE de la même manière. Certains acquéreurs ignorent le DPE car ils considèrent que ce n’est pas une caractéristique essentielle de leur projet.
On peut également tenter d’inverser la réflexion. On peut penser que les biens les plus chers disposent d’un bon DPE. Le bon DPE ne serait que la conséquence d’un bien qui vaut plus cher. Il est logique de penser que les acteurs du marché sont disposés à payer plus cher si la maison ou l’appartement est mieux isolée et dispose d’équipements plus économes en énergie.
Le même raisonnement peut être tenu pour les biens disposant d’un mauvais DPE. Un acquéreur est moins enclin à payer cher un bien qui, à caractéristiques équivalentes, dispose de prestations datées. L’acquéreur ne veut pas payer le même prix pour un bien mal isolé et disposant d’équipements énergivores.
Toutefois, pour la proportion d’acquéreurs sensibles au DPE dans la détermination de leur projet, la tendance statistique devrait s’accroître. En effet, comme évoqué dans notre article « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les conséquences attachées à un mauvais DPE vont bientôt devenir lourdes. Certains biens risquent même de perdre la presque totalité de leur valeur. Les passoires thermiques seront dans quelques années considérées comme des logements indécents. Elles ne pourront plus être proposées à la location. Nous vous invitons également à lire notre article « LE NOUVEAU DPE » pour cerner le sujet dans son intégralité.
Le plan d’interdiction des passoires thermiques va engendrer des dépenses de rénovation pour les bailleurs. Selon une étude de l’ANAH il faut compter en moyenne environ 25 000 € de travaux pour sortir de la catégorie G et environ 15 000 € pour sortir de la catégorie F. Une rénovation énergétique globale d’un logement coûterait en moyenne 30 000 €. Il est important de préciser que les bailleurs ne vont pas supporter l’intégralité des dépenses de rénovations énergétiques. De nouvelles mesures d’aides de l’État vont voir le jour. Ces aides vont s’ajouter aux dispositifs existants déjà.
Les investisseurs doivent donc prévoir des coûts de travaux supplémentaires s’ils souhaitent acquérir une passoire thermique. L’enveloppe globale pour investir sur ces biens sera plus élevée. Il pourrait donc y avoir une baisse des prix pour les bien mal classés au DPE.
Les mesures relatives aux passoires thermiques ont déjà des conséquences sur le marché locatif. Certains bailleurs sont contraints depuis le 1er janvier 2021 de ne plus augmenter leurs loyers. Cela concerne les baux neufs ou renouvelés des biens classés F et G en Zone Tendue.
Cette étude permet de mettre en évidence une disparité géographique en fonction des régions. On constate notamment un faible impact du DPE sur les prix de l’immobilier en Ile de France. Ce phénomène est le plus remarquable en Ile de France. Il atteint dans une moindre mesure les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA. Il est indéniable que le marché de l’immobilier résidentiel a un caractère tendu sur toute l’Ile de France. Les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA comptent également sur leur territoire des zones parmi les plus tendues de France. C’est notamment le cas du littoral méditerranéen et de la région frontalière Suisse. Nous estimons que sur des marchés tendus, il est logique que des acquéreurs portent moins attention à un mauvais DPE ou à des caractéristiques thermiques moins qualitatives. Sur ces zones, l’offre est plus réduite. Cela contraint les acquéreurs à être moins regardant sur le DPE. Aussi le délai d’écoulement est souvent tellement restreint que le temps de réflexion sur l’achat du bien est moindre. Avec un temps de réflexion qui se réduit, les acquéreurs se recentrent souvent sur les caractéristiques essentielles telles que la taille du logement, sa localisation et son environnement.
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Nous l’évoquions dans notre article Lien « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les passoires thermiques devraient bientôt être interdites à la location. Certains bailleurs se verront contraints de procéder à une rénovation énergétique du logement, si celui-ci est considéré par le DPE comme une passoire thermique. À défaut de rénovation, le bien sera considéré comme un logement indécent et ne pourra plus être proposé à la location.
