Éviter l’indemnité d’éviction

Comment éviter l'indemnité d'éviction ?

Dans notre article  « Indemnité d’éviction, quels sont vos droits ?« , l’indemnité d’éviction est un élément important du régime des baux commerciaux.

Lamy Évaluation vous présente les principales dispositions juridiques permettant d’échapper à l’indemnité d’éviction.

éviter l'indemnité d'éviction

Droit de repentir du bailleur

Le bailleur peut, a posteriori, constater que sa décision de non renouvellement du bail est malvenue. Il peut ne pas avoir réalisé que le montant de l’indemnité d’éviction est élevé ou ignorer son principe. C’est pourquoi l’article L145-58 du Code de Commerce prévoit un droit de repentir. 

 

Le repentir est irrévocable, le bailleur ne pourra pas revenir sur sa décision. Au jour de la notification du repentir, le bail est considéré comme renouvelé. Il interrompt toutes les procédures en cours. Si la fixation de l’indemnité d’éviction a fait l’objet d’une action en justice, le bailleur sera redevable des frais de l’instance.

 

Le bailleur peut revenir sur sa décision avant l’expiration du bail commercial. Si le bail est échu, il dispose d’un délai de 15 jours. Lorsqu’il y a eu une action en justice, le délai de 15 jours commence à courir à partir de la date ou le jugement devient définitif. Le bailleur peut donc revenir sur sa décision pendant toute la durée de la procédure (1ère instance et, le cas échéant, en appel). Si aucun appel n’est formé, le délai court à compter de l’expiration du délai pour faire appel : soit 1 mois. Si le bailleur a fait appel, le point de départ est la date du prononcé de l’appel.

 

Aucun formalisme particulier n’est requis pour exprimer son repentir. Il est toutefois recommandé de le réaliser par un écrit, daté, transmis par LRAR et réalisé par un professionnel pouvant apporter une forte valeur probante au document (huissier, acte signifié par le palais…).

Motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser de payer l’indemnité d’éviction si le preneur a commis une faute. Cette faute doit constituer un « motif grave et légitime » (article L145-17 du Code de commerce).

 

Si le locataire ne respecte pas l’une des obligations essentielles du bail commercial, il peut être évincé. C’est notamment le cas lorsqu’il ne paye pas son loyer ou qu’il ne respecte pas une clause essentielle : destination, sous-location, travaux d’entretien… 

 

Attention, avant de pouvoir évincer son locataire un certain formalisme doit être respecté. Le bailleur doit mettre en demeure son locataire de respecter l’obligation litigieuse. La mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier notamment). Il pourra être évincé, sans indemnité, si un mois après la mise en demeure le locataire n’a toujours pas respecté son obligation.

Arrêt de l'activité dans le local

Le bailleur peut évincer son locataire s’il cesse d’exercer une activité dans le local. Le formalisme précédemment évoqué doit être respecté. Cette règle est logique. Un local resté trop longtemps vide peut perdre de la valeur. Les acquéreurs ou locataires potentiels remettent souvent en cause la bonne qualité d’un emplacement si le local est resté trop longtemps vide. Ils peuvent parfois voir le signe que l’activité de l’ancien occupant n’a pas été pérenne parce que l’emplacement est mauvais. Ce genre de réflexion, parfois dénuée de bon sens, peut même atteindre les clients potentiels. Certains consommateurs vont inconsciemment associer un local resté vide à une mauvaise activité.


Le locataire peut toutefois invoquer une « raison sérieuse et légitime » ( article L145-17 du code de Commerce) d’avoir cessé d’exercer son activité dans le local. Un tel motif fait échec au droit qu’a le bailleur d’évincer son locataire.

Destruction de l'immeuble

En droit français, un bail portant sur un immeuble qui viendrait à être détruit est résilié de plein droit. Cette règle ressort de dispositions du Code civil et du Code de commerce.

Immeuble en état d'insalubrité

L’indemnité n’est pas due si l’éviction est la conséquence d’un immeuble devenu insalubre. Il s’agit de cas où l’état de conservation de l’immeuble nécessite qu’il soit démoli ou fasse l’objet de rénovations importantes. Le maintien du preneur dans les lieux devient dangereux pour les utilisateurs du local.


Pour que ce motif soit efficace, une autorité administrative doit avoir reconnu l’état d’insalubrité. L’administration doit avoir établi la nécessité de démolir l’immeuble (totalement ou partiellement) ou la nécessité que l’immeuble ne puisse être occupé sans danger.

Reconstruction et offre d'un local équivalent

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il souhaite reconstruire l’immeuble et qu’il offre un local équivalent au preneur.

 

Le bien doit présenter un emplacement et des caractéristiques équivalentes. Le locataire a tout de même droit à une indemnité réparant les dommages liés à la perte d’activité et au transfert dans le nouveau local.


Dans le cadre d’une reconstruction, le locataire évincé dispose d’un droit de préférence pour la location d’un local nouvellement construit.

