En matière patrimoniale, la principale conséquence du divorce est la dissolution de la communauté. Les biens autrefois détenus en commun par les époux, doivent être partagés.
Comme évoqué dans notre article « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? », l’époux qui souhaite acquérir la pleine propriété d’un bien de la communauté doit indemniser son ex-conjoint. Il doit racheter la part que ce dernier détient sur le bien. On parle de rachat de soulte. L’évaluation du montant de la soulte, dans le cadre d’un divorce, dépend donc de la part que détiennent chacun des époux sur le bien.
Le présent article a pour objectif de vous accompagner dans la détermination de la part revenant à chaque époux. Cette part dépend du régime matrimonial et de la participation de chacun des époux à l’acquisition du bien.
Si les époux n’ont pas conclu de contrat de mariage ils sont soumis, par défaut, au régime matrimonial légal. Depuis le 1er février 1966, le régime légal est celui de la communauté réduite aux acquêts.
Les époux peuvent aussi décider de conclure un contrat de mariage. Ils peuvent opter pour un autre régime matrimonial : la séparation de biens, la communauté universelle ou la participation aux acquêts.
Le contrat de mariage peut aussi permettre d’aménager un de ces régimes. Les développements de cet article ne prennent pas en compte ce niveau de détail.
Avec le régime de la communauté légale, les biens peuvent être communs aux deux époux ou propres à chacun.
Le principe est que les biens propres sont ceux acquis par les époux avant le mariage.
Toutefois, certains biens acquis pendant le mariage sont propres à un époux. Cela concerne notamment :
Les biens communs sont, en principe, les biens acquis par l’un des époux, ou les deux, pendant le mariage.
Les gains et salaires de chaque époux appartiennent à la communauté. Les revenus générés par un bien propre également. Cela signifie qu’un bien acquis au moyen de revenus d’un seul des deux époux est réputé être commun.
Après le divorce, les biens propres demeurent la propriété de chacun des époux.
Les biens communs sont partagés lors de la dissolution de la communauté. Chacun des époux reçoit la moitié des parts pour chaque bien commun.
Parfois, un bien commun est partiellement financé ou acquis au moyen de fonds propres. Le bien est considéré comme commun si la communauté a financé au moins la moitié du bien. L’époux qui a apporté son financement personnel est cependant indemnisé à hauteur de sa participation.
À l’inverse, le bien est considéré comme propre si la part du financement personnel de l’époux est majoritaire. Cette fois-ci, c’est l’époux qui devra indemniser la contribution de la communauté à hauteur de sa participation.
Le régime de la séparation de bien se caractérise par une stricte séparation des patrimoines de chacun des époux. Les biens acquis par les époux, avant et pendant le mariage, restent leur propriété quoi qu’il arrive. Avec le régime de la séparation de bien, chacun conserve les biens qu’il a acquis pendant le mariage. Les biens ont toujours été dans le patrimoine personnel de chacun des époux. Ils le demeurent après le divorce.
Toutefois, en pratique il s’opère souvent une confusion des patrimoines de chacun. Bien que propre à chaque époux, l’acquisition ou le financement d’un bien résulte souvent d’un commun accord. Il n’est pas rare de voir des situations où les époux se répartissent l’acquisition ou le financement des biens. C’est pourtant chacun des époux qui s’engage sur son patrimoine personnel. Ce genre de situation est souvent source de conflit au moment du divorce. Chacun des époux doit alors rapporter la preuve que le bien a été acquis par lui.
Une autre situation créé une exception au principe de la séparation des patrimoines. Certains biens peuvent être détenus en indivision par chacun des époux. Il s’agit de la solution principale qui s’offre aux époux désirant acquérir un bien en commun. Au moment du divorce, les biens détenus en indivision sont partagés en prenant en compte le nombre de parts inscrit à l’acte d’acquisition.
Avec le régime de la communauté universelle, tous les biens sont communs. Cela concerne les biens acquis par chacun des époux avant et pendant le mariage. Tous les biens doivent être partagés à part égale au moment du divorce.
Il existe une exception pouvant concerner les biens immobiliers : un bien reçu par donation ou par succession peut demeurer la propriété propre d’un époux. Pour ce faire, la personne qui transmet le bien doit avoir expressément fait connaître sa volonté de céder le bien à un seul des époux.
Le régime matrimonial de la participation aux acquêts constitue un hybride :
Pendant le mariage, ce sont des règles similaires au régime de la séparation de biens qui s’appliquent. Tous les biens acquis avant et pendant le mariage sont propres à chaque époux.
Au moment du divorce ce sont des règles assimilables au régime légal qui s’appliquent. Le conjoint qui s’est le moins enrichi pendant le mariage va recevoir des compensations de l’autre. Les deux époux se partagent la richesse qu’ils ont accumulée pendant le mariage. En revanche, les biens acquis avant le mariage restent la propriété de chacun.
L’enrichissement de la communauté correspond à la différence entre le patrimoine commun au début du mariage et le patrimoine commun au moment de la dissolution du régime matrimonial. Les biens immobiliers ont par nature une valeur importante. Donc les biens immobiliers acquis pendant le mariage vont avoir une influence majeure sur ce calcul.
Pour poursuivre sur ce sujet, nous vous invitons à lire: « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? ». Cet article à pour but de vous informer sur le rachat de soulte. Le rachat de soulte intervient notamment lorsqu’un des époux souhaite acquérir, au moment du divorce, la pleine propriété d’un bien commun.
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En matière patrimoniale, la principale conséquence du divorce est la dissolution de la communauté. Les biens autrefois détenus en commun par les époux, doivent être partagés.
