Parfois méconnu, le crédit-bail immobilier représente un mode de financement alternatif. Il permet de financer un bien sans recourir à la dette bancaire ou aux fonds propres.
Le crédit-bail immobilier est un mode de financement particulier. Il représente une alternative au prêt classique.
C’est un contrat par lequel le crédit-bailleur met à la disposition du crédit-preneur un bien. La mise à disposition de l’immeuble prend la forme d’une location à durée déterminée.
À la fin de la période de location, le crédit-preneur dispose d’une option d’achat sur le bien immobilier. Dans la majorité des cas, l’acquisition finale de la propriété se fait par le versement d’une somme. En général cette somme est dans une fourchette comprise entre 5 et 15% de la valeur du bien. Les parties prévoient parfois une somme symbolique.
Le crédit-bailleur acquiert la propriété du bien immobilier au début du contrat de son crédit. Il achète le bien que le crédit-preneur a pour projet d’acquérir. Le crédit-bailleur reste propriétaire du bien pendant toute la période de location.
En matière immobilière, le crédit-bail peut s’inscrire dans le contexte d’une cession-bail connue également sous le nom de leaseback. Il s’agit de cas où le crédit-preneur est déjà propriétaire du bien. Pour plus d’informations sur le leaseback, nous vous invitons à lire l’article sur le leaseback.
En matière immobilière le crédit-bail est légalement réservé à certaines parties.
Sous peine de nullité, le crédit-bailleur ne peut être une autre personne qu’une banque ou un établissement de crédit dûment habilité.
Le crédit-preneur est nécessairement une société. La loi vise les personnes morales imposables à l’impôt sur les sociétés.
Le contrat doit obligatoirement concerner un bien à usage de bureaux, industriel ou commercial. Les biens à usage résidentiels ne peuvent pas faire l’objet d’un crédit-bail immobilier.
Le crédit-bail immobilier peut porter sur des immeubles existants ou à construire.
Le loyer est en principe librement fixé entre les parties. Toutefois le crédit-bailleur propose un loyer cohérent avec la valeur du bien et la marge qu’il doit dégager au cours d’une opération de financement.
Il arrive parfois que le premier loyer soit majoré. La plupart du temps le crédit-bailleur inclut dans la majoration ses frais de dossiers. Cette majoration peut aussi correspondre à l’apport que le crédit-preneur serait en mesure de fournir dans le cadre d’un prêt classique.
La périodicité de versement des loyers est librement déterminée entre les parties. En général les loyers sont payables à terme à échoir, c’est-à-dire d’avance.
Le contrat de crédit-bail doit obligatoirement prévoir les conditions de résiliation anticipée. Il doit être inscrit les conditions auxquelles les parties peuvent sortir du crédit-bail.
Le crédit-bail est une opération d’acquisition immobilière. Si la durée de la location dépasse 12 ans, le crédit-bail doit faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière.
L’option d’achat du crédit-preneur prend souvent la forme d’une promesse unilatérale de vente.
En comparaison avec un prêt bancaire classique, le crédit-bail immobilier présente plusieurs avantages. Il s’agit d’un mode de financement qui va avoir une influence minorée sur l’endettement et le passif du bilan.
Lorsqu’une entreprise réalise un prêt classique, le remboursement d’emprunt ne fait pas partie des charges déductibles. Seul le montant des intérêts d’emprunt peut être déduit du résultat imposable.
Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, les loyers versés par le crédit-preneur sont entièrement déduits du résultat imposable. Ce sont des charges déductibles.
Le loyer versé par le crédit-preneur est comptablement différent d’un remboursement d’emprunt. Le bien occupé n’est pas la propriété du crédit-preneur.
Par conséquent, aucune dette relative à un prêt bancaire n’apparaît au bilan de l’entreprise crédit-preneuse. Ce mécanisme vient limiter l’endettement apparaissant au bilan de l’entreprise crédit-preneuse.
Un prêt bancaire constitue un endettement. Avec le crédit-bail immobilier le crédit-preneur n’est pas endetté pour l’acquisition du bien. La valeur du bien à financer ne représente pas un endettement comptable.
Pour accorder un crédit à une entreprise, les établissements bancaires prennent en compte l’endettement de l’emprunteur. Cet endettement est calculé au moyen de ratios comptables. Ces ratios diffèrent selon la nature et le domaine d’activité de l’entreprise.
Si le bien fait l’objet d’un crédit-bail, la valeur d’acquisition du bien ne représente pas une dette. La valeur du bien n’est pas prise en compte pour le calcul de l’endettement de l’entreprise. Le crédit-bail permet au crédit-preneur de conserver une plus large capacité d’emprunt.
Le crédit-bail immobilier présente donc certains avantages fiscaux. Il s’agit d’un moyen de financement qui pèse peu sur l’endettement de la société.
Il est souvent utile de faire appel à un Expert Immobilier pour évaluer le bien au moment de la levée de l’option d’achat. Cela permet d’inscrire la valeur vénale au bilan de la société. La valeur inscrite au bilan sera celle au jour de la levée d’option.
Le marché immobilier étant évolutif, la valeur vénale du bien est souvent supérieure à la valeur en début du crédit-bail immobilier. Les capitaux propres se verront renforcés par l’inscription de la valeur vénale du bien.
Aussi, plus la valeur inscrite au bilan est importante et plus les montants d’amortissements annuels seront élevés.
