De nombreux contextes justifient qu’une entreprise procède à la valorisation de ses actifs immobiliers.
Les Experts en Évaluation du cabinet Lamy connaissent ces contextes et sont conscients de leurs incidences comptables et fiscales. Le Cabinet Lamy expertise se propose d’accompagner toutes les entreprises quel que soit leur domaine d’activité pour tout projet de valorisation d’actif immobilier.
La valeur des actifs prise en compte en comptabilité est une valeur historique. Pour les biens immobiliers, la valeur inscrite au bilan correspond souvent à la valeur d’acquisition. Le marché de l’immobilier est volatil. Les prix pratiqués évoluent rapidement. Il est très fréquent que la valeur d’un bien, inscrite au bilan, ne corresponde plus à la valeur vénale du bien.
L’article L123-18 du Code de Commerce, codifié en 1984 permet de procéder à une réévaluation libre des actifs. Il s’agit de modifier la valeur des immobilisations pour qu’elles correspondent à leur valeur actuelle. Lors d’une réévaluation libre des actifs, tous les actifs corporels et financiers doivent être réévalués. Les immobilisations incorporelles ne sont pas concernées (fonds de commerce, marque, licence d’exploitation…).
Dans l’hypothèse où il y a eu une création de valeur, la réévaluation des actifs permet de renforcer le haut du bilan. Les capitaux propres, qui représentent les ressources dont dispose l’entreprise, seront augmentés en conséquence.
La réévaluation libre des actifs permet d’obtenir des financements et de débloquer des liquidités. Procéder ainsi facilite l’entrée de nouveaux actionnaires au capital. Cette pratique permet également de rassurer les créanciers en présentant un bilan fidèle à la valeur réelle de l’entreprise.
La réévaluation libre des actifs représente des enjeux importants en matière fiscale et comptable. Il est recommandé de faire réaliser la valorisation des actifs immobiliers par un Cabinet d’Expertise Immobilière.
Le leaseback immobilier, est l’opération par laquelle une entreprise cède son actif immobilier à un établissement de crédit-bail, pour ensuite le louer via un contrat de crédit-bail. Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur le leaseback immobilier, nous vous invitons à lire notre article : « tout ce qu’il faut savoir sur le lease-back immobilier. » Le lease-back permet aux entreprises de conserver la jouissance de leur actif immobilier tout en se constituant une trésorerie immédiatement disponible.
La valorisation en amont est un outil d’aide à la décision pour savoir si l’opération est utile. Il s’agit aussi de connaître le volume de cash dont l’entreprise va disposer. En sortie de leaseback la valorisation permet d’inscrire la valeur vénale de l’actif immobilier au bilan. Une attention particulière doit être portée à la ventilation terrain/construction. En effet, Le terrain est par nature non amortissable.
Le crédit-bail immobilier est un moyen de financement alternatif d’un actif immobilier. Il s’agit du contrat par lequel le crédit-bailleur met à la disposition du crédit-preneur un actif immobilier. Le crédit-bailleur acquiert l’actif immobilier en amont du contrat de crédit-bail. À la fin de la période de location, le crédit-preneur dispose d’une option d’achat sur l’actif immobilier. Pour plus de renseignements sur le crédit-bail immobilier rendez-vous à notre article : « financement immobilier : avez-vous pensé au crédit-bail ? »
La valorisation de l’actif immobilier est indispensable dans le cadre d’un crédit-bail immobilier. Là encore, la ventilation terrain/construction est importante puisque seules les constructions sont amortissables.
La valorisation des actifs immobiliers est un sujet souvent considéré comme secondaire par le cessionnaire et le repreneur. Ils représentent pourtant un enjeu important au moment de la transmission d’une entreprise.
Une entreprise peut être propriétaire du local ou du bâtiment professionnel dans lequel elle exerce son activité. Valoriser cet actif immobilier au moment de la transmission de l’entreprise est important.
Dans le cas où les parties souhaitent une transmission des actifs immobiliers en même temps que l’entreprise, la valeur de ceux-ci compte pour la détermination de la valeur de l’entreprise. Déterminer la valeur de la société nécessite de valoriser correctement les actifs immobiliers.
Un rapport d’expertise déterminant la valeur des actifs immobiliers constitue un gage de transparence. Il représente également un outil d’aide à la décision dans le cadre d’une négociation. Il permet d’apporter toutes les preuves nécessaires de la valeur de l’actif immobilier .
Pour plus d’informations sur la valorisation des actifs immobilier dans un contexte de transmission de l’entreprise, nous vous invitons à lire notre article : « valorisation des actifs immobiliers dans le cadre de la transmission d’entreprise».
Pour devenir associé d’une société, il est possible de réaliser un apport en nature. Un associé peut constituer le capital social de l’entreprise en apportant un actif immobilier.