Comme évoqué dans notre article « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? », l’époux qui souhaite acquérir la pleine propriété d’un bien de la communauté doit indemniser son ex-conjoint. Il doit racheter la part que ce dernier détient sur le bien. On parle de rachat de soulte. L’évaluation du montant de la soulte, dans le cadre d’un divorce, dépend donc de la part que détiennent chacun des époux sur le bien.
Le présent article a pour objectif de vous accompagner dans la détermination de la part revenant à chaque époux. Cette part dépend du régime matrimonial et de la participation de chacun des époux à l’acquisition du bien.
Si les époux n’ont pas conclu de contrat de mariage ils sont soumis, par défaut, au régime matrimonial légal. Depuis le 1er février 1966, le régime légal est celui de la communauté réduite aux acquêts.
Les époux peuvent aussi décider de conclure un contrat de mariage. Ils peuvent opter pour un autre régime matrimonial : la séparation de biens, la communauté universelle ou la participation aux acquêts.
Le contrat de mariage peut aussi permettre d’aménager un de ces régimes. Les développements de cet article ne prennent pas en compte ce niveau de détail.
Avec le régime de la communauté légale, les biens peuvent être communs aux deux époux ou propres à chacun.
Le principe est que les biens propres sont ceux acquis par les époux avant le mariage.
Toutefois, certains biens acquis pendant le mariage sont propres à un époux. Cela concerne notamment :
Les biens communs sont, en principe, les biens acquis par l’un des époux, ou les deux, pendant le mariage.
Les gains et salaires de chaque époux appartiennent à la communauté. Les revenus générés par un bien propre également. Cela signifie qu’un bien acquis au moyen de revenus d’un seul des deux époux est réputé être commun.
Après le divorce, les biens propres demeurent la propriété de chacun des époux.
Les biens communs sont partagés lors de la dissolution de la communauté. Chacun des époux reçoit la moitié des parts pour chaque bien commun.
Parfois, un bien commun est partiellement financé ou acquis au moyen de fonds propres. Le bien est considéré comme commun si la communauté a financé au moins la moitié du bien. L’époux qui a apporté son financement personnel est cependant indemnisé à hauteur de sa participation.
À l’inverse, le bien est considéré comme propre si la part du financement personnel de l’époux est majoritaire. Cette fois-ci, c’est l’époux qui devra indemniser la contribution de la communauté à hauteur de sa participation.
Le régime de la séparation de bien se caractérise par une stricte séparation des patrimoines de chacun des époux. Les biens acquis par les époux, avant et pendant le mariage, restent leur propriété quoi qu’il arrive. Avec le régime de la séparation de bien, chacun conserve les biens qu’il a acquis pendant le mariage. Les biens ont toujours été dans le patrimoine personnel de chacun des époux. Ils le demeurent après le divorce.
Toutefois, en pratique il s’opère souvent une confusion des patrimoines de chacun. Bien que propre à chaque époux, l’acquisition ou le financement d’un bien résulte souvent d’un commun accord. Il n’est pas rare de voir des situations où les époux se répartissent l’acquisition ou le financement des biens. C’est pourtant chacun des époux qui s’engage sur son patrimoine personnel. Ce genre de situation est souvent source de conflit au moment du divorce. Chacun des époux doit alors rapporter la preuve que le bien a été acquis par lui.
Une autre situation créé une exception au principe de la séparation des patrimoines. Certains biens peuvent être détenus en indivision par chacun des époux. Il s’agit de la solution principale qui s’offre aux époux désirant acquérir un bien en commun. Au moment du divorce, les biens détenus en indivision sont partagés en prenant en compte le nombre de parts inscrit à l’acte d’acquisition.
Avec le régime de la communauté universelle, tous les biens sont communs. Cela concerne les biens acquis par chacun des époux avant et pendant le mariage. Tous les biens doivent être partagés à part égale au moment du divorce.
Il existe une exception pouvant concerner les biens immobiliers : un bien reçu par donation ou par succession peut demeurer la propriété propre d’un époux. Pour ce faire, la personne qui transmet le bien doit avoir expressément fait connaître sa volonté de céder le bien à un seul des époux.
Le régime matrimonial de la participation aux acquêts constitue un hybride :
Pendant le mariage, ce sont des règles similaires au régime de la séparation de biens qui s’appliquent. Tous les biens acquis avant et pendant le mariage sont propres à chaque époux.
Au moment du divorce ce sont des règles assimilables au régime légal qui s’appliquent. Le conjoint qui s’est le moins enrichi pendant le mariage va recevoir des compensations de l’autre. Les deux époux se partagent la richesse qu’ils ont accumulée pendant le mariage. En revanche, les biens acquis avant le mariage restent la propriété de chacun.
L’enrichissement de la communauté correspond à la différence entre le patrimoine commun au début du mariage et le patrimoine commun au moment de la dissolution du régime matrimonial. Les biens immobiliers ont par nature une valeur importante. Donc les biens immobiliers acquis pendant le mariage vont avoir une influence majeure sur ce calcul.
Pour poursuivre sur ce sujet, nous vous invitons à lire: « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? ». Cet article à pour but de vous informer sur le rachat de soulte. Le rachat de soulte intervient notamment lorsqu’un des époux souhaite acquérir, au moment du divorce, la pleine propriété d’un bien commun.
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Avant l’achat d’un bien immobilier, la première étape pour évaluer vos besoins de financement est d’établir votre capacité financière.
En matière de renégociation des loyers commerciaux, deux concepts juridiques importants interviennent : la valeur locative et le plafonnement du loyer.
Le rachat de soulte intervient généralement dans deux situations particulières : le divorce et la succession. Mais comment l’évaluer ?
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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