Il y aura donc des conséquences lourdes attachées à la qualification de passoire thermique. C’est pourquoi le gouvernement est intervenu pour que le DPE ait une méthode plus cohérente et plus concrète. Comme évoqué dans notre article « LE NOUVEAU DPE » à partir de juillet 2021 un « nouveau DPE », avec de nouvelles méthodes de calcul, verra le jour.
Certains observateurs n’ont pas attendu que les réformes relatives aux passoires thermiques arrivent pour se prononcer sur l’impact du DPE sur le marché immobilier. Les Notaires de France notamment nous ont livrés en 2020 une étude statistique sur le sujet. Aux termes de cette étude, on constate que statistiquement les biens les mieux classés au titre du DPE (étiquettes A et B) se vendent plus cher. Au contraire, les biens les moins bien classés (étiquettes F et G) se vendent moins cher.
Sur tout le territoire national, les appartements les moins bien classés au DPE se vendent jusqu’à 9% moins cher. Les appartements les mieux classés au DPE se vendent jusqu’à 20% plus cher.
On note qu’un bon DPE n’apporte en moyenne aucune plus-value aux appartements parisiens et situés en région PACA. On compte également parmi les régions les moins concernées par une plus-value liée à un bon DPE, l’Ile de France (+4%), les Pays de la Loire (+4%) et le Centre Val de Loire (+7%).
Les régions les plus concernées par une plus-value des appartements relatifs à un bon DPE sont : l’Occitanie (+20%), la Bourgogne Franche-Comté (+16%) et la Normandie (+15%).
Dans certaines régions, les appartements disposant d’un mauvais DPE n’ont souffert d’aucune moins-value. Il s’agit des régions : Hauts-de-France, Bourgogne-Franche Comté et Normandie. Encore une fois, Paris et l’Ile de France semblent peu impactés par le DPE. On constate pour les biens les moins bien classés une moins-value d’environ 2%.
Les régions où les prix des appartements sont le plus impactés par un mauvais DPE sont le PACA (-9%), la Nouvelle Aquitaine (-9%) et le Centre Val de Loire (-8%).
Sur toute la France, les maisons étiquetées F et G au DPE se vendent en moyenne jusqu’à 18% moins cher. L’impact d’un mauvais DPE a plus de conséquences sur les maisons que les appartements. Les maisons les mieux classées réalisent une plus-value qui est en moyenne de 10% sur toute la France.
Les maisons des régions d’Auvergne Rhône-Alpes et d’Ile de France sont les moins impactés par un mauvais DPE. Les maisons classées F et G subissent une moins-value de 3% en Auvergne Rhône-Alpes. On ne constate aucune moins-value pour les maisons de Paris et sa petite couronne. Pour le reste de l’Ile de France, la moins-value constatée est de 6%.
En Nouvelle-Aquitaine, l’impact d’un mauvais DPE sur le prix des maisons est de loin le plus fort comparé aux autres régions. Les maisons classées F et G se vendent 18% moins cher.
C’est dans la région d’Occitanie que la plus-value issue d’un bon DPE est la plus élevée : 20%. Viennent ensuite le Grand-Est et la Bourgogne Franche-Comté avec des prix de vente en moyenne supérieurs de 16%.
Encore une fois, c’est l’Ile de France, et notamment Paris et sa première couronne, qui se montre insensible à un bon classement DPE. On ne recense aucune variation à la hausse des prix des maisons classées A et B sur Paris et sa première couronne.
La région de Bourgogne Franche-Comté est également une des moins touchée avec une plus-value de seulement 6% pour les maisons les mieux classées.
Bien qu’intéressante, cette étude, livrée par les notaires de France, ne fait qu’affirmer un constat statistique. On ne doit pas systématiquement conclure qu’un bon DPE engendre automatiquement une plus-value. À l’inverse, on ne doit pas systématiquement conclure qu’un mauvais DPE engendre une moins-value. La réalité du marché ne correspond pas, sur ce sujet, à une réalité arithmétique.
Les parties à une cession immobilière ne prennent pas toujours en compte le DPE de la même manière. Certains acquéreurs ignorent le DPE car ils considèrent que ce n’est pas une caractéristique essentielle de leur projet.