L’évaluation de l’actif immobilier représente un enjeu important. Il est fréquent que le montant de l’apport détermine le nombre de parts sociales ou d’actions détenues par chacun des associés. La valeur et la nature des apports sont inscrites dans les statuts de la société.
L’évaluation des apports en nature obéit à des règles précises. Les associés doivent attribuer une valeur à l’actif immobilier apporté. Pour la plupart des formes de société, l’évaluation des apports est réalisée par un Commissaire aux Apports. Le recours à un Expert Immobilier est recommandé pour s’assurer de la transparence dans la valorisation des actifs immobiliers. Les SAS et les SARL sont exemptées du recours à un Commissaire aux apports à deux conditions : Tout d’abord, la valeur de chacun des apports ne doit pas dépasser 30 000 €. Enfin, la valeur des apports en nature ne doit pas dépasser la moitié du capital social.
Pour le financement d’une entreprise ou d’un actif immobilier, les établissements bancaires peuvent demander des garanties. Dans le cas où l’entreprise détient des actifs immobiliers, l’établissement bancaire peut demander une hypothèque sur ces derniers.
La valorisation de l’actif objet de la garantie est un gage de sécurité. Cela permet à la banque d’être éclairée sur la valeur du bien et d’envisager son engagement et de mesurer le risque.
Certaines sociétés ont une obligation légale de valorisation de leurs actifs immobiliers.
Les dispositions réglementaires du Code de la sécurité sociale, du Code de la Mutualité et du Code des Assurances imposent une valorisation quinquennale des actifs immobiliers et des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées des entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles. Ces actifs doivent faire l’objet d’actualisations annuelles entre chaque expertise.
Cette obligation a pour objectif de contrôler la santé financière des entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles. Cela permet de de s’assurer que ces entreprises disposent d’un patrimoine suffisant pour tenir leurs engagements. Les actifs immobiliers constituent une garantie de solvabilité pour ces entreprises.
Ce contrôle est réalisé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation (ci-après ACPR). L’ACPR est une institution intégrée de la Banque de France. Elle a notamment la charge de superviser les secteurs de la banque et de l’assurance et de s’assurer de leur stabilité financière. Le contrôle de la valorisation des actifs entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles est une des missions de l’ACPR. Elle est chargée d’accepter le Cabinet d’Expertise chargé de la valorisation.
Le Cabinet LAMY EXPERTISE est intervenu à de nombreuses reprises pour la valorisation d’actifs d’entreprises contrôlées par l’ACPR. Aujourd’hui 52 assurances, institutions de prévoyances et mutuelles qui ont fait confiance au Cabinet LAMY EXPERTISE pour la valorisation de leurs actifs.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et OCPI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) font l’objet d’une régulation par l’Autorité des Marchés Financiers (ci-après AMF). Le Code Monétaire et Financier et le Règlement Général de l’AMF imposent une évaluation périodique des biens détenues par des SPCI et OCPI.
L’OPCI et la SCPI sont des produits d’investissements. Il s’agit de sociétés détentrices d’actifs. Les épargnants sont propriétaires des parts sociales de l’OPCI. Ils se rémunèrent sur les dividendes et sur la revente des parts sociales.
La SCPI est intégralement composée d’actifs immobiliers. Quant à L’OPCI, il est majoritairement composée d’actifs immobiliers ainsi que de produits financiers. L’OPCI doit être composé d’une proportion minimale de 60% d’actifs immobiliers.
Les actifs immobiliers des SCPI doivent faire l’objet d’une valorisation quinquennale. Entre chaque expertise des actualisations annuelles doivent être réalisées. La valorisation des actifs immobiliers d’une OPCI fait intervenir deux Experts Immobiliers. Un Expert est chargé de réaliser une valorisation annuelle et trois actualisations trimestrielles sur pièce. Le second expert est chargé de réaliser un examen critique du premier expert. Les deux experts doivent changer de rôle chaque année.
Les sociétés faisant appel public à l’épargne sont des Sociétés Anonymes (SA) qui utilisent l’émission d’actions ou d’obligations pour son financement.
Il n’y a aucune obligation légale de valorisation des actifs immobiliers. Toutefois de nombreux textes professionnels et recommandations (référentiel IFRS, Code de Déontologie des SIIC…) invitent ces sociétés à réaliser une valorisation périodique de leurs actifs immobiliers.
En règle générale, l’usage et les recommandations veulent qu’un Expert Immobilier procède à une valorisation des actifs immobiliers tous les 3 à 5 ans. Une actualisation semestrielle est recommandée.
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De nombreux contextes justifient qu’une entreprise procède à la valorisation de ses actifs immobiliers.
