Tout savoir sur le bail emphytéotique

Tout savoir sur le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat particulier de location immobilière. Il se démarque des autres contrats de location par sa longue durée et l’importance des droits qu’il confère à l’emphytéote sur le bien. L’emphytéote est le locataire d’un bail emphytéotique.

 

Ce contrat a été à l’origine prévu pour l’entretien des terres agricoles. C’est d’ailleurs le Code Rural et de la Pêche Maritime qui contient le régime du bail. À l’origine ce bail a été conçu pour qu’un propriétaire puisse confier la gestion de ses terres agricoles à l’emphytéote. Comme l’entretien des terres nécessite du travail et de l’investissement de la part de l’emphytéote, le loyer demandé était souvent symbolique.

bail emphytéotique

Le bail emphytéotique connaît aujourd’hui un usage plus éloigné de ses origines. De plus en plus d’investisseurs privés ont recours à ce genre de bail. Ce dernier connaît aujourd’hui un renouveau. Dorénavant, des biens industriels, commerciaux ou d’habitation peuvent faire l’objet de ce bail. Pour plusieurs d’informations sur ce sujet, nous vous invitons à lire notre article :  « Le renouveau du bail emphytéotique »

 

Toutefois de nombreux baux emphytéotiques restent conclus pour confier la gestion d’un bien à l’emphytéote en contrepartie d’un loyer modique. De nombreuses collectivités territoriales ont encore recours au bail emphytéotique administratif pour la gestion de leur patrimoine.

Durée de bail emphytéotique

Le bail emphytéotique se distingue par sa longue durée. Les parties sont libres dans la détermination de la durée du bail.

L’article L451-1 Code Rural et de la Pêche Maritime impose une durée minimale et une durée maximale. La durée minimale du bail emphytéotique est de 18 ans. La durée maximale est de 99 ans.

 

Contrairement au bail commercial, le bail emphytéotique ne peut pas faire l’objet d’une tacite reconduction.

La redevance du bail emphytéotique

Le loyer perçu par le bailleur est appelé redevance. Historiquement ce revenu était également appelé canon emphytéotique.

 

Comme évoqué précédemment la redevance due par l’emphytéote est généralement faible. Le bail emphytéotique n’a pas pour objectif premier le rendement locatif. Le bailleur quant à lui à pour objectif principal l’entretien ou l’amélioration du bien par l’emphytéote. Il peut également poursuivre comme objectif la récupération des constructions réalisées par l’emphytéote.  Ce dernier va donc engager des dépenses qui vont bénéficier au bailleur. C’est pourquoi en principe la redevance est souvent symbolique.

Droit de l'emphytéote sur le bien

Le Code Rural et de la Pêche Maritime explique que l’emphytéote dispose d’un droit réel sur le bien. On appelle également ce droit l’emphytéose. L’emphytéote est quasiment envisagé comme ayant les mêmes droits sur le bien qu’un propriétaire.

L’emphytéote est libre d’apporter toute amélioration ou construction au bien. Il est aussi en principe libre de procéder à toute destruction. Toutefois, l’emphytéote ne peut pas apporter de modifications au bien de nature à faire perdre de la valeur au bien.

L’article L451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime ouvre la possibilité de cession du droit au bail emphytéotique. Le calcul des droits au bail de l’emphytéote et des droits du bailleur se révèle souvent complexe. L’intervention d’un Expert en Évaluation Immobilière est souvent requise. Pour plus d’informations sur le calcul de ces droits, nous vous invitons à lire notre article : « Bail emphytéotique : comment calculer les droits de l’emphytéote du bailleur

L’article L451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime prévoit aussi la possibilité pour l’emphytéote d’hypothéquer son droit.

Les modalités de sous-location sous un bail emphytéotique

L’emphytéote est libre de sous-louer tout ou partie du bien objet du bail emphytéotique. Cette règle est d’ordre public. Le bailleur ne peut pas interdire la sous-location à l’emphytéote.

 

Cependant, la sous-location ne doit pas prendre la forme d’une sous-emphytéose et ne doit pas être réalisée via un nouveau bail emphytéotique.

 

La sous-location ne peut pas, en principe, dépasser la durée du bail emphytéotique. Toutefois, lorsque le bail porte sur des biens à usage d’habitation, le bailleur reste en fin de bail engagé vis-à-vis des locataires mis en place par l’emphytéote. Les baux d’habitation conclus par l’emphytéote se poursuivent automatiquement au-delà de la durée du bail. Cette règle s’applique uniquement pour les baux d’habitation relevant de la loi de 1989.

 

L’article L451-9 du Code Rural et de la Pêche Maritime dispose que l’emphytéote est libre de consentir ou d’acquérir une servitude relative au bien. Toutefois, cette servitude ne peut pas excéder la durée du bail emphytéotique.

Amélioration du bien par l'emphytéote

Les améliorations réalisées par le preneur au cours du bail vont bénéficier au bailleur. Les constructions réalisées sur un terrain par le preneur vont devenir la propriété du bailleur en fin de bail emphytéotique.

 

Cette règle n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent prévoir une autre finalité en fin de bail emphytéotique. Ils peuvent prévoir que les biens construits par le preneur deviendront la propriété de celui-ci. Il est important de signaler qu’aucune indemnité ou compensation ne peut être demandée par le preneur en fin de bail pour les améliorations réalisées sur le bien.