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Le crédit-bail immobilier est un mode de financement particulier. Il représente une alternative au prêt classique.
C’est un contrat par lequel le crédit-bailleur met à la disposition du crédit-preneur un bien. La mise à disposition de l’immeuble prend la forme d’une location à durée déterminée.
À la fin de la période de location, le crédit-preneur dispose d’une option d’achat sur le bien immobilier. Dans la majorité des cas, l’acquisition finale de la propriété se fait par le versement d’une somme. En général cette somme est dans une fourchette comprise entre 5 et 15% de la valeur du bien. Les parties prévoient parfois une somme symbolique.
Le crédit-bailleur acquiert la propriété du bien immobilier au début du contrat de son crédit. Il achète le bien que le crédit-preneur a pour projet d’acquérir. Le crédit-bailleur reste propriétaire du bien pendant toute la période de location.
En matière immobilière, le crédit-bail peut s’inscrire dans le contexte d’une cession-bail connue également sous le nom de leaseback. Il s’agit de cas où le crédit-preneur est déjà propriétaire du bien. Pour plus d’informations sur le leaseback, nous vous invitons à lire l’article sur le leaseback.
En matière immobilière le crédit-bail est légalement réservé à certaines parties.
Sous peine de nullité, le crédit-bailleur ne peut être une autre personne qu’une banque ou un établissement de crédit dûment habilité.
Le crédit-preneur est nécessairement une société. La loi vise les personnes morales imposables à l’impôt sur les sociétés.
Le contrat doit obligatoirement concerner un bien à usage de bureaux, industriel ou commercial. Les biens à usage résidentiels ne peuvent pas faire l’objet d’un crédit-bail immobilier.
Le crédit-bail immobilier peut porter sur des immeubles existants ou à construire.
Le loyer est en principe librement fixé entre les parties. Toutefois le crédit-bailleur propose un loyer cohérent avec la valeur du bien et la marge qu’il doit dégager au cours d’une opération de financement.
Il arrive parfois que le premier loyer soit majoré. La plupart du temps le crédit-bailleur inclut dans la majoration ses frais de dossiers. Cette majoration peut aussi correspondre à l’apport que le crédit-preneur serait en mesure de fournir dans le cadre d’un prêt classique.
La périodicité de versement des loyers est librement déterminée entre les parties. En général les loyers sont payables à terme à échoir, c’est-à-dire d’avance.
Le contrat de crédit-bail doit obligatoirement prévoir les conditions de résiliation anticipée. Il doit être inscrit les conditions auxquelles les parties peuvent sortir du crédit-bail.
Le crédit-bail est une opération d’acquisition immobilière. Si la durée de la location dépasse 12 ans, le crédit-bail doit faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière.
L’option d’achat du crédit-preneur prend souvent la forme d’une promesse unilatérale de vente.
En comparaison avec un prêt bancaire classique, le crédit-bail immobilier présente plusieurs avantages. Il s’agit d’un mode de financement qui va avoir une influence minorée sur l’endettement et le passif du bilan.
Lorsqu’une entreprise réalise un prêt classique, le remboursement d’emprunt ne fait pas partie des charges déductibles. Seul le montant des intérêts d’emprunt peut être déduit du résultat imposable.
Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, les loyers versés par le crédit-preneur sont entièrement déduits du résultat imposable. Ce sont des charges déductibles.
Le loyer versé par le crédit-preneur est comptablement différent d’un remboursement d’emprunt. Le bien occupé n’est pas la propriété du crédit-preneur.
Par conséquent, aucune dette relative à un prêt bancaire n’apparaît au bilan de l’entreprise crédit-preneuse. Ce mécanisme vient limiter l’endettement apparaissant au bilan de l’entreprise crédit-preneuse.
Un prêt bancaire constitue un endettement. Avec le crédit-bail immobilier le crédit-preneur n’est pas endetté pour l’acquisition du bien. La valeur du bien à financer ne représente pas un endettement comptable.
Pour accorder un crédit à une entreprise, les établissements bancaires prennent en compte l’endettement de l’emprunteur. Cet endettement est calculé au moyen de ratios comptables. Ces ratios diffèrent selon la nature et le domaine d’activité de l’entreprise.
Si le bien fait l’objet d’un crédit-bail, la valeur d’acquisition du bien ne représente pas une dette. La valeur du bien n’est pas prise en compte pour le calcul de l’endettement de l’entreprise. Le crédit-bail permet au crédit-preneur de conserver une plus large capacité d’emprunt.
Le crédit-bail immobilier présente donc certains avantages fiscaux. Il s’agit d’un moyen de financement qui pèse peu sur l’endettement de la société.
Il est souvent utile de faire appel à un Expert Immobilier pour évaluer le bien au moment de la levée de l’option d’achat. Cela permet d’inscrire la valeur vénale au bilan de la société. La valeur inscrite au bilan sera celle au jour de la levée d’option.
Le marché immobilier étant évolutif, la valeur vénale du bien est souvent supérieure à la valeur en début du crédit-bail immobilier. Les capitaux propres se verront renforcés par l’inscription de la valeur vénale du bien.
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Une société en développement peut évaluer ses biens pour avoir de la transparence et se conforter dans les décisions d’investissements.
Transmettre un bien immobilier de son vivant est un choix qui peut se faire sous forme de donation simple ou de donation partage.
Avant l’achat d’un bien immobilier, la première étape pour évaluer vos besoins de financement est d’établir votre capacité financière.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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