L’expert en valeur vénale immobilière est un professionnel qui agit en toute indépendance des différents acteurs de l’immobilier, à l’image des agences, des banques et des assurances. L’expert immobilier a pour vocation d’estimer le juste prix d’un bien immobilier à un instant t, dans des conditions normales de libre marché.
L’expert se charge ainsi de répondre à l’interrogation suivante : combien se vendrait véritablement ce bien immobilier, à ce jour, sur le marché local ? Le recours à l’expertise de valeur vénale immobilière est maintenant courant, malgré son prix, compte tenu des nouveaux enjeux que représentent les prix encore très hauts de l’immobilier et aussi les délais de vente trop longs, que l’expert peut contribuer à optimiser. En outre, l’expertise immobilière apporte des solutions à des problématiques du quotidien d’ordre familial, fiscal, ou encore comptable. Découvrir pourquoi il peut être nécessaire d’avoir recours à un expert en valeur vénale immobilière.
Bien souvent, l’acquisition d’un bien immobilier constitue le projet de toute une vie. Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, avoir recours à un expert en valeur vénale immobilière permet de faire le bon choix et donc, de réussir son investissement. L’évaluation du bien immobilier, réalisée par l’expert, est un moyen de vérifier que le prix de vente affiché est véritablement en adéquation avec la réalité du marché. Ainsi, l’intervention d’un expert en valeur vénale immobilière vise à éclairer la situation et à vous aider à prendre la bonne décision, au moment de l’achat de votre logement. L’expert est également en mesure d’intervenir dans le cadre d’un divorce, d’une succession, ainsi que d’un contrôle fiscal, afin d’éclairer la véritable valeur des actifs concernés et ainsi, contribuer à l’apaisement de situations litigieuses, souvent douloureuses.
En matière d’immobilier, l’indépendance est un élément décisif, lors du choix d’un expert en valeur vénale immobilière. Qu’il s’agisse de préserver des intérêts personnels, ou bien l’entente entre des parties adverses, l’indépendance de jugement est indispensable. A titre d’exemple, en cas de succession, l’expert en valeur vénale immobilière doit être en mesure d’évaluer la totalité des actifs successoraux, dont les biens immobiliers, en toute indépendance et neutralité, afin d’éviter que l’un des co-héritiers ne conteste la valeur. Dans le cadre d’un divorce, l’expert en valeur vénale immobilière indépendant se doit de faciliter le partage du patrimoine immobilier entre les époux, par la réalisation d’une évaluation de valeur objective et fiable. L’indépendance de jugement de l’expert en valeur vénale immobilière lui interdit d’entretenir le moindre lien avec l’une ou l’autre des parties propriétaire du bien immobilier à estimer, afin de pas risquer de manquer d’impartialité.
L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier s’appuie sur des méthodes d’évaluation rigoureuses. L’expert en valeur vénale immobilière dispose de quatre méthodes d’évaluation différentes, reconnues par la profession, pour évaluer la valeur d’un bien. Deux de ces méthodes, à savoir par comparaison directe et par capitalisation du revenu, concernent l’évaluation des biens existants. La méthode d’évaluation par comparaison directe vise à chercher sur le marché des références de valeur de biens similaires. La méthode par capitalisation du revenu permet de définir la valeur d’un bien, sur la base des revenus qu’il engendre (loyer réel), ou alors qu’il serait susceptible de générer (loyer théorique). Quant aux deux autres méthodes d’évaluation, c’est à dire DCF (Discounted Cash Flow) et promoteur, celles-ci s’adressent aux projets futurs, comme dans le cadre d’une reconversion de site existant (construire à la place d’un bâtiment déjà présent) et/ou d’un aménagement de foncier (bâtir un lotissement sur un terrain constructible nu). Quelle que soit la méthode employée, l’expert en valeur vénale immobilière se rend sur place, afin de prendre en compte l’ensemble des caractéristiques du bien, tout comme son environnement.
L’expertise de valeur vénale immobilière s’appuie sur différentes méthodes d’évaluation. La méthode par comparaison directe nécessite que l’expert puisse avoir accès à une base de données de références immobilières actualisées. La plupart des experts en valeur vénale immobilière constituent eux-mêmes leurs bases de données, en fonction des secteurs géographiques qu’ils couvrent. Mais les experts ont également la possibilité d’obtenir des informations complémentaires en consultant d’autres bases de données de confrères ou de partenaires. Par ailleurs, il leur arrive aussi d’échanger avec des notaires qui disposent de statistiques sur les transactions enregistrées. Lorsque l’évaluation se rapporte à un bien occupé, l’expert en valeur vénale immobilière doit alors récolter des données sur le marché locatif, ainsi que sur les taux de rendement pratiqués, suivant le type de bien et la région. De nombreux livres, tels que la côte annuelle des valeurs vénales des éditions Callon, apportent des informations utiles aux experts.
Un rapport d’expertise reprend l’ensemble des observations et des conclusions de l’expert en valeur vénale immobilière. La remise d’un rapport d’expertise signé engage la responsabilité professionnelle de l’expert immobilier indépendant. Bien plus qu’un simple avis de valeur, l’expertise de valeur vénale immobilière représente, selon les cas de figure, une aide précieuse à la décision, ainsi qu’en cas de négociation. Dans de nombreux contextes d’évaluation, comme lors d’une procédure judiciaire, le rapport d’expertise de valeur vénale est un document souvent indispensable.
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L’expert en valeur vénale immobilière est un professionnel qui agit en toute indépendance des différents acteurs de l’immobilier, à l’image des agences, des banques et des assurances. L’expert immobilier a pour vocation d’estimer le juste prix d’un bien immobilier à un instant t, dans des conditions normales de libre marché.
