La pandémie du COVID-19 a influé sur le fonctionnement de la quasi-intégralité des secteurs d’activités. Bien que impacté, le marché de l’immobilier tertiaire lyonnais s’est montré résilient sur l’année 2020.
L’influence du contexte sanitaire a été d’une moindre importance en comparaison avec ce que certains observateurs ont pu prédire au moment du début de la crise sanitaire.
Une tendance générale se dessine pour l’année 2020. Cette tendance s’applique à tous les indicateurs du marché des bureaux lyonnais. Pour 2020, ces indicateurs sont en baisse par rapport à l’année 2019. Toutefois, cette baisse est à relativiser, puisque l’année 2019 avait été particulièrement bonne.
En 2019, il y a eu des transactions de bureaux de très grandes surfaces. Ces transactions ont influé sur les indicateurs de marché, de sorte que les indicateurs pour l’année 2019 sont historiquement les plus hauts de la décennie.
En comparaison avec la seconde moitié de la décennie des années 2010, le marché des bureaux lyonnais n’a pas connu de baisse significative de ses indicateursp
En immobilier, la demande placée correspond aux transactions réalisées. Les transactions concernent les ventes et locations réalisées.
Les périodes de confinement successives ont souvent conduit à un report des transactions envisagées (vente et locations). Le nombre de transactions de bureaux sur la métropole lyonnaise a été en recul en 2020. En comparaison avec l’année 2019 il y a eu un peu plus d’un tiers de transactions en moins.
Toutefois ce recul est à relativiser puisque l’année 2019 avait été particulièrement fournie. Le nombre de transactions réalisées en 2020 atteint un niveau légèrement inférieur à ce qu’a pu connaître le marché lyonnais sur la seconde moitié des années 2010.
En termes de nombre de transactions ce sont principalement les secteurs de la Part-Dieu et de Gerland qui ont été les moteurs du marché Lyonnais. Ces deux secteurs représentent plus du tiers des transactions réalisées.
Le secteur de Gerland a fait l’objet de nombreuses constructions récentes. Il s’agit d’un quartier en restructuration qui représente aujourd’hui la zone de l’aire urbaine lyonnaise où il y a le plus de locaux disponibles à la location. Le secteur de la Part-Dieu quant à lui, reste un des secteurs français majeurs en immobilier de bureau.
La baisse du nombre de transactions est principalement le fait de la baisse du nombre de ventes. Le nombre de nouvelles locations réalisées sur l’année 2020 est resté relativement stable en comparaison des années précédentes. En revanche, le nombre de ventes de bureaux réalisées sur l’année 2020 atteint un niveau historiquement bas.
Les surfaces de bureaux de plus de 1 000 mètres carrés ont été le plus impactées par la baisse du nombre de transactions. Il y a eu presque moitié moins de transactions sur ce genre de surfaces comparé à des surfaces de moindre importance.
Avec un nombre de transactions amoindri, il est logique de voir l’offre en bureaux sur la métropole lyonnaise augmenter.
De plus, le contexte sanitaire a provoqué la libération de certains bureaux. Certaines entreprises ont également dû revoir leur stratégie immobilière.
En conséquence, le taux de vacance global pour la métropole lyonnaise est en hausse. La proportion de bureaux vides est d’environ 3,5% à 4%.
Concernant les valeurs locatives, on constate le même phénomène que pour le nombre de transactions. La tendance globale est la suivante : les loyers des locations réalisées en 2020 sont inférieurs aux valeurs de 2019.
Toutefois cette baisse est à relativiser car sur la grande majorité des secteurs les loyers de 2020 atteignent un niveau comparable avec ce qui a pu être pratiqué sur la seconde moitié des années 2010.
Certains secteurs ont connu une trajectoire différente de cette tendance générale.
On note sur certaines zones ou immeubles de bureau en périphérie de l’agglomération Lyonnaise une hausse des valeurs locatives. Certains bureaux ont été loués entre 10 et 30 euros du mètre carré de plus en comparaison de biens comparables loués au cours de l’année 2019.
Une hausse comparable a été constatée sur certains biens des 2ème et 6ème arrondissements lyonnais.
