Calculer l’indemnité d’éviction

Comment calculer l'indemnité d'éviction ?

Nous l’évoquions dans notre article précédent (Indemnité d’éviction, quels sont vos droits ?), l’indemnité d’éviction est un mécanisme incontournable du régime des baux commerciaux. Son montant, souvent dissuasif, est le socle de la propriété commerciale.

Le bailleur qui souhaite ne pas renouveler le bail commercial est redevable de l’indemnité d’éviction. Que son montant soit fixé à l’amiable ou par le juge, l’intervention d’un Expert Immobilier est dans la grande majorité des cas requise. L’évaluation d’indemnités d’éviction est un contexte récurrent pour les Experts de Lamy Evaluation. Pour toute problématique d’éviction, prenez contact avec un expert immobilier LAMY évaluation.

Principes généraux concernant le calcul de l’indemnité d’éviction

Le Code de Commerce l’affirme sans équivoque : l’indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice causé par l’éviction. La jurisprudence a prouvé à plusieurs occasions l’exhaustivité nécessaire dans la définition des postes de préjudice.

 

C’est le paiement de l’indemnité d’éviction qui déclenche le départ du preneur. Il dispose d’un délai maximum de trois mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction pour quitter le local. Conséquemment le calcul de l’indemnité d’éviction est une estimation a priori et non une constatation a posteriori. Il ne s’agit pas d’additionner l’ensemble des frais engendrés par l’éviction une fois celle-ci réalisée. Il s’agit d’estimer le coût global pour que l’éviction puisse avoir lieu.

 

La date d’évaluation du préjudice compte dans la fixation du montant de l’indemnité d’éviction. Le préjudice du locataire doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction. Cela peut être soit le jour de son départ du local, soit la date de décision du juge.


L’indemnité d’éviction vise un double objectif. Elle répare le préjudice issu de la privation du local et couvre, le cas échéant, les frais liés au changement de local. Le premier objectif est rempli par l’indemnité principale d’éviction. Le second est rempli par les indemnités dites accessoires.

Indemnité principale

L’indemnité principale peut recouvrir deux réalités : 

 

  • Le preneur peut, à l’occasion de l’éviction, perdre une part significative de sa clientèle. Le fonds de commerce est considéré comme non transférable. L’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de remplacement

 

  • Le preneur peut se réinstaller à un autre emplacement sans perte de clientèle. Le fonds de commerce est transférable. L’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de transfert


Il appartient au propriétaire de prouver que le fonds de commerce est transférable. S’il rapporte la preuve que le fonds de commerce est transférable, il échappera à l’indemnité de remplacement et sera redevable d’une simple indemnité de transfert.

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce non transférable ?

Le fonds de commerce n’est pas transférable si la clientèle est essentiellement captée grâce à l’emplacement du commerce. Le changement d’emplacement entraîne la perte de la clientèle

 

Nombreuses sont les activités commerciales pour lesquelles la clientèle est liée à l’emplacement. Dans le domaine du textile par exemple, la clientèle est souvent issue du passage généré par la rue. Dans le domaine de la coiffure, la clientèle est généralement constituée de personnes résidant aux alentours du local. Les juges prennent en compte la nature de l’activité pour déterminer si le fonds de commerce est transférable.

 

Une attention particulière doit être portée au marché locatif pour juger de la transférabilité du fonds. La transférabilité sera moins facilement admise si l’offre locative sur le secteur est faible. Les juges tiennent compte de la possibilité de trouver de nouveaux locaux sur le même secteur. 

 

Certains emplacements sont situés sur des axes spécialisés. Il existe des « rues à restaurants », des « rues à textile » (…). Certains quartiers ou certaines zones représentent des pôles dédiés à un domaine d’activité particulier. Si le déménagement est difficilement envisageable sur le même axe ou dans la même zone, le fonds de commerce n’est pas transférable.

 

La transférabilité est difficilement admissible pour les locaux monovalents. Un hôtelier évincé aura beaucoup de difficultés à retrouver un local adapté à son activité sur le même secteur.

Indemnité de remplacement

En principe l’indemnité de remplacement est égale à la valeur du fonds de commerce perdu. Dans certains cas, la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds. L’indemnité de remplacement sera alors égale à la valeur du droit au bail si celle-ci est supérieure à la valeur du fonds de commerce.

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce transférable ?

Lorsque le commerce peut changer d’emplacement sans perdre sa clientèle, il est transférable. C’est le cas lorsque l’acquisition de la clientèle est indépendante de l’environnement direct du local. La clientèle est alors indifférente à l’emplacement.

