La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
2016 a été l’année des crédits en France avec un nombre de demandes historique compte tenu du faible taux d’intérêt demandé. Malgré la remontée enregistrée depuis décembre 2016, les courtiers immobiliers assurent que 2017 devrait être une bonne année pour tous ceux qui veulent obtenir un prêt à des conditions avantageuses.
L’année 2016 a vu les taux d’intérêt baisser d’un point avec en moyenne 1,53%. Ceci explique les chiffres record enregistrés en matière de prêt immobilier. Le pouvoir d’achat dans ce domaine a permis à de nombreux ménages d’enfin accéder à la propriété.
Après une période faste dans le domaine immobilier, les taux enregistrent une première hausse depuis 2015. Les banques ont en effet réévalué leurs taux pour s’aligner sur les taux d’emprunt d’État. La remontée varie donc entre 0,10% à 0,40% selon les banques. Les possibilités de négociation restent toutefois ouvertes en fonction des dossiers des candidats. Pour un prêt immobilier sur une durée de 20 ans, le taux d’intérêt est ainsi en moyenne de 1,5%.
En janvier 2017, la tendance se confirme dans la majorité des banques selon les magazines financiers et organismes spécialisés qui se sont renseignés sur le sujet.
Malgré cette hausse, les conditions restent toujours avantageuses et bien loin des 2% qui servent de référence pour estimer si un taux d’intérêt est élevé ou pas. Les courtiers immobiliers annoncent déjà que même si la hausse risque de se poursuivre dans les prochains mois, les moyens de négociation restent importants. Les organismes financiers ont tout intérêt à conserver des taux attractifs pour rester compétitifs afin d’attirer la clientèle.
Les professionnels du domaine rappellent que l’année 2016 a permis de débloquer des prêts pour une somme totale de 230 millions d’euros. Il est certain que l’objectif des banques demeure le même. Elles devront donc tout mettre en œuvre pour renouveler l’exploit.
Les regards vont se tourner vers la Banque Centrale Européenne. Les taux qu’elle pratique sont particulièrement bas et tant que la situation restera, les organismes financiers vont en profiter pour multiplier les prêts. Si le maintien par la BCE est confirmé, cette hausse de début d’année pourrait laisser place à une nouvelle baisse au printemps.
Pour encore profiter de taux bas, il faudra se dépêcher de se rendre auprès de sa banque avec un dossier complet. Présenter les atouts de son profil est indispensable, surtout si le demandeur n’est pas accompagné d’un courtier. Il faudra ensuite faire preuve de patience pour obtenir une réponse, car les délais de traitement sont plus longs. Compte tenu de l’explosion des demandes, il faut en moyenne trois semaines pour obtenir une réponse positive ou négative.
Pour bénéficier d’un prêt rapide, il faudra donc veiller à constituer un dossier de demande de prêt complet pour le premier rendez-vous. Le conseiller financier pourra alors valider le dossier avant de l’étudier. Un dossier bien construit permet d’obtenir dès le premier rendez-vous un accord de principe et de savoir si l’emprunt peut être accordé.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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