Suite à un décès, les héritiers désignés du patrimoine immobilier ont l’obligation de déposer une déclaration de succession dans les 6 mois, afin d’indiquer à l’administration publique s’ils désirent acquérir l’héritage et régler les impôts liés à cette succession. Cette déclaration permet donc à l’administration de calculer les frais de succession. Elle peut se faire sur l’honneur ou avec l’aide du notaire. Si celle-ci n’est pas rendue à temps ou présente des défauts, l’administration peut demander des indemnités de compensation.
Le critère d’évaluation déterminant est la localisation du bien, en fonction de sa typologie. Il convient d’analyser à la fois les éléments physiques, environnementaux, économiques et juridiques du bien. L’évaluation d’un bien est d’autant plus complexe dans le cadre d’une succession avec les héritiers, car les biens ont très souvent une valeur sentimentale, souvent très différente de la valeur vénale.
Les héritiers qui rendent une mauvaise évaluation immobilière s’exposent à un risque de redressement fiscal. L’administration bénéficie d’un délai de trois ans pour vérifier la valeur renseignée. De ce fait, une sous-évaluation volontaire est pénalisée entre 40 et 80% du montant des droits. Avoir recours à un expert permet d’avoir une évaluation de la valeur réelle du bien, évitant ainsi les conflits entre héritiers et avec l’administration.
L’évaluation et l’estimation sont deux choses distinctes. Une estimation est souvent donnée gratuitement en ne tenant compte que de certains facteurs de marchés et caractéristiques du bien. L’estimation donne une fourchette de valeur afin de se positionner sur le marché. Cette valeur peut convenir aux yeux de l’administration mais est contestable.
L’évaluation est plus détaillée et s’intéresse aux caractéristiques environnementales, physiques, juridiques et économiques. Seul un expert immobilier est apte à rendre une évaluation ou expertise de valeur vénale, sur laquelle il engage sa responsabilité. Le prix d’une expertise varie en fonction du type de mission et de l’étendue de la mission.
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Suite à un décès, les héritiers désignés du patrimoine immobilier ont l’obligation de déposer une déclaration de succession dans les 6 mois, afin d’indiquer à l’administration publique s’ils désirent acquérir l’héritage et régler les impôts liés à cette succession. Cette déclaration permet donc à l’administration de calculer les frais de succession. Elle peut se faire sur l’honneur ou avec l’aide du notaire. Si celle-ci n’est pas rendue à temps ou présente des défauts, l’administration peut demander des indemnités de compensation.
Le critère d’évaluation déterminant est la localisation du bien, en fonction de sa typologie. Il convient d’analyser à la fois les éléments physiques, environnementaux, économiques et juridiques du bien. L’évaluation d’un bien est d’autant plus complexe dans le cadre d’une succession avec les héritiers, car les biens ont très souvent une valeur sentimentale, souvent très différente de la valeur vénale.
Les héritiers qui rendent une mauvaise évaluation immobilière s’exposent à un risque de redressement fiscal. L’administration bénéficie d’un délai de trois ans pour vérifier la valeur renseignée. De ce fait, une sous-évaluation volontaire est pénalisée entre 40 et 80% du montant des droits. Avoir recours à un expert permet d’avoir une évaluation de la valeur réelle du bien, évitant ainsi les conflits entre héritiers et avec l’administration.
L’évaluation et l’estimation sont deux choses distinctes. Une estimation est souvent donnée gratuitement en ne tenant compte que de certains facteurs de marchés et caractéristiques du bien. L’estimation donne une fourchette de valeur afin de se positionner sur le marché. Cette valeur peut convenir aux yeux de l’administration mais est contestable.
L’évaluation est plus détaillée et s’intéresse aux caractéristiques environnementales, physiques, juridiques et économiques. Seul un expert immobilier est apte à rendre une évaluation ou expertise de valeur vénale, sur laquelle il engage sa responsabilité. Le prix d’une expertise varie en fonction du type de mission et de l’étendue de la mission.
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Le valeur d’usage est devenue une valeur clef dans l’immobilier tertiaire. Elle est constitutive d’un bien et peut dépasser sa valeur vénale.
IFI 2021 : Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L’indemnité d’éviction vise à couvrir le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Elle sécurise le locataire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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