 

Un fonds de commerce dont la clientèle est géographiquement dispersée est transférable. C’est par exemple le cas des commerces dont la majorité des ventes sont réalisées en ligne.

 

La jurisprudence a parfois considéré que des enseignes de forte notoriété sont plus aisément transférables. La clientèle est attachée de telle manière à ces enseignes, qu’elle suivra l’enseigne dans son nouveau local.


On peut également citer l’hypothèse d’une entreprise en situation monopolistique. Peu importe son emplacement, la clientèle se déplacera car elle ne peut trouver le produit que dans cette entreprise.

Indemnité de transfert

L’indemnité de transfert correspond à la valeur du droit au bail. Par le non renouvellement, le preneur perd la propriété commerciale sur le local. Il perd l’occasion de pouvoir céder son droit au bail.

 

Il convient dans certains cas d’intégrer la différence entre le loyer qu’aurait dû payer le preneur si le bail avait été renouvelé et la valeur locative pour un nouveau local. 

Indemnités accessoires

Les indemnités accessoires ont pour objet de réparer les frais liés au changement de local ou à la perte du local. Le code de commerce ne donne pas de liste précise d’indemnités accessoires. Nous allons vous présenter une liste non exhaustive des indemnités accessoires.

Indemnité de trouble d'exploitation

Indemnité de troubles d'exploitation

trouver un local équivalent et s’installer dedans est une démarche qui prend du temps. L’indemnité de trouble d’exploitation couvre la perte financière issue de l’arrêt d’activité pour la période ou le preneur ne dispose d’aucun local.

Indemnité de remploi

Indemnité de remploi

ce poste correspond aux frais liés à l’acquisition d’un nouveau droit au bail ou d’un nouveau fonds de commerce. Cela recouvre notamment l’imposition au titre des droits de mutation, les frais d’agences, de conseil et de rédaction d’acte.

Indemnité de déménagement

Indemnité de déménagement

ce poste correspond aux frais nécessaires pour le transfert du matériel et des marchandises de l’ancien vers le nouveau local. L’indemnité de déménagement est calculée au moyen de devis de professionnel.

Indemnité pour matériel intransférable

Indemnité pour matériel intransférable

certains éléments du matériel nécessaire à l’exploitation peuvent ne pas être physiquement transférables. Certaines machines peuvent être incorporées au gros œuvre. Ce poste de préjudice indemnise la perte de ce matériel.

Indemnité de réinstallation

Indemnité de réinstallation

ce sont les frais nécessaires pour mettre en place d’aménagements et de prestations équivalentes à ceux existants dans l’ancien local. L’indemnité de réinstallation est calculée au moyen de devis de professionnel.

Indemnité de double loyer

Indemnité de double loyer

il peut être parfois difficile de synchroniser le départ de l’ancien local et l’arrivée dans le nouveau. Cela peut entraîner la location simultanée de deux locaux. L’indemnité de double loyer répare le préjudice issu du paiement de deux loyers.

Indemnité pour perte de stock

l’éviction peut entraîner l’impossibilité de vendre le stock. Le preneur peut aussi se voir contraint de liquider le stock de manière accélérée à des prix inférieurs à la normale. L’indemnité pour perte de stock répare le manque à gagner.

Indemnité pour licenciement

l’exploitant qui ne peut pas transférer son fonds ou celui qui serait contraint à une réinstallation de moindre importance peut être obligé de licencier l’intégralité ou certains de ses salariés. Ce poste est calculé sur présentation de justificatif.

Frais de communication

Frais de communication

dans la grande majorité des cas, il est indispensable pour l’exploitant de faire connaître son nouvel emplacement à ses clients et fournisseurs. Transmettre cette information nécessite la mise en place d’actions de communication. 

Indemnité pour frais administratif

Indemnité pour frais administratif

l’installation dans le nouveau local ou le départ de l’ancien engendre des frais administratifs. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de résilier des contrats, de transférer des abonnements ou de payer des frais de formalités administratives

Indemnité pour perte de logement

Indemnité pour perte de logement

certains commerces comportent un logement exploitant inclus dans le bail commercial. L’usage de ce logement peut être physiquement indissociable de l’usage du local commercial. Ce poste indemnise la perte de ce logement.

Si vous êtes un bailleur vous pourrez être intéressé par notre article sur Comment éviter l’indemnité d’éviction ?

