Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’impôt est dorénavant dû uniquement sur le patrimoine immobilier et non sur les épargnes, placements et valeurs mobilières. Cette taxe diminue l’assiette imposable du contribuable et favorise les investissements.
Le foyer ayant un patrimoine immobilier évalué à une valeur nette supérieure à 1.300.000 € au 1er janvier est redevable de l’impôt. Les personnes mariées (indépendamment de leur régime matrimonial), pacsées ou en concubinage notoire forment un foyer fiscal. L’exception est faite pour les couples mariés sous le régime de la séparation vivant séparément et pour les couples dont les époux sont en instance de divorce. À noter que le patrimoine des enfants mineurs est compté dans l’assiette du foyer des parents.
Le patrimoine immobilier se constitue des immeubles bâtis, des terrains non bâtis, des placements en OPCI ou SCPI et des actifs immobiliers dans les contrats assurance-vie. Les résidences principales bénéficient d’un abattement de 30% et des exonérations sont misent en place pour les biens professionnels ainsi que les bois et forêts. Les dettes immobilières à la charge du contribuable peuvent être déduites.
L’IFI est redevable pour les foyers dont le patrimoine excède 1,3 millions mais se calcule à partir de 800.000 € selon un barème progressif.
Valeur nette taxable du patrimoine :
| Taux applicable : |
jusqu’à 800.000 € | 0 % |
de 800.000 € à 1.300.000 € | 0.5 % |
de 1.300.000 € à 2.570.000 € | 0.7 % |
de 2.570.000 € à 5.000.000 € | 1 % |
de 5.000.000 à 10.000.000 € | 1.25 % |
Supérieur à 10.000.000 € | 1.50 % |
Pour remplir cette déclaration, le contribuable doit connaître la valeur vénale de son patrimoine. De plus, au regard de la situation personnelle, les foyers détenant un patrimoine imposable peuvent bénéficier d’exonérations, d’abattements et d’un déplafonnement.
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Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’impôt est dorénavant dû uniquement sur le patrimoine immobilier et non sur les épargnes, placements et valeurs mobilières. Cette taxe diminue l’assiette imposable du contribuable et favorise les investissements.
Le foyer ayant un patrimoine immobilier évalué à une valeur nette supérieure à 1.300.000 € au 1er janvier est redevable de l’impôt. Les personnes mariées (indépendamment de leur régime matrimonial), pacsées ou en concubinage notoire forment un foyer fiscal. L’exception est faite pour les couples mariés sous le régime de la séparation vivant séparément et pour les couples dont les époux sont en instance de divorce. À noter que le patrimoine des enfants mineurs est compté dans l’assiette du foyer des parents.
Le patrimoine immobilier se constitue des immeubles bâtis, des terrains non bâtis, des placements en OPCI ou SCPI et des actifs immobiliers dans les contrats assurance-vie. Les résidences principales bénéficient d’un abattement de 30% et des exonérations sont misent en place pour les biens professionnels ainsi que les bois et forêts. Les dettes immobilières à la charge du contribuable peuvent être déduites.
L’IFI est redevable pour les foyers dont le patrimoine excède 1,3 millions mais se calcule à partir de 800.000 € selon un barème progressif.
Valeur nette taxable du patrimoine :
| Taux applicable : |
jusqu’à 800.000 € | 0 % |
de 800.000 € à 1.300.000 € | 0.5 % |
de 1.300.000 € à 2.570.000 € | 0.7 % |
de 2.570.000 € à 5.000.000 € | 1 % |
de 5.000.000 à 10.000.000 € | 1.25 % |
Supérieur à 10.000.000 € | 1.50 % |
Pour remplir cette déclaration, le contribuable doit connaître la valeur vénale de son patrimoine. De plus, au regard de la situation personnelle, les foyers détenant un patrimoine imposable peuvent bénéficier d’exonérations, d’abattements et d’un déplafonnement.
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L’indemnité d’éviction vise à couvrir le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Elle sécurise le locataire.
Le valeur d’usage est devenue une valeur clef dans l’immobilier tertiaire. Elle est constitutive d’un bien et peut dépasser sa valeur vénale.
Pourquoi estimer la valeur d’un bien immobilier lors d’une succession ? Il est obligatoire de déposer une déclaration de succession suite à un décès.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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