Le secteur de l’immobilier est en évolution permanente. Tout comme l’environnement économique, juridique et fiscal. L’estimation de valeur vénale immobilière, qui consiste à trouver le juste prix d’un immeuble à un instant t et dans des conditions normales de libre marché, doit tenir compte de ces évolutions. Face à ces différents changements et pour avoir quelques repères, voici le détail des principaux facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière.
Les qualités physiques d’un immeuble font partie des critères d’appréciation de la valeur vénale immobilière. La qualité de la construction est un facteur physique important. Les matériaux employés, leur mise en oeuvre, ainsi que la qualité des finitions, font partie des éléments observés. Les constructions en granit et pierre sont, par exemple, très appréciées. La qualité architecturale de l’ouvrage (style, époque, renommée de l’architecte, etc.), l’importance de l’immeuble (superficie, nombre de niveaux, nombre de pièces, etc.), son état d’entretien, sa vétusté, ainsi que les éléments d’équipement et de confort (agencement de la cuisine, des sanitaires, etc.), sont aussi à prendre en compte.
Certains aspects juridiques peuvent grever la valeur d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’une loi ou d’un règlement. Ainsi, les servitudes, qu’elles soient de droit privé ou de droit public, ou encore les règlements d’urbanisme, ont une incidence directe sur la valeur vénale. Le droit de maintien dans l’immeuble détenu par une autre personne que le propriétaire engendre une moins-value, car il rend la vente du bien plus difficile.
La situation, comme l’emplacement de l’immeuble estimé, a une grande influence sur la valeur immobilière. Les différences de valeur entre deux immeubles, en apparence semblables, s’expliquent généralement par le facteur de l’environnement. Sur le plan macro-économique, différents critères sont appréciés : chômage, taux d’emprunt bancaire, politique d’accession à la propriété, politique d’accès aux logements en location, fiscalité immobilière, etc. A l’échelle d’une commune, des critères quantitatifs et qualitatifs plus précis sont pris en considération, tels que la proximité des commerces, celle des écoles, des transports en commun, ou encore l’activité économique (bassin d’emploi), culturelle et sportive. Enfin, il convient de distinguer les immeubles libres des immeubles occupés par un locataire. Car la valeur vénale immobilière est conditionnée par les possibilités de vente de l’immeuble, soit pour un revenu, soit pour un intérêt particulier.
La Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, disponible aux Éditions Callon, est un ouvrage de référence pour la valorisation immobilière. Il indique des valeurs (en euro, au mètre carré ou à l’hectare) pour la France entière, par département et pour 1400 villes et arrondissements, ainsi que par catégorie (neufs, anciens, plus ou moins de 10 ou 20 ans, rénovés ou non, collectifs ou individuels, etc.) pour les biens d’habitation, industriels ou commerciaux, les bureaux, les terrains à bâtir, les terres agricoles, etc. Au-delà des méthodes d’évaluation de valeur vénale, il fournit une classification des immeubles (grand standing, standing, normal, moyen). Il propose également des coefficients tenant compte de l’usage et du niveau (par exemple, bien en rez-de-chaussée, cave non aménagée, etc.), de la surface (bien inférieur à 40m², bien supérieur à 120m², etc.), des facteurs physiques (qualité de la construction, vétusté, confort, etc.), applicables à la mer ou à la montagne, pour occupation (selon bail et qualité du locataire, etc.)
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Le secteur de l’immobilier est en évolution permanente. Tout comme l’environnement économique, juridique et fiscal. L’estimation de valeur vénale immobilière, qui consiste à trouver le juste prix d’un immeuble à un instant t et dans des conditions normales de libre marché, doit tenir compte de ces évolutions. Face à ces différents changements et pour avoir quelques repères, voici le détail des principaux facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière.
Les qualités physiques d’un immeuble font partie des critères d’appréciation de la valeur vénale immobilière. La qualité de la construction est un facteur physique important. Les matériaux employés, leur mise en oeuvre, ainsi que la qualité des finitions, font partie des éléments observés. Les constructions en granit et pierre sont, par exemple, très appréciées. La qualité architecturale de l’ouvrage (style, époque, renommée de l’architecte, etc.), l’importance de l’immeuble (superficie, nombre de niveaux, nombre de pièces, etc.), son état d’entretien, sa vétusté, ainsi que les éléments d’équipement et de confort (agencement de la cuisine, des sanitaires, etc.), sont aussi à prendre en compte.
Certains aspects juridiques peuvent grever la valeur d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’une loi ou d’un règlement. Ainsi, les servitudes, qu’elles soient de droit privé ou de droit public, ou encore les règlements d’urbanisme, ont une incidence directe sur la valeur vénale. Le droit de maintien dans l’immeuble détenu par une autre personne que le propriétaire engendre une moins-value, car il rend la vente du bien plus difficile.
La situation, comme l’emplacement de l’immeuble estimé, a une grande influence sur la valeur immobilière. Les différences de valeur entre deux immeubles, en apparence semblables, s’expliquent généralement par le facteur de l’environnement. Sur le plan macro-économique, différents critères sont appréciés : chômage, taux d’emprunt bancaire, politique d’accession à la propriété, politique d’accès aux logements en location, fiscalité immobilière, etc. A l’échelle d’une commune, des critères quantitatifs et qualitatifs plus précis sont pris en considération, tels que la proximité des commerces, celle des écoles, des transports en commun, ou encore l’activité économique (bassin d’emploi), culturelle et sportive. Enfin, il convient de distinguer les immeubles libres des immeubles occupés par un locataire. Car la valeur vénale immobilière est conditionnée par les possibilités de vente de l’immeuble, soit pour un revenu, soit pour un intérêt particulier.
La Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, disponible aux Éditions Callon, est un ouvrage de référence pour la valorisation immobilière. Il indique des valeurs (en euro, au mètre carré ou à l’hectare) pour la France entière, par département et pour 1400 villes et arrondissements, ainsi que par catégorie (neufs, anciens, plus ou moins de 10 ou 20 ans, rénovés ou non, collectifs ou individuels, etc.) pour les biens d’habitation, industriels ou commerciaux, les bureaux, les terrains à bâtir, les terres agricoles, etc. Au-delà des méthodes d’évaluation de valeur vénale, il fournit une classification des immeubles (grand standing, standing, normal, moyen). Il propose également des coefficients tenant compte de l’usage et du niveau (par exemple, bien en rez-de-chaussée, cave non aménagée, etc.), de la surface (bien inférieur à 40m², bien supérieur à 120m², etc.), des facteurs physiques (qualité de la construction, vétusté, confort, etc.), applicables à la mer ou à la montagne, pour occupation (selon bail et qualité du locataire, etc.)
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Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
Les entreprises peuvent procéder à la valorisation de leurs actifs immobiliers dans différents contextes : lors d’une transmission d’entreprise par exemple.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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