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Calculer l’indemnité d’éviction

Comment calculer l'indemnité d'éviction ?

Nous l’évoquions dans notre article précédent (INDEMNITÉ D’ÉVICTION, QUELS SONT VOS DROITS ?), l’indemnité d’éviction est un mécanisme incontournable du régime des baux commerciaux. Son montant, souvent dissuasif, est le socle de la propriété commerciale.


Le bailleur qui souhaite ne pas renouveler le bail commercial est redevable de l’indemnité d’éviction. Que son montant soit fixé à l’amiable ou par le juge, l’intervention d’un Expert Immobilier est dans la grande majorité des cas requise. L’évaluation d’indemnités d’éviction est un contexte récurrent pour les Experts de Lamy Evaluation. Pour toute problématique d’éviction, prenez contact avec un expert immobilier LAMY évaluation.

Principes généraux concernant le calcul de l’indemnité d’éviction

Le Code de Commerce l’affirme sans équivoque : l’indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice causé par l’éviction. La jurisprudence a prouvé à plusieurs occasions l’exhaustivité nécessaire dans la définition des postes de préjudice.

 

C’est le paiement de l’indemnité d’éviction qui déclenche le départ du preneur. Il dispose d’un délai maximum de trois mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction pour quitter le local. Conséquemment le calcul de l’indemnité d’éviction est une estimation a priori et non une constatation a posteriori. Il ne s’agit pas d’additionner l’ensemble des frais engendrés par l’éviction une fois celle-ci réalisée. Il s’agit d’estimer le coût global pour que l’éviction puisse avoir lieu.

 

La date d’évaluation du préjudice compte dans la fixation du montant de l’indemnité d’éviction. Le préjudice du locataire doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction. Cela peut être soit le jour de son départ du local, soit la date de décision du juge.

 

L’indemnité d’éviction vise un double objectif. Elle répare le préjudice issu de la privation du local et couvre, le cas échéant, les frais liés au changement de local. Le premier objectif est rempli par l’indemnité principale d’éviction. Le second est rempli par les indemnités dites accessoires.

Indemnité principale

L’indemnité principale peut recouvrir deux réalités : 

 

  • Le preneur peut, à l’occasion de l’éviction, perdre une part significative de sa clientèle. Le fonds de commerce est considéré comme non transférable. L’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de remplacement

 

  • Le preneur peut se réinstaller à un autre emplacement sans perte de clientèle. Le fonds de commerce est transférable. L’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de transfert


Il appartient au propriétaire de prouver que le fonds de commerce est transférable. S’il rapporte la preuve que le fonds de commerce est transférable, il échappera à l’indemnité de remplacement et sera redevable d’une simple indemnité de transfert.

Qu'est ce qu'un fonds de commerce non transférable ?

Le fonds de commerce n’est pas transférable si la clientèle est essentiellement captée grâce à l’emplacement du commerce. Le changement d’emplacement entraîne la perte de la clientèle

 

Nombreuses sont les activités commerciales pour lesquelles la clientèle est liée à l’emplacement. Dans le domaine du textile par exemple, la clientèle est souvent issue du passage généré par la rue. Dans le domaine de la coiffure, la clientèle est généralement constituée de personnes résidant aux alentours du local. Les juges prennent en compte la nature de l’activité pour déterminer si le fonds de commerce est transférable.

 

Une attention particulière doit être portée au marché locatif pour juger de la transférabilité du fonds. La transférabilité sera moins facilement admise si l’offre locative sur le secteur est faible. Les juges tiennent compte de la possibilité de trouver de nouveaux locaux sur le même secteur. 

 

Certains emplacements sont situés sur des axes spécialisés. Il existe des « rues à restaurants », des « rues à textile » (…). Certains quartiers ou certaines zones représentent des pôles dédiés à un domaine d’activité particulier. Si le déménagement est difficilement envisageable sur le même axe ou dans la même zone, le fonds de commerce n’est pas transférable.

 

La transférabilité est difficilement admissible pour les locaux monovalents. Un hôtelier évincé aura beaucoup de difficultés à retrouver un local adapté à son activité sur le même secteur.

Indemnité de remplacement

En principe l’indemnité de remplacement est égale à la valeur du fonds de commerce perdu. Dans certains cas, la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds. L’indemnité de remplacement sera alors égale à la valeur du droit au bail si celle-ci est supérieure à la valeur du fonds de commerce.

Qu'est ce qu'un fonds de commerce transférable ?