Le secteur de Gerland se démarque particulièrement sur les bureaux neufs. Les valeurs locatives ont connu une hausse moyenne de plus de 25 euros du mètre carré. Certains immeubles de bureaux neufs du secteur Confluence ou du 6ème arrondissement ont connu la même trajectoire.
Le secteur de Carré de Soie a été le plus impacté par la crise sanitaire puisqu’on note en moyenne une baisse des valeurs locatives d’environ 80 euros du mètre carré.
En 2020 c’est un peu plus d’un milliard d’euros qui ont été investi pour l’acquisition de bureaux lyonnais.
En matière d’investissement, la même tendance précédemment évoquée se dégage. Le niveau global d’investissement a été presque moitié moindre en comparaison à celui de 2019. Toutefois il convient, encore une fois, de relativiser cette baisse car en 2019 l’investissement global a été particulièrement élevé. Le niveau d’investissement sur 2019 est en moyenne plus du double que le montant global annuel moyen sur l’ensemble des années 2010.
Du fait du contexte sanitaire, les établissements bancaires se montrent plus exigeants. Plus de garanties sont demandées aux emprunteurs. Les banques accordent moins facilement des prêts sur des opérations de création de valeur. Aussi, beaucoup d’investisseurs privés adoptent une position attentiste.
Deuxième raison de relativiser cette baisse : le niveau d’investissement sur les bureaux lyonnais en 2020 est plus élevé que celui que l’agglomération a pu connaître suite à la crise des subprimes.
Encore une fois, ce sont les bureaux d’une surface de plus de 1 000 mètres carrés qui ont le plus impacté la tendance baissière.
Malgré le contexte sanitaire, les taux de rendements sont restés relativement stables. Le taux de rendement moyen sur des bureaux primes est aujourd’hui aux alentours de 3,50%.
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La crise du COVID 19 a influé sur le fonctionnement de la quasi-intégralité des secteurs d’activités. Bien que impacté, le marché de l’immobilier tertiaire lyonnais s’est montré résilient sur l’année 2020.
L’influence du contexte sanitaire a été d’une moindre importance en comparaison avec ce que certains observateurs ont pu prédire au moment du début de la crise sanitaire.
Une tendance générale se dessine pour l’année 2020. Cette tendance s’applique à tous les indicateurs du marché des bureaux lyonnais. Pour 2020, ces indicateurs sont en baisse par rapport à l’année 2019. Toutefois, cette baisse est à relativiser, puisque l’année 2019 avait été particulièrement bonne.
En 2019, il y a eu des transactions de bureaux de très grandes surfaces. Ces transactions ont influé sur les indicateurs de marché, de sorte que les indicateurs pour l’année 2019 sont historiquement les plus hauts de la décennie.
En comparaison avec la seconde moitié de la décennie des années 2010, le marché des bureaux lyonnais n’a pas connu de baisse significative de ses indicateurs.
En immobilier, la demande placée correspond aux transactions réalisées. Les transactions concernent les ventes et locations réalisées.
Les périodes de confinement successives ont souvent conduit à un report des transactions envisagées (vente et locations). Le nombre de transactions de bureaux sur la métropole lyonnaise a été en recul en 2020. En comparaison avec l’année 2019 il y a eu un peu plus d’un tiers de transactions en moins.
Toutefois ce recul est à relativiser puisque l’année 2019 avait été particulièrement fournie. Le nombre de transactions réalisées en 2020 atteint un niveau légèrement inférieur à ce qu’a pu connaître le marché lyonnais sur la seconde moitié des années 2010.
En termes de nombre de transactions ce sont principalement les secteurs de la Part-Dieu et de Gerland qui ont été les moteurs du marché Lyonnais. Ces deux secteurs représentent plus du tiers des transactions réalisées.
Le secteur de Gerland a fait l’objet de nombreuses constructions récentes. Il s’agit d’un quartier en restructuration qui représente aujourd’hui la zone de l’aire urbaine lyonnaise où il y a le plus de locaux disponibles à la location. Le secteur de la Part-Dieu quant à lui, reste un des secteurs français majeurs en immobilier de bureau.
