Comme évoqué, l’indemnité d’éviction est un élément important du régime des baux commerciaux.
Lamy Évaluation vous présente les principales dispositions juridiques permettant d’échapper à l’indemnité d’éviction
Le bailleur peut, a posteriori, constater que sa décision de non renouvellement du bail est malvenue. Il peut ne pas avoir réalisé que le montant de l’indemnité d’éviction est élevé ou ignorer son principe. C’est pourquoi l’article L145-58 du Code de Commerce prévoit un droit de repentir.
Le repentir est irrévocable, le bailleur ne pourra pas revenir sur sa décision. Au jour de la notification du repentir, le bail est considéré comme renouvelé. Il interrompt toutes les procédures en cours. Si la fixation de l’indemnité d’éviction a fait l’objet d’une action en justice, le bailleur sera redevable des frais de l’instance.
Le bailleur peut revenir sur sa décision avant l’expiration du bail commercial. Si le bail est échu, il dispose d’un délai de 15 jours. Lorsqu’il y a eu une action en justice, le délai de 15 jours commence à courir à partir de la date ou le jugement devient définitif. Le bailleur peut donc revenir sur sa décision pendant toute la durée de la procédure (1ère instance et, le cas échéant, en appel). Si aucun appel n’est formé, le délai court à compter de l’expiration du délai pour faire appel : soit 1 mois. Si le bailleur a fait appel, le point de départ est la date du prononcé de l’appel.
Aucun formalisme particulier n’est requis pour exprimer son repentir. Il est toutefois recommandé de le réaliser par un écrit, daté, transmis par LRAR et réalisé par un professionnel pouvant apporter une forte valeur probante au document (huissier, acte signifié par le palais…).
Le bailleur peut refuser de payer l’indemnité d’éviction si le preneur a commis une faute. Cette faute doit constituer un « motif grave et légitime » (article L145-17 du Code de commerce).
Si le locataire ne respecte pas l’une des obligations essentielles du bail commercial, il peut être évincé. C’est notamment le cas lorsqu’il ne paye pas son loyer ou qu’il ne respecte pas une clause essentielle : destination, sous-location, travaux d’entretien…
Attention, avant de pouvoir évincer son locataire un certain formalisme doit être respecté. Le bailleur doit mettre en demeure son locataire de respecter l’obligation litigieuse. La mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier notamment). Il pourra être évincé, sans indemnité, si un mois après la mise en demeure le locataire n’a toujours pas respecté son obligation.
Le bailleur peut évincer son locataire s’il cesse d’exercer une activité dans le local. Le formalisme précédemment évoqué doit être respecté. Cette règle est logique. Un local resté trop longtemps vide peut perdre de la valeur. Les acquéreurs ou locataires potentiels remettent souvent en cause la bonne qualité d’un emplacement si le local est resté trop longtemps vide. Ils peuvent parfois voir le signe que l’activité de l’ancien occupant n’a pas été pérenne parce que l’emplacement est mauvais. Ce genre de réflexion, parfois dénuée de bon sens, peut même atteindre les clients potentiels. Certains consommateurs vont inconsciemment associer un local resté vide à une mauvaise activité.
Le locataire peut toutefois invoquer une « raison sérieuse et légitime » ( article L145-17 du code de Commerce) d’avoir cessé d’exercer son activité dans le local. Un tel motif fait échec au droit qu’a le bailleur d’évincer son locataire.
En droit français, un bail portant sur un immeuble qui viendrait à être détruit est résilié de plein droit. Cette règle ressort de dispositions du Code civil et du Code de commerce.
L’indemnité n’est pas due si l’éviction est la conséquence d’un immeuble devenu insalubre. Il s’agit de cas où l’état de conservation de l’immeuble nécessite qu’il soit démoli ou fasse l’objet de rénovations importantes. Le maintien du preneur dans les lieux devient dangereux pour les utilisateurs du local.
Pour que ce motif soit efficace, une autorité administrative doit avoir reconnu l’état d’insalubrité. L’administration doit avoir établi la nécessité de démolir l’immeuble (totalement ou partiellement) ou la nécessité que l’immeuble ne puisse être occupé sans danger.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il souhaite reconstruire l’immeuble et qu’il offre un local équivalent au preneur.
Le bien doit présenter un emplacement et des caractéristiques équivalentes. Le locataire a tout de même droit à une indemnité réparant les dommages liés à la perte d’activité et au transfert dans le nouveau local.
Dans le cadre d’une reconstruction, le locataire évincé dispose d’un droit de préférence pour la location d’un local nouvellement construit.
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux le preneur doit être inscrit à un Registre des Commerces et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’indemnité d’éviction, découvrez comment calculer une indemnité d’éviction.
