Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un fonds de commerce
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
La majorité des grandes villes de France ont connu un rebond des prix immobiliers. La demande ayant été en baisse sur les cinq dernières années, la chute des taux a permis au marché de retrouver son équilibre.
Les professionnels du secteur immobilier sont soulagés de constater une hausse des prix en 2016. Après 5 années difficiles, 9 grandes villes sur 11 remontent enfin la pente. La fin de l’année dernière a principalement vu l’émergence de Lyon, suivi par Bordeaux, Paris et Nantes, selon MeilleursAgents.com. À Strasbourg, la baisse poursuit son cours, mais à Marseille, 2016 a été une année de stagnation.
La valeur vénale connaît une hausse importante à Lyon (+6,6%). À Bordeaux, le rebond est de l’ordre de +5% contre +4,6% à Paris. Les prix grimpent de +3,6% à Nantes et de +2% à Rennes. Les autres villes se sont faites plus discrètes puisque Montpellier connaît une hausse modeste de 1%, suivi de près par Toulouse (+0,8%) puis Nice (+0,2%). À Marseille, l’évolution est de 0% et Strasbourg se retrouve en fin de liste avec un recul de -0,9% en 2016.
Les études menées de 2011 à 2016 ont démontré que l’évolution des prix se fait différemment en fonction des villes. Après la hausse de 4,6%, le mètre carré vaut une moyenne de 8053€ à Paris. Néanmoins, ce prix représente -7% de ce qui prévalait en 2011. À Marseille, le déclin par rapport à 2011 est de -14% même si la ville s’est stabilisée en 2016.
Les autres grandes villes ont majoritairement dépassé le pic de 2011. On peut notamment citer Bordeaux où la valeur vénale a augmenté de 17% en cinq ans. À Toulouse et Rennes, la progression sur la même période est de 10% tandis que Nantes voit les prix augmenter de 7%.
En 5 ans, la demande a diminué de manière conséquente. Pour un bien immobilier en vente, 2011 comptait une moyenne de 3,5 acheteurs potentiels alors que seulement 1,2 acheteur est enregistré en 2016. La chute des taux a permis au marché de connaître un nouvel essor.
Concrètement, les taux pour un crédit sur 20 ans se situaient aux alentours de 4,3% en 2011. Pour une même durée d’emprunt, le taux imputable au crédit immobilier était de 1,5% en 2016. Les Français ont ainsi vu leur pouvoir d’achat augmenter de 10%. Cette donnée explique les 5% de ventes supplémentaires réalisées par rapport à 2015.
La rétrospective de 2016 met la baisse des taux en exergue. Mais pour 2017, MerilleursAgents.com mise à la fois sur l’évolution des taux, le marché de l’emploi mais surtout sur les conséquences des élections. Le site estime cette hausse aux alentours de 0,5% et 1%.
En termes de volume de transactions, 2017 verra probablement une amélioration comprise entre 0 et 3%.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Le bail commercial en France est un instrument juridique crucial pour les entreprises et les commerçants qui cherchent à établir une présence physique…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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