On peut également tenter d’inverser la réflexion. On peut penser que les biens les plus chers disposent d’un bon DPE. Le bon DPE ne serait que la conséquence d’un bien qui vaut plus cher. Il est logique de penser que les acteurs du marché sont disposés à payer plus cher si la maison ou l’appartement est mieux isolée et dispose d’équipements plus économes en énergie.
Le même raisonnement peut être tenu pour les biens disposant d’un mauvais DPE. Un acquéreur est moins enclin à payer cher un bien qui, à caractéristiques équivalentes, dispose de prestations datées. L’acquéreur ne veut pas payer le même prix pour un bien mal isolé et disposant d’équipements énergivores.
Toutefois, pour la proportion d’acquéreurs sensibles au DPE dans la détermination de leur projet, la tendance statistique devrait s’accroître. En effet, comme évoqué dans notre article « PASSOIRES THERMIQUES : LA GUERRE EST DÉCLARÉE ! », les conséquences attachées à un mauvais DPE vont bientôt devenir lourdes. Certains biens risquent même de perdre la presque totalité de leur valeur. Les passoires thermiques seront dans quelques années considérées comme des logements indécents. Elles ne pourront plus être proposées à la location. Nous vous invitons également à lire notre article « LE NOUVEAU DPE » pour cerner le sujet dans son intégralité.
Le plan d’interdiction des passoires thermiques va engendrer des dépenses de rénovation pour les bailleurs. Selon une étude de l’ANAH il faut compter en moyenne environ 25 000 € de travaux pour sortir de la catégorie G et environ 15 000 € pour sortir de la catégorie F. Une rénovation énergétique globale d’un logement coûterait en moyenne 30 000 €. Il est important de préciser que les bailleurs ne vont pas supporter l’intégralité des dépenses de rénovations énergétiques. De nouvelles mesures d’aides de l’État vont voir le jour. Ces aides vont s’ajouter aux dispositifs existants déjà.
Les investisseurs doivent donc prévoir des coûts de travaux supplémentaires s’ils souhaitent acquérir une passoire thermique. L’enveloppe globale pour investir sur ces biens sera plus élevée. Il pourrait donc y avoir une baisse des prix pour les bien mal classés au DPE.
Les mesures relatives aux passoires thermiques ont déjà des conséquences sur le marché locatif. Certains bailleurs sont contraints depuis le 1er janvier 2021 de ne plus augmenter leurs loyers. Cela concerne les baux neufs ou renouvelés des biens classés F et G en Zone Tendue.
Cette étude permet de mettre en évidence une disparité géographique en fonction des régions. On constate notamment un faible impact du DPE sur les prix de l’immobilier en Ile de France. Ce phénomène est le plus remarquable en Ile de France. Il atteint dans une moindre mesure les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA. Il est indéniable que le marché de l’immobilier résidentiel a un caractère tendu sur toute l’Ile de France. Les régions Auvergne Rhône-Alpes et PACA comptent également sur leur territoire des zones parmi les plus tendues de France. C’est notamment le cas du littoral méditerranéen et de la région frontalière Suisse. Nous estimons que sur des marchés tendus, il est logique que des acquéreurs portent moins attention à un mauvais DPE ou à des caractéristiques thermiques moins qualitatives. Sur ces zones, l’offre est plus réduite. Cela contraint les acquéreurs à être moins regardant sur le DPE. Aussi le délai d’écoulement est souvent tellement restreint que le temps de réflexion sur l’achat du bien est moindre. Avec un temps de réflexion qui se réduit, les acquéreurs se recentrent souvent sur les caractéristiques essentielles telles que la taille du logement, sa localisation et son environnement.
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A partir du 1er juillet 2021 le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sera modifié dans sa forme et dans son fond. LAMY Évaluation vous éclaire.
Les passoires thermiques sont des biens mal isolés comportant des ponts thermiques importants. Le maintien de la température intérieure est difficile.
La réévaluation libre des actifs est un moyen incontournable en cette période pour trouver de nouvelles sources de financement.
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L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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