Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet
Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet Dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente
Si la directive européenne concernant les prêts immobiliers est peu évoquée, son incidence sur l’octroi des crédits est évidente. Parmi les nouvelles exigences, il y a l’obligation pour les établissements financiers de faire évaluer les biens immobiliers en rapport avec le prêt demandé.
L’entrée en vigueur du texte se fera au 21 mars prochain (2017). Il vise avant tout la protection des consommateurs à travers une certaine responsabilisation des banques. L’objectif est d’établir une relation fondée sur la confiance, grâce à une information plus aboutie et une approche moins lacunaire. Il est à noter que l’adoption de cette directive résulte en partie de la crise ayant affecté les prêts hypothécaires aux USA, en 2007.
Il est évident que le banquier se doit de conseiller chacun de ses clients. Toutefois, en matière d’immobilier, la confrontation du prix à la valeur vénale du bien, les conseils sont variables. Dans certaines situations, l’évaluation de la valeur du bien est réalisée par le banquier alors que dans d’autres cas, la tâche est confiée à un agent immobilier. La nouvelle directive met un terme à ces pratiques puisque l’expertise se fera désormais par un cabinet indépendant, quel que soit la somme demandée par l’emprunteur. L’expert indépendant devra lui-même disposer de qualifications avérées afin que son intervention puisse aboutir sur l’estimation précise des risques bancaires.
L’expertise immobilière ne bénéficie pas encore d’une reconnaissance adéquate au regard du Conseil d’Etat. Le secteur souffre donc d’un manque de réglementation. Grâce au décret qui fixera l’application de la directive en France, la profession sera officiellement reconnue. Chaque expert sera tenu de suivre 20 heures de formation annuelle. S’y ajoute l’obligation de se référer aux normes internationales et celle de se conformer à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. C’est une mesure de sécurité et de transparence qui se conjugue à la notion d’un crédit responsable.
Du point de vue des banquiers, la directive tend à compliquer l’octroi des crédits. Certaines stratégies marketing véhiculées sur les Smartphones consistent actuellement à prôner l’accord de principe immédiat. Le danger subsiste donc car les établissements financiers n’ont aucune garantie concrète sur les possibilités de remboursement. Grâce à ce texte, les risques pour les prêteurs et emprunteurs seront réduits. En ce qui concerne les agences immobilières, il n’y a pas de réel changement du fait qu’ils ne soient pas directement engagés dans la commercialisation des crédits immobiliers.
Malgré les controverses, la Commission Européenne affirme que la France pourra adopter la directive au 21 mars 2017. Son application concernera tous les prêts contractés depuis le 1er juillet 2016. L’expertise immobilière est un secteur régi par une forte concurrence, incluant les experts indépendants et les puissantes structures. Les banquiers pourront donc aisément solliciter le cabinet agrée qui offre des prestations adaptées à leurs exigences.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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