L’expert se charge ainsi de répondre à l’interrogation suivante : combien se vendrait véritablement ce bien immobilier, à ce jour, sur le marché local ? Le recours à l’expertise de valeur vénale immobilière est maintenant courant, malgré son prix, compte tenu des nouveaux enjeux que représentent les prix encore très hauts de l’immobilier et aussi les délais de vente trop longs, que l’expert peut contribuer à optimiser. En outre, l’expertise immobilière apporte des solutions à des problématiques du quotidien d’ordre familial, fiscal, ou encore comptable. Découvrir pourquoi il peut être nécessaire d’avoir recours à un expert en valeur vénale immobilière.
Bien souvent, l’acquisition d’un bien immobilier constitue le projet de toute une vie. Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, avoir recours à un expert en valeur vénale immobilière permet de faire le bon choix et donc, de réussir son investissement. L’évaluation du bien immobilier, réalisée par l’expert, est un moyen de vérifier que le prix de vente affiché est véritablement en adéquation avec la réalité du marché. Ainsi, l’intervention d’un expert en valeur vénale immobilière vise à éclairer la situation et à vous aider à prendre la bonne décision, au moment de l’achat de votre logement. L’expert est également en mesure d’intervenir dans le cadre d’un divorce, d’une succession, ainsi que d’un contrôle fiscal, afin d’éclairer la véritable valeur des actifs concernés et ainsi, contribuer à l’apaisement de situations litigieuses, souvent douloureuses.
En matière d’immobilier, l’indépendance est un élément décisif, lors du choix d’un expert en valeur vénale immobilière. Qu’il s’agisse de préserver des intérêts personnels, ou bien l’entente entre des parties adverses, l’indépendance de jugement est indispensable. A titre d’exemple, en cas de succession, l’expert en valeur vénale immobilière doit être en mesure d’évaluer la totalité des actifs successoraux, dont les biens immobiliers, en toute indépendance et neutralité, afin d’éviter que l’un des co-héritiers ne conteste la valeur. Dans le cadre d’un divorce, l’expert en valeur vénale immobilière indépendant se doit de faciliter le partage du patrimoine immobilier entre les époux, par la réalisation d’une évaluation de valeur objective et fiable. L’indépendance de jugement de l’expert en valeur vénale immobilière lui interdit d’entretenir le moindre lien avec l’une ou l’autre des parties propriétaire du bien immobilier à estimer, afin de pas risquer de manquer d’impartialité.
L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier s’appuie sur des méthodes d’évaluation rigoureuses. L’expert en valeur vénale immobilière dispose de quatre méthodes d’évaluation différentes, reconnues par la profession, pour évaluer la valeur d’un bien. Deux de ces méthodes, à savoir par comparaison directe et par capitalisation du revenu, concernent l’évaluation des biens existants. La méthode d’évaluation par comparaison directe vise à chercher sur le marché des références de valeur de biens similaires. La méthode par capitalisation du revenu permet de définir la valeur d’un bien, sur la base des revenus qu’il engendre (loyer réel), ou alors qu’il serait susceptible de générer (loyer théorique). Quant aux deux autres méthodes d’évaluation, c’est à dire DCF (Discounted Cash Flow) et promoteur, celles-ci s’adressent aux projets futurs, comme dans le cadre d’une reconversion de site existant (construire à la place d’un bâtiment déjà présent) et/ou d’un aménagement de foncier (bâtir un lotissement sur un terrain constructible nu). Quelle que soit la méthode employée, l’expert en valeur vénale immobilière se rend sur place, afin de prendre en compte l’ensemble des caractéristiques du bien, tout comme son environnement.
L’expertise de valeur vénale immobilière s’appuie sur différentes méthodes d’évaluation. La méthode par comparaison directe nécessite que l’expert puisse avoir accès à une base de données de références immobilières actualisées. La plupart des experts en valeur vénale immobilière constituent eux-mêmes leurs bases de données, en fonction des secteurs géographiques qu’ils couvrent. Mais les experts ont également la possibilité d’obtenir des informations complémentaires en consultant d’autres bases de données de confrères ou de partenaires. Par ailleurs, il leur arrive aussi d’échanger avec des notaires qui disposent de statistiques sur les transactions enregistrées. Lorsque l’évaluation se rapporte à un bien occupé, l’expert en valeur vénale immobilière doit alors récolter des données sur le marché locatif, ainsi que sur les taux de rendement pratiqués, suivant le type de bien et la région. De nombreux livres, tels que la côte annuelle des valeurs vénales des éditions Callon, apportent des informations utiles aux experts.
Un rapport d’expertise reprend l’ensemble des observations et des conclusions de l’expert en valeur vénale immobilière. La remise d’un rapport d’expertise signé engage la responsabilité professionnelle de l’expert immobilier indépendant. Bien plus qu’un simple avis de valeur, l’expertise de valeur vénale immobilière représente, selon les cas de figure, une aide précieuse à la décision, ainsi qu’en cas de négociation. Dans de nombreux contextes d’évaluation, comme lors d’une procédure judiciaire, le rapport d’expertise de valeur vénale est un document souvent indispensable.
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Le marché de l’immobilier tertiaire à Paris et en Ile-de-France a fait partie des secteurs impactés par la crise de COVID-19.
Un expert immobilier, contrairement à un agent immobilier, se doit d’être indépendant des grands groupes immobiliers dans le cadre de ses missions.
Le Pacte Dutreil vise à alléger le coût fiscal de la transmission d’une entreprise familiale. Il permet notamment de bénéficier d’une exonération d’impôt.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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