La quasi-intégralité des secteurs de l’économie française ont été impactés par la crise du COVID 19. Le marché de l’immobilier commercial parisien a évidemment fait partie des secteurs impactés.
Lamy Expertise vous présente, au travers de cet article, l’évolution en 2020, de certains indicateurs majeurs de l’immobilier commercial parisien.
Les mesures de confinements et de restrictions ont entraîné une baisse des dépenses des ménages dans les entreprises disposant de locaux commerciaux. Le taux d’épargne des ménages atteint un niveau historiquement haut. Les ménages ont en moyenne épargné plus de 20% de leur revenu brut. Les Parisiens ont donc moins dépensé dans les commerces physiques.
Ce sont principalement les activités de restauration et de l’habillement qui ont été impactés par la crise sanitaire. Ces deux secteurs ont connu un ralentissement moyen de leur chiffre d’affaires de presque 20%. Selon une étude de la mairie et de la CCI de Paris, environ un quart des locaux commerciaux seraient occupés par un restaurant.
Le domaine de l’alimentaire est le principal gagnant de la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires moyen des commerces alimentaires a été en augmentation sur l’année 2020.
Les centres commerciaux ont connu une baisse de fréquentation pouvant atteindre 90% sur les périodes ou les mesures sanitaires ont été les plus strictes.
En 2020, le nombre de nuitées hôtelières a diminué de presque 65% en Ile de France par rapport à l’année précédente. L’Ile de France est la région française la plus touchée par le recul du nombre de nuitées. Sur l’ensemble du territoire national, la baisse du nombre de nuitées hôtelières est d’environ 50%. L’Ile de France présente donc un résultat négatif de plus de 15 points en comparaison avec la moyenne nationale.
On enregistre également une baisse significative de la fréquentation des aéroports d’Ile de France. Il y a eu deux tiers de passagers en moins en 2020 comparé à l’année précédente.
Les mesures sanitaires ont donc entraîné une chute de l’activité touristique. Paris représente aujourd’hui une des premières destinations touristiques au monde. Certains des axes commerçants parisiens vivent principalement de l’afflux de touristes. Le manque de touristes en 2020 constitue un manque à gagner supplémentaire pour certains commerces parisiens.
Avec le contexte sanitaire, il est logique de constater une baisse des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés en 2020. Il y a moins d’intérêts à louer un local commercial en cette période. Les bailleurs doivent s’adapter à la baisse du chiffre d’affaires de leur preneur en revoyant leur loyer.
De plus, certains commerçants ont dû quitter leur local. Il y a donc une hausse de l’offre locative en locaux commerciaux. En conséquence, si l’offre locative a augmenté, les loyers ont mécaniquement baissé.
Cette situation ne touche pas uniquement les locaux nouvellement loués ou les baux renouvelés au cours de l’année 2020. On a parfois constaté une renégociation du loyer en dehors de tout renouvellement du bail. Certains bailleurs ont consenti à leur preneur un loyer moindre afin de leur permettre de passer la crise. Certains bailleurs ont décidé de percevoir un loyer moindre plutôt que de perdre leur preneur.
Les mesures de confinements et de restrictions se traduisent par une baisse du Chiffre d’Affaires des commerçants. Il y a donc un repositionnement mécanique des loyers commerciaux.
La valeur locative des locaux commerciaux a baissé, en fonction des rues, de 15% à 30%. Les axes commerçants à vocation touristique sont les plus touchés par la baisse des valeurs locatives. Ce sont évidemment les rues à dominantes de restauration et de textile qui sont les plus touchées par ce phénomène.
De nombreux commerçants font face à une baisse de leur chiffre d’affaires. Les loyers pratiqués ne seront donc plus en cohérence avec le taux moyen d’effort propre à chacune des activités.
Sur les axes prime, l’avenue des Champs-Elysées, le boulevard Haussmann et la rue de Rivoli sont les plus touchés par le phénomène.
