Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet
Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet Dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente
En avril 2016, François Hollande a annoncé que le dispositif Pinel serait prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. Cette formule gagnante permettant d’investir en vue d’une mise en location est, selon lui, un tremplin pour le secteur immobilier.
Rien qu’en 2015, la mise en place du dispositif a boosté le marché de la construction. Près de 50.000 logements neufs ont ainsi trouvé preneurs, soit +44% en comparaison avec les chiffres de 2014. Rappelons que ces nouvelles constructions répondent aux exigences de la RT 2012 ou sont labellisés Bâtiment Basse Consommation 2005.
Investir en Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt. Cette disposition est évidemment soumise à conditions. La première implique que l’investissement soit plafonné à 300.000€, la seconde exige que le prix au mètre carré soit de 5.500€. L’acquéreur peut choisir la durée de location. Pour 6 ans, il bénéficie de 12% de réduction d’impôt. Pour 9 et 12 ans, cette réduction est respectivement de 18% et 21%. Concrètement, investir 300.000€ ouvre droit à une réduction d’impôt de 63.000€ sur 12 ans.
En 2016, les niches fiscales étaient plafonnées à 10.000€. A titre indicatif donc, une déduction annuelle de 5.000€ permet de disposer de 5.000€ pour tirer parti d’autres dispositions fiscales avantageuses. C’est au cours de l’année d’achèvement d’un bien immobilier acquis sur plan ou dans les 12 mois suivant l’achat d’un bien achevé que la réduction est applicable. Pour en profiter en 2017, il faut de ce fait acheter un logement achevé au plus tard le 31 décembre 2016.
En Pinel, il n’y a aucune obligation de déterminer la durée de mise en location au départ. Il est ainsi possible d’investir pour 6 ans et de demander deux prorogations sur 3 ans chacune. Dans l’éventualité d’une vacance locative, il est impératif qu’un nouveau locataire investisse les lieux dans un délai maximal de 12 mois. Là encore, le Pinel s’avère flexible puisqu’il permet au propriétaire de louer le logement à des membres de sa famille. Le locataire devra justifier de ressources financières inférieures ou égales à celles fixées par le dispositif Pinel. De con côté, le propriétaire appliquera les loyers en se référant aux plafonds établis dans les différentes zones Pinel.
Près de 9 régimes sensiblement similaires au Pinel ont vu le jour. En parallèle, la valeur vénale est particulièrement accessible. L’offre surpasse donc la demande, engendrant une vacance particulièrement importante dans certaines zones. Il est de ce fait conseillé de ne pas se focaliser exclusivement sur la réduction d’impôt. Il faut avant tout cibler la rentabilité de l’investissement locatif et donc sélectionner scrupuleusement la localisation du bien immobilier. En outre, les professionnels incitent les acquéreurs à miser sur les centres villes ou les quartiers en phase de développement. Ce sont des zones à fort rendement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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