Les Experts en Évaluation du cabinet Lamy connaissent ces contextes et sont conscients de leurs incidences comptables et fiscales. Le Cabinet Lamy Expertise se propose d’accompagner toutes les entreprises quel que soit leur domaine d’activité pour tout projet de valorisation d’actif immobilier.
La valeur des actifs prise en compte en comptabilité est une valeur historique. Pour les biens immobiliers, la valeur inscrite au bilan correspond souvent à la valeur d’acquisition. Le marché de l’immobilier est volatil. Les prix pratiqués évoluent rapidement. Il est très fréquent que la valeur d’un bien, inscrite au bilan, ne corresponde plus à la valeur vénale du bien.
L’article L123-18 du Code de Commerce, codifié en 1984 permet de procéder à une réévaluation libre des actifs. Il s’agit de modifier la valeur des immobilisations pour qu’elles correspondent à leur valeur actuelle. Lors d’une réévaluation libre des actifs, tous les actifs corporels et financiers doivent être réévalués. Les immobilisations incorporelles ne sont pas concernées (fonds de commerce, marque, licence d’exploitation…).
Dans l’hypothèse où il y a eu une création de valeur, la réévaluation des actifs permet de renforcer le haut du bilan. Les capitaux propres, qui représentent les ressources dont dispose l’entreprise, seront augmentés en conséquence.
La réévaluation libre des actifs permet d’obtenir des financements et de débloquer des liquidités. Procéder ainsi facilite l’entrée de nouveaux actionnaires au capital. Cette pratique permet également de rassurer les créanciers en présentant un bilan fidèle à la valeur réelle de l’entreprise.
La réévaluation libre des actifs représente des enjeux importants en matière fiscale et comptable. Il est recommandé de faire réaliser la valorisation des actifs immobiliers par un Cabinet d’Expertise Immobilière.
Le leaseback immobilier, est l’opération par laquelle une entreprise cède son actif immobilier à un établissement de crédit-bail, pour ensuite le louer via un contrat de crédit-bail. Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur le leaseback immobilier, nous vous invitons à lire notre article : le lease-back immobilier. Le lease-back permet aux entreprises de conserver la jouissance de leur actif immobilier tout en se constituant une trésorerie immédiatement disponible.
La valorisation de l’actif immobilier objet de l’opération de leaseback immobilier est indispensable en amont en en aval de l’opération.
La valorisation en amont est un outil d’aide à la décision pour savoir si l’opération est utile. Il s’agit aussi de connaître le volume de cash dont l’entreprise va disposer. En sortie de leaseback la valorisation permet d’inscrire la valeur vénale de l’actif immobilier au bilan. Une attention particulière doit être portée à la ventilation terrain/construction. En effet, le terrain est par nature non amortissable.
Le crédit-bail immobilier est un moyen de financement alternatif d’un actif immobilier. Il s’agit du contrat par lequel le crédit-bailleur met à la disposition du crédit-preneur un actif immobilier. Le crédit-bailleur acquiert l’actif immobilier en amont du contrat de crédit-bail. À la fin de la période de location, le crédit-preneur dispose d’une option d’achat sur l’actif immobilier. Pour plus de renseignements sur le crédit-bail immobilier rendez-vous à notre article « financement immobilier : avez-vous pensé au crédit-bail ».
La valorisation de l’actif immobilier est indispensable dans le cadre d’un crédit-bail immobilier. Là encore, la ventilation terrain/construction est importante puisque seules les constructions sont amortissables.
La valorisation des actifs immobiliers est un sujet souvent considéré comme secondaire par le cessionnaire et le repreneur. Ils représentent pourtant un enjeu important au moment de la transmission d’une entreprise.
Une entreprise peut être propriétaire du local ou du bâtiment professionnel dans lequel elle exerce son activité. Valoriser cet actif immobilier au moment de la transmission de l’entreprise est important.
Dans le cas où les parties souhaitent une transmission des actifs immobiliers en même temps que l’entreprise, la valeur de ceux-ci compte pour la détermination de la valeur de l’entreprise. Déterminer la valeur de la société nécessite de valoriser correctement les actifs immobiliers.
Un rapport d’expertise déterminant la valeur des actifs immobiliers constitue un gage de transparence. Il représente également un outil d’aide à la décision dans le cadre d’une négociation. Il permet alors d’apporter toutes les preuves nécessaires de la valeur de l’actif immobilier.
Pour plus d’informations sur la valorisation des actifs immobilier dans un contexte de transmission de l’entreprise, nous vous invitons à lire notre article : « valorisation des actifs immobiliers dans le cadre de la transmission d’entreprise».
Pour devenir associé d’une société, il est possible de réaliser un apport en nature. De ce fait, un associé peut constituer le capital social de l’entreprise en apportant un actif immobilier.