Selon une étude de l’APUR, le taux de vacance des commerces parisiens a augmenté de 0,3 points entre 2017 et 2020. Le taux de vacance des locaux commerciaux parisiens atteint 8,7% en 2020. Ce taux de vacance ne prend pas en compte les locaux fermés pour travaux. La crise sanitaire n’a donc pas conduit à une fermeture massive des commerces.
Parmi les rues les plus commerçantes de la capitale, trois axes présentent un taux de vacance bien au-dessus de la moyenne. Il s’agit du Boulevard Saint-Michel, de la Rue de Rivoli et du Faubourg Saint-Honoré. Ces trois rues ont un taux de vacance aux alentours des 15%.
La même étude recense que la majorité des commerces qui ont été contraints de fermer en 2020 exerçait dans les activités de services (banques, assurances, agences de voyage…).
En 2020 l’investissement sur des murs commerciaux parisiens représente un volume total d’un peu plus de deux milliards d’euros. Ce montant représente une baisse de plus de 40% en comparaison au volume investi en 2019. Cette baisse est à relativiser puisque l’année 2019 avait connu un montant d’investissement exceptionnellement élevé.
En 2020, le montant investi en Ile de France sur des murs commerciaux est dans la moyenne en comparaison à ce qui a été pratiqué au cours des années 2010. Au cours de la dernière décennie, le montant annuel moyen d’investissement sur des murs commerciaux franciliens est d’environ 2,3 milliards d’euros. Le montant total investi en 2020 est à peu près équivalent à cette moyenne.
Le contexte sanitaire a provoqué une légère hausse des taux de rendements escomptés par les investisseurs. Le taux de rendement des locaux en pied d’immeubles sur des emplacements prime est désormais au-dessus des 3%. Le taux de rendement prime pour les centres commerciaux est désormais à environ 4,5%.
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La quasi-intégralité des secteurs de l’économie française ont été impactés par la crise du COVID 19. Le marché de l’immobilier commercial parisien a évidemment fait partie des secteurs impactés.
Lamy Expertise vous présente, au travers de cet article, l’évolution en 2020, de certains indicateurs majeurs de l’immobilier commercial parisien.
Les mesures de confinements et de restrictions ont entraîné une baisse des dépenses des ménages dans les entreprises disposant de locaux commerciaux. Le taux d’épargne des ménages atteint un niveau historiquement haut. Les ménages ont en moyenne épargné plus de 20% de leur revenu brut. Les Parisiens ont donc moins dépensé dans les commerces physiques.
Ce sont principalement les activités de restauration et de l’habillement qui ont été impactés par la crise sanitaire. Ces deux secteurs ont connu un ralentissement moyen de leur chiffre d’affaires de presque 20%. Selon une étude de la mairie et de la CCI de Paris, environ un quart des locaux commerciaux seraient occupés par un restaurant.
Le domaine de l’alimentaire est le principal gagnant de la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires moyen des commerces alimentaires a été en augmentation sur l’année 2020.
Les centres commerciaux ont connu une baisse de fréquentation pouvant atteindre 90% sur les périodes ou les mesures sanitaires ont été les plus strictes.
En 2020, le nombre de nuitées hôtelières a diminué de presque 65% en Ile de France par rapport à l’année précédente. L’Ile de France est la région française la plus touchée par le recul du nombre de nuitées. Sur l’ensemble du territoire national, la baisse du nombre de nuitées hôtelières est d’environ 50%. L’Ile de France présente donc un résultat négatif de plus de 15 points en comparaison avec la moyenne nationale.
On enregistre également une baisse significative de la fréquentation des aéroports d’Ile de France. Il y a eu deux tiers de passagers en moins en 2020 comparé à l’année précédente.
Les mesures sanitaires ont donc entraîné une chute de l’activité touristique. Paris représente aujourd’hui une des premières destinations touristiques au monde. Certains des axes commerçants parisiens vivent principalement de l’afflux de touristes. Le manque de touristes en 2020 constitue un manque à gagner supplémentaire pour certains commerces parisiens.
