Le rachat de soulte intervient généralement dans deux situations particulières : le divorce et la succession. Ce mécanisme joue son rôle pour des biens détenus en commun voués à devenir la propriété d’un seul de ses propriétaires. Il s’agit le plus souvent de biens détenus en indivision.
La soulte s’envisage comme la compensation financière que doit verser la personne qui souhaite acquérir la pleine propriété du bien. Le rachat de soulte est donc l’opération par laquelle cette personne rachète la part des autres indivisaires. On parle de rachat de soulte.
En matière de divorce la séparation entraîne un partage du patrimoine. On parle de liquidation du régime matrimonial. Les biens communs doivent être répartis entre chacun des époux. Le rachat de soulte intervient s’il est prévu qu’un des deux époux conserve le bien. Ce partage se fait au moyen d’un rachat de soulte par l’époux qui conserve le bien.
En matière de succession les biens sont détenus, dans un premier temps, en indivision par les héritiers. Cette situation d’indivision est nécessairement temporaire puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (art. 815 du Code civil). Un partage intervient donc nécessairement suite à une succession.
Le montant de la soulte est égal à la valeur vénale nette du bien divisée par le nombre de parts que détient la personne qui reçoit la soulte.
Pour calculer le montant de la soulte, il convient dans un premier temps de connaître la valeur vénale du bien.
Il ne faut pas commettre l’erreur de déterminer la soulte en prenant en compte la valeur d’acquisition du bien. Le montant de la soulte est calculé sur la base de la valeur vénale du bien. La valeur vénale du bien est le prix auquel est censé se vendre le bien s’il était mis sur le marché à l’instant T.
Pour éviter les conflits ou pour affirmer sa position dans un contexte de négociation, il est indispensable d’avoir recours à un Expert Immobilier. Seul un expert immobilier est compétent pour établir la valeur vénale d’un bien. Les Experts de LAMY ÉVALUATION sont en mesure de produire des rapports d’expertise qui apportent toutes les preuves nécessaires à l’établissement de la valeur vénale.
La valeur du bien prise en compte pour le calcul de la soulte est une valeur nette. La valeur nette s’entend comme la valeur vénale à laquelle on déduit l’éventuel capital restant dû.
Dans certains cas, le divorce ou la succession intervient alors que le bien, objet du partage, fait encore l’objet d’un prêt immobilier. Il convient de déduire le solde restant dû du crédit immobilier à la valeur vénale du bien pour obtenir la valeur nette.
Si le bien ne fait plus l’objet d’un prêt immobilier, la valeur nette est égale à la valeur vénale sans aucune autre déduction.
Les indivisaires détiennent des droits de même nature sur le bien. Ces droits ne sont pas obligatoirement détenus à part égale. Il convient de prêter une attention particulière à la part de droits que détiennent chacun des indivisaires. Le montant de la soulte qui sera perçu par chacun est proportionnel à la part de droits qu’ils détiennent sur le bien.
En matière de divorce, la part détenue dépend du régime matrimonial et de la participation financière de chacun des époux pour l’acquisition du bien. Pour plus d’information sur la part qui revient à chacun des époux, vous pouvez lire notre article sur le sujet : QUEL SORT POUR LES BIENS IMMOBILIERS en cas de divorce, séparation ? .
En matière de succession la part de chacun des indivisaires est déterminée par les règles de dévolution successorale. Pour plus d’information sur ce sujet, vous pouvez lire notre article sur le sujet : HÉRITAGE, SUCCESSION : QUEL SORT POUR LES BIENS IMMOBILIER ?
Le rachat de soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une succession est un processus encadré par la loi. En matière immobilière, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Les frais de notaire sont réglementés par décrets. Pour un rachat de soulte les frais de notaires correspondent à une proportion du montant de la soulte. Cette proportion est similaire à celle pratiquée pour la vente de bien immobilier : 7% à 8%. Cette proportion est diminuée de 2% à 3% pour les biens neufs et ceux ayant été construits depuis moins de 5 ans.
En matière de succession, les frais de notaires sont partagés entre tous les indivisaires. Le montant acquitté par chacun se fait à hauteur des parts détenus sur le bien. Dans le cas d’un divorce les frais de notaires sont payés à part égale entre les époux.
L’opération de rachat de soulte est soumise à une imposition particulière : le droit de partage. Le montant du droit de partage est de 2,5% de la valeur vénale nette du bien.
Le rachat de la soulte peut se faire comptant. Si la personne achetant la soulte ne dispose pas des fonds propres nécessaires, il est possible de recourir à un emprunt. En règle générale, pour ce genre de financement, les établissements bancaires pratiquent des conditions similaires à celles d’un prêt immobilier. La banque se basera elle aussi sur la valeur dégagée par l’expert immobilier pour étudier le dossier.
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Le rachat de soulte intervient généralement dans deux situations particulières : le divorce et la succession. Ce mécanisme joue son rôle pour des biens détenus en commun voués à devenir la propriété d’un seul de ses propriétaires. Il s’agit le plus souvent de biens détenus en indivision.