L’évaluation de l’actif immobilier représente un enjeu important. Il est fréquent que le montant de l’apport détermine le nombre de parts sociales ou d’actions détenues par chacun des associés. La valeur et la nature des apports sont inscrites dans les statuts de la société.
L’évaluation des apports en nature obéit à des règles précises. Les associés doivent attribuer une valeur à l’actif immobilier apporté. Pour la plupart des formes de société, l’évaluation des apports est réalisée par un Commissaire aux Apports. Le recours à un Expert Immobilier est recommandé pour s’assurer de la transparence dans la valorisation des actifs immobiliers. Les SAS et les SARL sont exemptées du recours à un Commissaire aux apports à deux conditions : Tout d’abord, la valeur de chacun des apports ne doit pas dépasser 30 000 €. Enfin, la valeur des apports en nature ne doit pas dépasser la moitié du capital social.
Pour le financement d’une entreprise ou d’un actif immobilier, les établissements bancaires peuvent demander des garanties. Dans le cas où l’entreprise détient des actifs immobiliers, l’établissement bancaire peut demander une hypothèque sur ces derniers.
La valorisation de l’actif objet de la garantie est un gage de sécurité. Cela permet à la banque d’être éclairée sur la valeur du bien et d’envisager son engagement et de mesurer le risque.
Certaines sociétés ont une obligation légale de valorisation de leurs actifs immobiliers.
Les dispositions réglementaires du Code de la sécurité sociale, du Code de la Mutualité et du Code des Assurances imposent une valorisation quinquennale des actifs immobiliers et des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées des entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles. Ces actifs doivent faire l’objet d’actualisations annuelles entre chaque expertise.
Cette obligation a pour objectif de contrôler la santé financière des entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles. Cela permet de s’assurer que ces entreprises disposent d’un patrimoine suffisant pour tenir leurs engagements. Les actifs immobiliers constituent une garantie de solvabilité pour ces entreprises.
Ce contrôle est réalisé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation (ci-après ACPR). L’ACPR est une institution intégrée de la Banque de France. Elle a notamment la charge de superviser les secteurs de la banque et de l’assurance et de s’assurer de leur stabilité financière. Le contrôle de la valorisation des actifs entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles est une des missions de l’ACPR. Elle est chargée d’accepter le Cabinet d’Expertise chargé de la valorisation.
Le Cabinet LAMY EXPERTISE est intervenu à de nombreuses reprises pour la valorisation d’actifs d’entreprises contrôlées par l’ACPR. Aujourd’hui 52 assurances, institutions de prévoyances et mutuelles qui ont fait confiance au Cabinet LAMY EXPERTISE pour la valorisation de leurs actifs.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et OCPI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) font l’objet d’une régulation par l’Autorité des Marchés Financiers (ci-après AMF). Le Code Monétaire et Financier et le Règlement Général de l’AMF imposent une évaluation périodique des biens détenues par des SPCI et OCPI.
L’OPCI et la SCPI sont des produits d’investissements. Il s’agit de sociétés détentrices d’actifs. Les épargnants sont propriétaires des parts sociales de l’OPCI. Ils se rémunèrent sur les dividendes et sur la revente des parts sociales.
La SCPI est intégralement composée d’actifs immobiliers. Quant à L’OPCI, il est majoritairement composée d’actifs immobiliers ainsi que de produits financiers. L’OPCI doit être composé d’une proportion minimale de 60% d’actifs immobiliers.
Les actifs immobiliers des SCPI doivent faire l’objet d’une valorisation quinquennale. Entre chaque expertise des actualisations annuelles doivent être réalisées. La valorisation des actifs immobiliers d’une OPCI fait intervenir deux Experts Immobiliers. Un Expert est chargé de réaliser une valorisation annuelle et trois actualisations trimestrielles sur pièce. Le second expert est chargé de réaliser un examen critique du premier expert. Les deux experts doivent changer de rôle chaque année.
Les sociétés faisant appel public à l’épargne sont des Sociétés Anonymes (SA) qui utilisent l’émission d’actions ou d’obligations pour son financement.
Il n’y a aucune obligation légale de valorisation des actifs immobiliers. Toutefois de nombreux textes professionnels et recommandations (référentiel IFRS, Code de Déontologie des SIIC…) invitent ces sociétés à réaliser une valorisation périodique de leurs actifs immobiliers.
En règle générale, l’usage et les recommandations veulent qu’un Expert Immobilier procède à une valorisation des actifs immobiliers tous les 3 à 5 ans. Une actualisation semestrielle est recommandée.
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Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
Le Pacte Dutreil vise à alléger le coût fiscal de la transmission d’une entreprise familiale. Il permet notamment de bénéficier d’une exonération d’impôt.
Un expert immobilier, contrairement à un agent immobilier, se doit d’être indépendant des grands groupes immobiliers dans le cadre de ses missions.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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