Preneur non immatriculé

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux le preneur doit être inscrit à un Registre des Commerces et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’indemnité d’éviction, découvrez comment calculer l’indemnité d’éviction.

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Dans notre article  « Indemnité d’éviction, quels sont vos droits ?« , l’indemnité d’éviction est un élément important du régime des baux commerciaux.

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Droit de repentir du bailleur

Le bailleur peut, a posteriori, constater que sa décision de non renouvellement du bail est malvenue. Il peut ne pas avoir réalisé que le montant de l’indemnité d’éviction est élevé ou ignorer son principe. C’est pourquoi l’article L145-58 du Code de Commerce prévoit un droit de repentir. 

 

Le repentir est irrévocable, le bailleur ne pourra pas revenir sur sa décision. Au jour de la notification du repentir, le bail est considéré comme renouvelé. Il interrompt toutes les procédures en cours. Si la fixation de l’indemnité d’éviction a fait l’objet d’une action en justice, le bailleur sera redevable des frais de l’instance.

 

Le bailleur peut revenir sur sa décision avant l’expiration du bail commercial. Si le bail est échu, il dispose d’un délai de 15 jours. Lorsqu’il y a eu une action en justice, le délai de 15 jours commence à courir à partir de la date ou le jugement devient définitif. Le bailleur peut donc revenir sur sa décision pendant toute la durée de la procédure (1ère instance et, le cas échéant, en appel). Si aucun appel n’est formé, le délai court à compter de l’expiration du délai pour faire appel : soit 1 mois. Si le bailleur a fait appel, le point de départ est la date du prononcé de l’appel.

 

Aucun formalisme particulier n’est requis pour exprimer son repentir. Il est toutefois recommandé de le réaliser par un écrit, daté, transmis par LRAR et réalisé par un professionnel pouvant apporter une forte valeur probante au document (huissier, acte signifié par le palais…).

Motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser de payer l’indemnité d’éviction si le preneur a commis une faute. Cette faute doit constituer un « motif grave et légitime » (article L145-17 du Code de commerce).

 

Si le locataire ne respecte pas l’une des obligations essentielles du bail commercial, il peut être évincé. C’est notamment le cas lorsqu’il ne paye pas son loyer ou qu’il ne respecte pas une clause essentielle : destination, sous-location, travaux d’entretien… 


Attention, avant de pouvoir évincer son locataire un certain formalisme doit être respecté. Le bailleur doit mettre en demeure son locataire de respecter l’obligation litigieuse. La mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier notamment). Il pourra être évincé, sans indemnité, si un mois après la mise en demeure le locataire n’a toujours pas respecté son obligation.

Arrêt de l'activité dans le local

Le bailleur peut évincer son locataire s’il cesse d’exercer une activité dans le local. Le formalisme précédemment évoqué doit être respecté. Cette règle est logique. Un local resté trop longtemps vide peut perdre de la valeur. Les acquéreurs ou locataires potentiels remettent souvent en cause la bonne qualité d’un emplacement si le local est resté trop longtemps vide. Ils peuvent parfois voir le signe que l’activité de l’ancien occupant n’a pas été pérenne parce que l’emplacement est mauvais. Ce genre de réflexion, parfois dénuée de bon sens, peut même atteindre les clients potentiels. Certains consommateurs vont inconsciemment associer un local resté vide à une mauvaise activité.

 

Le locataire peut toutefois invoquer une « raison sérieuse et légitime » ( article L145-17 du code de Commerce) d’avoir cessé d’exercer son activité dans le local. Un tel motif fait échec au droit qu’a le bailleur d’évincer son locataire.

Destruction de l'immeuble

En droit français, un bail portant sur un immeuble qui viendrait à être détruit est résilié de plein droit. Cette règle ressort de dispositions du Code civil et du Code de commerce.

Immeuble en état d'insalubrité

L’indemnité n’est pas due si l’éviction est la conséquence d’un immeuble devenu insalubre. Il s’agit de cas où l’état de conservation de l’immeuble nécessite qu’il soit démoli ou fasse l’objet de rénovations importantes. Le maintien du preneur dans les lieux devient dangereux pour les utilisateurs du local.

 

Pour que ce motif soit efficace, une autorité administrative doit avoir reconnu l’état d’insalubrité. L’administration doit avoir établi la nécessité de démolir l’immeuble (totalement ou partiellement) ou la nécessité que l’immeuble ne puisse être occupé sans danger.

Reconstruction et offre d'un local équivalent

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il souhaite reconstruire l’immeuble et qu’il offre un local équivalent au preneur.

 

Le bien doit présenter un emplacement et des caractéristiques équivalentes. Le locataire a tout de même droit à une indemnité réparant les dommages liés à la perte d’activité et au transfert dans le nouveau local.


Dans le cadre d’une reconstruction, le locataire évincé dispose d’un droit de préférence pour la location d’un local nouvellement construit.

Preneur non immatriculé

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux le preneur doit être inscrit à un Registre des Commerces et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

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