La baisse du nombre de transactions est principalement le fait de la baisse du nombre de ventes. Le nombre de nouvelles locations réalisées sur l’année 2020 est resté relativement stable en comparaison des années précédentes. En revanche, le nombre de ventes de bureaux réalisées sur l’année 2020 atteint un niveau historiquement bas.
Les surfaces de bureaux de plus de 1 000 mètres carrés ont été le plus impactées par la baisse du nombre de transactions. Il y a eu presque moitié moins de transactions sur ce genre de surfaces comparé à des surfaces de moindre importance.
Avec un nombre de transactions amoindri, il est logique de voir l’offre en bureaux sur la métropole lyonnaise augmenter.
De plus, le contexte sanitaire a provoqué la libération de certains bureaux. Certaines entreprises ont également dû revoir leur stratégie immobilière.
En conséquence, le taux de vacance global pour la métropole lyonnaise est en hausse. La proportion de bureaux vides est d’environ 3,5% à 4%.
Concernant les valeurs locatives, on constate le même phénomène que pour le nombre de transactions. La tendance globale est la suivante : les loyers des locations réalisées en 2020 sont inférieurs aux valeurs de 2019.
Toutefois cette baisse est à relativiser car sur la grande majorité des secteurs les loyers de 2020 atteignent un niveau comparable avec ce qui a pu être pratiqué sur la seconde moitié des années 2010.
Certains secteurs ont connu une trajectoire différente de cette tendance générale.
On note sur certaines zones ou immeubles de bureau en périphérie de l’agglomération Lyonnaise une hausse des valeurs locatives. Certains bureaux ont été loués entre 10 et 30 euros du mètre carré de plus en comparaison de biens comparables loués au cours de l’année 2019.
Une hausse comparable a été constatée sur certains biens des 2ème et 6ème arrondissements lyonnais.
Le secteur de Gerland se démarque particulièrement sur les bureaux neufs. Les valeurs locatives ont connu une hausse moyenne de plus de 25 euros du mètre carré. Certains immeubles de bureaux neufs du secteur Confluence ou du 6ème arrondissement ont connu la même trajectoire.
Le secteur de Carré de Soie a été le plus impacté par la crise sanitaire puisqu’on note en moyenne une baisse des valeurs locatives d’environ 80 euros du mètre carré
En 2020 c’est un peu plus d’un milliard d’euros qui ont été investi pour l’acquisition de bureaux lyonnais.
En matière d’investissement, la même tendance précédemment évoquée se dégage. Le niveau global d’investissement a été presque moitié moindre en comparaison à celui de 2019. Toutefois il convient, encore une fois, de relativiser cette baisse car en 2019 l’investissement global a été particulièrement élevé. Le niveau d’investissement sur 2019 est en moyenne plus du double que le montant global annuel moyen sur l’ensemble des années 2010.
Du fait du contexte sanitaire, les établissements bancaires se montrent plus exigeants. Plus de garanties sont demandées aux emprunteurs. Les banques accordent moins facilement des prêts sur des opérations de création de valeur. Aussi, beaucoup d’investisseurs privés adoptent une position attentiste.
Deuxième raison de relativiser cette baisse : le niveau d’investissement sur les bureaux lyonnais en 2020 est plus élevé que celui que l’agglomération a pu connaître suite à la crise des subprimes.
Encore une fois, ce sont les bureaux d’une surface de plus de 1 000 mètres carrés qui ont le plus impacté la tendance baissière.
Malgré le contexte sanitaire, les taux de rendements sont restés relativement stables. Le taux de rendement moyen sur des bureaux primes est aujourd’hui aux alentours de 3,50%.
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Face à la crise du COVID 19, le marché de l’immobilier résidentiel de Paris s’est montré résilient. On assiste cependant à une évolution de la demande.
Une société en développement peut évaluer ses biens pour avoir de la transparence et se conforter dans les décisions d’investissements.
Transmettre un bien immobilier de son vivant est un choix qui peut se faire sous forme de donation simple ou de donation partage.
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L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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