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Comme évoqué, l’indemnité d’éviction est un élément important du régime des baux commerciaux.
Lamy Évaluation vous présente les principales dispositions juridiques permettant d’échapper à l’indemnité d’éviction.
Le bailleur peut, a posteriori, constater que sa décision de non renouvellement du bail est malvenue. Il peut ne pas avoir réalisé que le montant de l’indemnité d’éviction est élevé ou ignorer son principe. C’est pourquoi l’article L145-58 du Code de Commerce prévoit un droit de repentir.
Le repentir est irrévocable, le bailleur ne pourra pas revenir sur sa décision. Au jour de la notification du repentir, le bail est considéré comme renouvelé. Il interrompt toutes les procédures en cours. Si la fixation de l’indemnité d’éviction a fait l’objet d’une action en justice, le bailleur sera redevable des frais de l’instance.
Le bailleur peut revenir sur sa décision avant l’expiration du bail commercial. Si le bail est échu, il dispose d’un délai de 15 jours. Lorsqu’il y a eu une action en justice, le délai de 15 jours commence à courir à partir de la date ou le jugement devient définitif. Le bailleur peut donc revenir sur sa décision pendant toute la durée de la procédure (1ère instance et, le cas échéant, en appel). Si aucun appel n’est formé, le délai court à compter de l’expiration du délai pour faire appel : soit 1 mois. Si le bailleur a fait appel, le point de départ est la date du prononcé de l’appel.
Aucun formalisme particulier n’est requis pour exprimer son repentir. Il est toutefois recommandé de le réaliser par un écrit, daté, transmis par LRAR et réalisé par un professionnel pouvant apporter une forte valeur probante au document (huissier, acte signifié par le palais…).
Le bailleur peut refuser de payer l’indemnité d’éviction si le preneur a commis une faute. Cette faute doit constituer un « motif grave et légitime » (article L145-17 du Code de commerce).
Si le locataire ne respecte pas l’une des obligations essentielles du bail commercial, il peut être évincé. C’est notamment le cas lorsqu’il ne paye pas son loyer ou qu’il ne respecte pas une clause essentielle : destination, sous-location, travaux d’entretien…
Attention, avant de pouvoir évincer son locataire un certain formalisme doit être respecté. Le bailleur doit mettre en demeure son locataire de respecter l’obligation litigieuse. La mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier notamment). Il pourra être évincé, sans indemnité, si un mois après la mise en demeure le locataire n’a toujours pas respecté son obligation.
Le bailleur peut évincer son locataire s’il cesse d’exercer une activité dans le local. Le formalisme précédemment évoqué doit être respecté. Cette règle est logique. Un local resté trop longtemps vide peut perdre de la valeur. Les acquéreurs ou locataires potentiels remettent souvent en cause la bonne qualité d’un emplacement si le local est resté trop longtemps vide. Ils peuvent parfois voir le signe que l’activité de l’ancien occupant n’a pas été pérenne parce que l’emplacement est mauvais. Ce genre de réflexion, parfois dénuée de bon sens, peut même atteindre les clients potentiels. Certains consommateurs vont inconsciemment associer un local resté vide à une mauvaise activité.
Le locataire peut toutefois invoquer une « raison sérieuse et légitime » ( article L145-17 du code de Commerce) d’avoir cessé d’exercer son activité dans le local. Un tel motif fait échec au droit qu’a le bailleur d’évincer son locataire.
En droit français, un bail portant sur un immeuble qui viendrait à être détruit est résilié de plein droit. Cette règle ressort de dispositions du Code civil et du Code de commerce.
L’indemnité n’est pas due si l’éviction est la conséquence d’un immeuble devenu insalubre. Il s’agit de cas où l’état de conservation de l’immeuble nécessite qu’il soit démoli ou fasse l’objet de rénovations importantes. Le maintien du preneur dans les lieux devient dangereux pour les utilisateurs du local.
Pour que ce motif soit efficace, une autorité administrative doit avoir reconnu l’état d’insalubrité. L’administration doit avoir établi la nécessité de démolir l’immeuble (totalement ou partiellement) ou la nécessité que l’immeuble ne puisse être occupé sans danger.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il souhaite reconstruire l’immeuble et qu’il offre un local équivalent au preneur.
Le bien doit présenter un emplacement et des caractéristiques équivalentes. Le locataire a tout de même droit à une indemnité réparant les dommages liés à la perte d’activité et au transfert dans le nouveau local.
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Pour bénéficier du statut des baux commerciaux le preneur doit être inscrit à un Registre des Commerces et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.
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A partir du 1er juillet 2021 le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sera modifié dans sa forme et dans son fond. LAMY Évaluation vous éclaire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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