La soulte s’envisage comme la compensation financière que doit verser la personne qui souhaite acquérir la pleine propriété du bien. Le rachat de soulte est donc l’opération par laquelle cette personne rachète la part des autres indivisaires. On parle de rachat de soulte.
En matière de divorce la séparation entraîne un partage du patrimoine. On parle de liquidation du régime matrimonial. Les biens communs doivent être répartis entre chacun des époux. Le rachat de soulte intervient s’il est prévu qu’un des deux époux conserve le bien. Ce partage se fait au moyen d’un rachat de soulte par l’époux qui conserve le bien.
En matière de succession les biens sont détenus, dans un premier temps, en indivision par les héritiers. Cette situation d’indivision est nécessairement temporaire puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (art. 815 du Code civil). Un partage intervient donc nécessairement suite à une succession.
Le montant de la soulte est égal à la valeur vénale nette du bien divisée par le nombre de parts que détient la personne qui reçoit la soulte.
Pour calculer le montant de la soulte, il convient dans un premier temps de connaître la valeur vénale du bien.
Il ne faut pas commettre l’erreur de déterminer la soulte en prenant en compte la valeur d’acquisition du bien. Le montant de la soulte est calculé sur la base de la valeur vénale du bien. La valeur vénale du bien est le prix auquel est censé se vendre le bien s’il était mis sur le marché à l’instant T.
Pour éviter les conflits ou pour affirmer sa position dans un contexte de négociation, il est indispensable d’avoir recours à un Expert Immobilier. Seul un expert immobilier est compétent pour établir la valeur vénale d’un bien. Les Experts de LAMY ÉVALUATION sont en mesure de produire des rapports d’expertise qui apportent toutes les preuves nécessaires à l’établissement de la valeur vénale.
La valeur du bien prise en compte pour le calcul de la soulte est une valeur nette. La valeur nette s’entend comme la valeur vénale à laquelle on déduit l’éventuel capital restant dû.
Dans certains cas, le divorce ou la succession intervient alors que le bien, objet du partage, fait encore l’objet d’un prêt immobilier. Il convient de déduire le solde restant dû du crédit immobilier à la valeur vénale du bien pour obtenir la valeur nette.
Si le bien ne fait plus l’objet d’un prêt immobilier, la valeur nette est égale à la valeur vénale sans aucune autre déduction.
Les indivisaires détiennent des droits de même nature sur le bien. Ces droits ne sont pas obligatoirement détenus à part égale. Il convient de prêter une attention particulière à la part de droits que détiennent chacun des indivisaires. Le montant de la soulte qui sera perçu par chacun est proportionnel à la part de droits qu’ils détiennent sur le bien.
En matière de divorce, la part détenue dépend du régime matrimonial et de la participation financière de chacun des époux pour l’acquisition du bien. Pour plus d’information sur la part qui revient à chacun des époux, vous pouvez lire notre article sur le sujet : QUEL SORT POUR LES BIENS IMMOBILIERS en cas de divorce, séparation ?
En matière de succession la part de chacun des indivisaires est déterminée par les règles de dévolution successorale. Pour plus d’information sur ce sujet, vous pouvez lire notre article sur le sujet : HÉRITAGE, SUCCESSION : QUEL SORT POUR LES BIENS IMMOBILIER ?
Le rachat de soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une succession est un processus encadré par la loi. En matière immobilière, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Les frais de notaire sont réglementés par décrets. Pour un rachat de soulte les frais de notaires correspondent à une proportion du montant de la soulte. Cette proportion est similaire à celle pratiquée pour la vente de bien immobilier : 7% à 8%. Cette proportion est diminuée de 2% à 3% pour les biens neufs et ceux ayant été construits depuis moins de 5 ans.
En matière de succession, les frais de notaires sont partagés entre tous les indivisaires. Le montant acquitté par chacun se fait à hauteur des parts détenus sur le bien. Dans le cas d’un divorce les frais de notaires sont payés à part égale entre les époux.
L’opération de rachat de soulte est soumise à une imposition particulière : le droit de partage. Le montant du droit de partage est de 2,5% de la valeur vénale nette du bien.
Le rachat de la soulte peut se faire comptant. Si la personne achetant la soulte ne dispose pas des fonds propres nécessaires, il est possible de recourir à un emprunt. En règle générale, pour ce genre de financement, les établissements bancaires pratiquent des conditions similaires à celles d’un prêt immobilier. La banque se basera elle aussi sur la valeur dégagée par l’expert immobilier pour étudier le dossier.
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Le calcul de l’indemnité d’éviction est une estimation a priori et non une constatation a posteriori. Il s’agit d’estimer le coût global.
Comme évoqué, l’indemnité d’éviction est un élément important du régime des baux commerciaux. Voici les principales dispositions juridiques.
L’indemnité d’éviction est indispensable pour la sécurité des affaires. Sans elle, les droits au bail perdraient la majorité de leur valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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