Lorsque le commerce peut changer d’emplacement sans perdre sa clientèle, il est transférable. C’est le cas lorsque l’acquisition de la clientèle est indépendante de l’environnement direct du local. La clientèle est alors indifférente à l’emplacement.

 

Un fonds de commerce dont la clientèle est géographiquement dispersée est transférable. C’est par exemple le cas des commerces dont la majorité des ventes sont réalisées en ligne.

 

La jurisprudence a parfois considéré que des enseignes de forte notoriété sont plus aisément transférables. La clientèle est attachée de telle manière à ces enseignes, qu’elle suivra l’enseigne dans son nouveau local.

 

On peut également citer l’hypothèse d’une entreprise en situation monopolistique. Peu importe son emplacement, la clientèle se déplacera car elle ne peut trouver le produit que dans cette entreprise.

Indemnité de transfert

L’indemnité de transfert correspond à la valeur du droit au bail. Par le non renouvellement, le preneur perd la propriété commerciale sur le local. Il perd l’occasion de pouvoir céder son droit au bail.

 

Il convient dans certains cas d’intégrer la différence entre le loyer qu’aurait dû payer le preneur si le bail avait été renouvelé et la valeur locative pour un nouveau local. 

Indemnités accesoires

Les indemnités accessoires ont pour objet de réparer les frais liés au changement de local ou à la perte du local. Le code de commerce ne donne pas de liste précise d’indemnités accessoires. Nous allons vous présenter une liste non exhaustive des indemnités accessoires.

Indemnité de troubles d'exploitation

Trouver un local équivalent et s’installer dedans est une démarche qui prend du temps. L’indemnité de trouble d’exploitation couvre la perte financière issue de l’arrêt d’activité pour la période ou le preneur ne dispose d’aucun local

Indemnité de remploi

Ce poste correspond aux frais liés à l’acquisition d’un nouveau droit au bail ou d’un nouveau fonds de commerce. Cela recouvre notamment l’imposition au titre des droits de mutation, les frais d’agences, de conseil et de rédaction d’acte.

Indemnité de déménagement

Ce poste correspond aux frais nécessaires pour le transfert du matériel et des marchandises de l’ancien vers le nouveau local. L’indemnité de déménagement est calculée au moyen de devis de professionnel.

Indemnité de matériel intransférable

Certains éléments du matériel nécessaire à l’exploitation peuvent ne pas être physiquement transférables. Certaines machines peuvent être incorporées au gros œuvre. Ce poste de préjudice indemnise la perte de ce matériel.

Indemnité de réinstallation

Ce sont les frais nécessaires pour mettre en place d’aménagements et de prestations équivalentes à ceux existants dans l’ancien local. L’indemnité de réinstallation est calculée au moyen de devis de professionnel. 

Indemnité de double loyers

Il peut être parfois difficile de synchroniser le départ de l’ancien local et l’arrivée dans le nouveau. Cela peut entraîner la location simultanée de deux locaux. L’indemnité de double loyer répare le préjudice issu du paiement de deux loyers.

Indemnité pour perte de stock

L’éviction peut entraîner l’impossibilité de vendre le stock. Le preneur peut aussi se voir contraint de liquider le stock de manière accélérée à des prix inférieurs à la normale. L’indemnité pour perte de stock répare le manque à gagner.

Indemnité de licenciement

L’exploitant qui ne peut pas transférer son fonds ou celui qui serait contraint à une réinstallation de moindre importance peut être obligé de licencier l’intégralité ou certains de ses salariés. Ce poste est calculé sur présentation de justificatif.

Frais de communication

Dans la grande majorité des cas, il est indispensable pour l’exploitant de faire connaître son nouvel emplacement à ses clients et fournisseurs. Transmettre cette information nécessite la mise en place d’actions de communication. 

Indemnité pour frais admnistratif

L’installation dans le nouveau local ou le départ de l’ancien engendre des frais administratifs. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de résilier des contrats, de transférer des abonnements ou de payer des frais de formalités administratives… 

Indemnité pour perte de logement

Certains commerces comportent un logement exploitant inclus dans le bail commercial. L’usage de ce logement peut être physiquement indissociable de l’usage du local commercial. Ce poste indemnise la perte de ce logement.

Au terme de cet article vous comprenez que le calcul de l’indemnité d’éviction est complexe et que l’aide d’un expert immobilier est requise. 

Si vous êtes un bailleur vous pourrez être intéressé par notre article sur COMMENT ÉVITER L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION ?

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