La quasi-intégralité des secteurs de l’économie française ont été impactés par la pandémie de COVID 19. Le marché de l’immobilier tertiaire sur Paris et en Ile-de-France a évidemment fait partie des secteurs impactés.
Au travers de cet article nous allons évoquer l’évolution, sur 2020, des principaux indicateurs de santé du marché tertiaire sur Paris et l’Ile de France.
En immobilier, la demande placée correspond aux transactions réalisées. Les transactions concernent les ventes et locations réalisées.
Sur Paris et l’Ile-de-France la demande placée a atteint un niveau historiquement bas en 2020. Le nombre de transactions réalisées atteint son niveau le plus bas depuis 2010.
Un peu moins de 500 transactions ont été réalisées sur 2020. La moyenne annuelle de transactions réalisée sur la décennie 2010 est d’un peu plus de 900. Le nombre de transactions réalisées est donc presque deux fois moins important que la moyenne constatée au cours des années 2010.
Comparé à 2019, la demande placée sur Paris a presque été divisée par deux. Pour la seule ville de Paris, ce sont les arrondissements du sud et du nord-est qui ont le plus souffert d’une baisse de la demande placée.
Le Quartier Centrale des Affaires, lieu phare de l’immobilier tertiaire en France, connaît un recul d’environ 50% de la demande placée. Encore une fois il s’agit d’un recul historique représentant environ moitié moins que la moyenne constatée au cours des années 2010. Le Quartier Central des Affaires est constitué du 8ème arrondissement et d’une partie des 1er, 2ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements.
Un peu moins de la moitié des transactions réalisées ont été effectuées sur la seule commune de Paris. Le quartier de la Défense a également été un moteur important de la demande placée. En effet, presque 20% des mètres carrés placés en Ile-de-France en 2020 ont été réalisés sur le Quartier de la Défense. Dans ce contexte, le Quartier de la Défense se trouve dans une situation exceptionnelle puisque la demande placée pour ce seul secteur est en augmentation.
Le croissant ouest représente aussi une part importante des transactions réalisées. Un peu moins de 15% des mètres carrés placés l’ont été sur ce secteur.
Ce sont principalement les surfaces de bureaux de plus de 5000 mètres carrés qui ont été impactées par la baisse de la demande placée.
Malgré le contexte sanitaire on constate une stagnation, voire une légère augmentation des valeurs locatives sur certains secteurs géographiques de Paris.
La plupart des zones et immeubles de bureaux de Paris, ont vu leur valeur locative rester stable en 2020. On constate toutefois une évolution positive de la valeur locative jusqu’à 100 euros du mètre carré sur le Quartier Central des Affaires.
La même tendance se dessine pour l’Ile de France. Globalement les valeurs locatives sont restées stables. Toutefois, on remarque sur certaines zones une légère augmentation notamment sur le Quartier de la Défense.
Avec un nombre de transactions amoindri, il est logique de voir l’offre en bureaux augmenter. De plus, le contexte sanitaire a provoqué la libération de certains bureaux. Certaines entreprises ont également dû revoir leur stratégie immobilière.
La proportion de bureaux vacants est donc en augmentation sur Paris et en Ile-de-France. Le taux de Vacance pour l’ensemble de l’Ile de France est d’environ 7%. Pour la ville de Paris, il est d’environ 4%.
Que ce soit pour Paris ou pour l’ensemble de l’Ile de France, le taux de vacance a baissé de 2 points en 2020 en comparaison avec l’année 2019. Toutefois cette baisse est à relativiser puisque ces taux de vacances pour 2020 sont inférieurs à certains taux de vacances annuels constatés au cours des années 2010.
Comme évoquée précédemment, la demande placée a globalement diminué sur Paris et l’Ile-de-France. De plus, la proportion de bureaux vacants a augmenté.
Il est à noter qu’il n’y a pas eu en 2020 un phénomène de résiliation massif des baux. Toutefois certains observateurs ont noté une augmentation des sous-locations de bureaux.
Ces deux facteurs sont mécaniquement liés à une augmentation de l’offre locative. Moins de bureaux ont trouvé preneurs donc plus de bureaux sont disponibles.
L’offre locative est supérieure par rapport à l’année 2019. Toutefois le niveau d’offre n’est pas excessivement élevé puisque le niveau de bureaux disponibles se trouve dans une moyenne haute en comparaison avec ce qui a pu être pratiqué sur la décennie 2010.
Cette augmentation de l’offre touche beaucoup moins l’offre de vente et l’offre globale sur les bureaux de plus de 1000 mètres carrés.
