La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Quelques jours plus tôt, les parlementaires ont voté en faveur d’une possibilité de résilier l’assurance souscrite pour un crédit immobilier chaque année.
La loi Hamon prévoit la possibilité de résilier une assurance crédit au bout de 12 mois. Les emprunteurs ne mesuraient pas réellement les options qui s’offraient à eux. Un nombre infime d’entre eux osaient en tirer avantage. Désormais, si l’assurance couvrant un crédit immobilier ne convient pas à l’emprunteur, il est libre de choisir un contrat moins cher à la fin de la première année. Ceci s’applique aux contrats souscrits dès la fin de ce mois et de ceux en cours à compter du 1er janvier 2018.
En règle générale, les emprunteurs négligent le taux d’assurance en faveur de celui appliqué à leur crédit immobilier. Il s’agit pourtant d’une erreur monumentale, sachant que l’assurance peut s’avérer aussi onéreuse que les intérêts appliqués au prêt lui-même. Le bureau d’études BAO a déterminé que les assurances contractées auprès des établissements bancaires représentent dans les 21 000€, pour des intérêts qui représentent environ 22 596€. Ces chiffres sont applicables à un emprunt de 150 000€, remboursable sur 19 ans.
On pense souvent qu’une assurance déléguée est moins coûteuse que celles que l’on peut souscrire auprès des banques. Effectivement, la plupart sont extrêmement accessible. Pour un prêt immobilier contracté sur 20 ans, un emprunteur de 36 ans bénéficie par exemple d’un taux allant jusqu’à 0,13% en assurance déléguée contre 0,39% auprès de sa banque. Les différences sont fréquemment flagrantes, principalement pour les emprunteurs de 66 ans et plus. Les experts précisent cependant que la qualité des assurances fournies n’influent aucunement ces prix.
Le rapport d’études mentionne que les jeunes âgés de 26, 36 et 46 ans, de même que pour les seniors ayant passé le cap des 66 ans, sont plus avantagés par les assurances alternatives. Ces tranches d’âge bénéficient en effet d’un écart de points plus conséquent. Néanmoins, il peut s’avérer judicieux de simplement renégocier le taux dans l’éventualité où la situation de l’emprunteur a évolué depuis que le crédit lui a été octroyé. C’est par exemple valable pour les personnes guéries d’une maladie ou qui ont arrêté le tabagisme.
Quelques courtiers s’interrogent à ce sujet dans la mesure où la rentabilité des banques risque d’être affectée. Les emprunteurs ayant intérêt à souscrire à une assurance alternative sont ceux qui ont obtenu un emprunt récent. Depuis quatre ans, les taux sont pourtant au plus bas.
De ce fait, les établissements bancaires pourraient être confrontés à des marges négatives à la résiliation du contrat d’assurance. Les banques seront donc contraintes de trouver une alternative, ce qui laisse présager la hausse des taux. D’autres options sont toutefois envisageables, à l’instar de l’augmentation des frais de dossiers ou une compensation sur les frais assurantiels en cas d’accidents et autres risques.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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