Avec le contexte sanitaire, il est logique de constater une baisse des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés en 2020. Il y a moins d’intérêts à louer un local commercial en cette période. Les bailleurs doivent s’adapter à la baisse du chiffre d’affaires de leur preneur en revoyant leur loyer.
De plus, certains commerçants ont dû quitter leur local. Il y a donc une hausse de l’offre locative en locaux commerciaux. En conséquence, si l’offre locative a augmenté, les loyers ont mécaniquement baissé.
Cette situation ne touche pas uniquement les locaux nouvellement loués ou les baux renouvelés au cours de l’année 2020. On a parfois constaté une renégociation du loyer en dehors de tout renouvellement du bail. Certains bailleurs ont consenti à leur preneur un loyer moindre afin de leur permettre de passer la crise. Certains bailleurs ont décidé de percevoir un loyer moindre plutôt que de perdre leur preneur.
Les mesures de confinements et de restrictions se traduisent par une baisse du Chiffre d’Affaires des commerçants. Il y a donc un repositionnement mécanique des loyers commerciaux.
La valeur locative des locaux commerciaux a baissé, en fonction des rues, de 15% à 30%. Les axes commerçants à vocation touristique sont les plus touchés par la baisse des valeurs locatives. Ce sont évidemment les rues à dominantes de restauration et de textile qui sont les plus touchées par ce phénomène.
De nombreux commerçants font face à une baisse de leur chiffre d’affaires. Les loyers pratiqués ne seront donc plus en cohérence avec le taux moyen d’effort propre à chacune des activités.
Sur les axes prime, l’avenue des Champs-Elysées, le boulevard Haussmann et la rue de Rivoli sont les plus touchés par le phénomène.
Selon une étude de l’APUR, le taux de vacance des commerces parisiens a augmenté de 0,3 points entre 2017 et 2020. Le taux de vacance des locaux commerciaux parisiens atteint 8,7% en 2020. Ce taux de vacance ne prend pas en compte les locaux fermés pour travaux. La crise sanitaire n’a donc pas conduit à une fermeture massive des commerces.
Parmi les rues les plus commerçantes de la capitale, trois axes présentent un taux de vacance bien au-dessus de la moyenne. Il s’agit du Boulevard Saint-Michel, de la Rue de Rivoli et du Faubourg Saint-Honoré. Ces trois rues ont un taux de vacance aux alentours des 15%.
La même étude recense que la majorité des commerces qui ont été contraints de fermer en 2020 exerçait dans les activités de services (banques, assurances, agences de voyage…).
En 2020 l’investissement sur des murs commerciaux parisiens représente un volume total d’un peu plus de deux milliards d’euros. Ce montant représente une baisse de plus de 40% en comparaison au volume investi en 2019. Cette baisse est à relativiser puisque l’année 2019 avait connu un montant d’investissement exceptionnellement élevé.
En 2020, le montant investi en Ile de France sur des murs commerciaux est dans la moyenne en comparaison à ce qui a été pratiqué au cours des années 2010. Au cours de la dernière décennie, le montant annuel moyen d’investissement sur des murs commerciaux franciliens est d’environ 2,3 milliards d’euros. Le montant total investi en 2020 est à peu près équivalent à cette moyenne.
Le contexte sanitaire a provoqué une légère hausse des taux de rendements escomptés par les investisseurs. Le taux de rendement des locaux en pied d’immeubles sur des emplacements prime est désormais au-dessus des 3%. Le taux de rendement prime pour les centres commerciaux est désormais à environ 4,5%.
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Bien que impacté, le marché de l’immobilier tertiaire de Lyon s’est montré résilient sur l’année 2020. Une tendance générale se dessine pour l’année 2020.
Face à la crise du COVID 19, le marché de l’immobilier résidentiel de Paris s’est montré résilient. On assiste cependant à une évolution de la demande.
Le contexte sanitaire a influé sur la demande en immobilier résidentiel à Lyon. De plus en plus d’acquéreurs se tournent vers des maisons avec jardin.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
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