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La quasi-intégralité des secteurs de l’économie française ont été impactés par la pandémie de COVID 19. Le marché de l’immobilier tertiaire sur Paris et en Ile-de-France a évidemment fait partie des secteurs impactés.
Au travers de cet article nous allons évoquer l’évolution, sur 2020, des principaux indicateurs de santé du marché tertiaire sur Paris et l’Ile de France.
En immobilier, la demande placée correspond aux transactions réalisées. Les transactions concernent les ventes et locations réalisées.
Sur Paris et l’Ile-de-France la demande placée a atteint un niveau historiquement bas en 2020. Le nombre de transactions réalisées atteint son niveau le plus bas depuis 2010.
Un peu moins de 500 transactions ont été réalisées sur 2020. La moyenne annuelle de transactions réalisée sur la décennie 2010 est d’un peu plus de 900. Le nombre de transactions réalisées est donc presque deux fois moins important que la moyenne constatée au cours des années 2010.
Comparé à 2019, la demande placée sur Paris a presque été divisée par deux. Pour la seule ville de Paris, ce sont les arrondissements du sud et du nord-est qui ont le plus souffert d’une baisse de la demande placée.
Le Quartier Centrale des Affaires, lieu phare de l’immobilier tertiaire en France, connaît un recul d’environ 50% de la demande placée. Encore une fois il s’agit d’un recul historique représentant environ moitié moins que la moyenne constatée au cours des années 2010. Le Quartier Central des Affaires est constitué du 8ème arrondissement et d’une partie des 1er, 2ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements.
Un peu moins de la moitié des transactions réalisées ont été effectuées sur la seule commune de Paris. Le quartier de la Défense a également été un moteur important de la demande placée. En effet, presque 20% des mètres carrés placés en Ile-de-France en 2020 ont été réalisés sur le Quartier de la Défense. Dans ce contexte, le Quartier de la Défense se trouve dans une situation exceptionnelle puisque la demande placée pour ce seul secteur est en augmentation.
Le croissant ouest représente aussi une part importante des transactions réalisées. Un peu moins de 15% des mètres carrés placés l’ont été sur ce secteur.
Ce sont principalement les surfaces de bureaux de plus de 5000 mètres carrés qui ont été impactées par la baisse de la demande placée.
Malgré le contexte sanitaire on constate une stagnation, voire une légère augmentation des valeurs locatives sur certains secteurs géographiques de Paris.
La plupart des zones et immeubles de bureaux de Paris, ont vu leur valeur locative rester stable en 2020. On constate toutefois une évolution positive de la valeur locative jusqu’à 100 euros du mètre carré sur le Quartier Central des Affaires.
La même tendance se dessine pour l’Ile de France. Globalement les valeurs locatives sont restées stables. Toutefois, on remarque sur certaines zones une légère augmentation notamment sur le Quartier de la Défense.
Avec un nombre de transactions amoindri, il est logique de voir l’offre en bureaux augmenter. De plus, le contexte sanitaire a provoqué la libération de certains bureaux. Certaines entreprises ont également dû revoir leur stratégie immobilière.
La proportion de bureaux vacants est donc en augmentation sur Paris et en Ile-de-France. Le taux de Vacance pour l’ensemble de l’Ile de France est d’environ 7%. Pour la ville de Paris, il est d’environ 4%.
Que ce soit pour Paris ou pour l’ensemble de l’Ile de France, le taux de vacance a baissé de 2 points en 2020 en comparaison avec l’année 2019. Toutefois cette baisse est à relativiser puisque ces taux de vacances pour 2020 sont inférieurs à certains taux de vacances annuels constatés au cours des années 2010.
Comme évoquée précédemment, la demande placée a globalement diminué sur Paris et l’Ile-de-France. De plus, la proportion de bureaux vacants a augmenté.
Il est à noter qu’il n’y a pas eu en 2020 un phénomène de résiliation massif des baux. Toutefois certains observateurs ont noté une augmentation des sous-locations de bureaux.
Ces deux facteurs sont mécaniquement liés à une augmentation de l’offre locative. Moins de bureaux ont trouvé preneurs donc plus de bureaux sont disponibles.
L’offre locative est supérieure par rapport à l’année 2019. Toutefois le niveau d’offre n’est pas excessivement élevé puisque le niveau de bureaux disponibles se trouve dans une moyenne haute en comparaison avec ce qui a pu être pratiqué sur la décennie 2010.
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Un expert immobilier, contrairement à un agent immobilier, se doit d’être indépendant des grands groupes immobiliers dans le cadre de ses missions.
Le Pacte Dutreil vise à alléger le coût fiscal de la transmission d’une entreprise familiale. Il permet notamment de bénéficier d’une exonération d’impôt.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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