 

Cette règle n’est pas aussi d’ordre public. Les parties au bail emphytéotique peuvent prévoir une indemnisation de l’emphytéote en fin de bail pour les constructions ou améliorations qu’il aurait apportées.

Obligation de l'emphytéote

Comme évoqué précédemment le bail emphytéotique a été conçu à l’origine pour permettre au bailleur de confier l’entretien du bien à l’emphytéote.

 

Sa principale obligation est donc l’entretien du bien objet du bail emphytéotique.

L’emphytéote doit effectuer toutes les réparations et actions d’entretien nécessaires. Il a à sa charge le maintien du bien dans son état. Seuls un cas de force majeure ou un vice de construction antérieur au bail peut justifier la non-réparation du bien.

 

De plus, la taxe foncière est à la charge de l’emphytéote.

Formalisme du bail emphytéotique

Le recours à un notaire est obligatoire pour conclusion d’un bail emphytéotique.

 

Le Code Général des Impôts assujettit la conclusion du bail emphytéotique au régime fiscal des mutations de jouissance d’immeuble à durée limitée. La conclusion du bail emphytéotique fait l’objet d’une taxe de publicité foncière à un taux d’un peu plus de 0,7%. Ce taux est applicable au montant cumulé des redevances sur toute la durée du bail.

 

Tous les baux d’immeubles d’une durée supérieure à douze ans font l’objet d’une publication à la publicité foncière.

 

Les deux règles précédemment évoquées sont logiques. Le recours à un notaire et l’assujettissement à la taxe de publicité foncière sont généralement réservés aux opérations de transferts de propriété d’un bien immobilier. Le bail emphytéotique va attribuer un droit fort sur le bien pendant une longue durée. Ce bail ressemble donc fortement à un transfert de propriété immobilière.

Bail emphytéotique administratif

Lorsque le bail emphytéotique est conclu par une collectivité territoriale, on parle bail emphytéotique administratif. Le régime du bail emphytéotique administratif est sensiblement le même que celui du bail emphytéotique de droit commun. Les articles L1331-2 à L1311-4 du Code Général des Collectivités Territoriales prévoient des conditions spécifiques.

 

Le bail emphytéotique administratif doit être conclu en vue de la réalisation d’une mission d’intérêt général ou l’exécution d’un service public. Il est également conclu pour la location des édifices cultuels.
La notion d’intérêt général est souvent entendue largement par les collectivités. En général le seul entretien d’un édifice historique suffit à remplir cette condition, même si l’emphytéote exerce une activité commerciale dans les lieux. C’est souvent le cas lorsque des châteaux sont loués à des personnes exerçant une activité de réception (mariage, événements…).

 

Contrairement au bail emphytéotique de droit commun, le droit au bail ne peut pas être cédé librement. L’acquéreur du droit au bail doit obligatoirement poursuivre la mission d’intérêt général. La cession du droit au bail est soumise à l’accord de la collectivité territoriale.

 

L’hypothèque du droit réel portant sur le bien n’est pas libre. Il doit obligatoirement concerner la garantie d’un emprunt nécessaire pour la réalisation d’un ouvrage sur le foncier loué ou l’amélioration du bien loué. Le contrat d’hypothèque doit être approuvé par la collectivité territoriale.

Avantages du bail emphytéotique

Pour le bailleur l’avantage du bail emphytéotique est que l’emphytéote va entretenir le bien voire l’améliorer à ses frais. Le bien va donc voir sa valeur augmenter alors que le bailleur n’aura engagé aucune dépense.

 

Comme évoqué précédemment, le bailleur peut également recevoir en fin de bail emphytéotique la propriété des biens construits par l’emphytéote.

 

La charge de la taxe foncière revient à l’emphytéote. Le bailleur ne paiera donc pas la taxe foncière sur la durée du bail emphytéotique.

 

L’emphytéote à la possibilité d’exploiter le bien et d’en percevoir les fruits. Il peut réaliser des investissements sur le bien et en percevoir les revenus sur une durée relativement longue. Les investissements réalisés ne doivent pas nuire au bien ou faire baisser sa valeur.

 

Lorsque le bail emphytéotique porte sur un terrain à construire, l’investissement réalisé est souvent moindre en comparaison avec une opération avec acquisition d’un terrain.

 

Si les parties le prévoient, l’emphytéote peut aussi acquérir, en fin de bail, la propriété des constructions qu’il a réalisées.
Si vous souhaitez approfondir vos connaissances sur le bail emphytéotique nous vous invitons à vous rendre sur notre page : « Le renouveau du bail emphytéotique ». Cet article évoque de quelle manière est envisagée le bail emphytéotique aujourd’hui. En effet, la pratique actuelle s’éloigne de la conception originelle de ce contrat.

 

Si vous êtes emphytéote ou bailleur, vous pouvez également prendre connaissance de notre article « Bail emphytéotique : comment calculer les droits de l’emphytéote du bailleur ? ». Cet article vous permettra d’envisager la manière dont sont calculés les droits de chacun. Cela vous permettra d’envisager une éventuelle cession de vos droits.

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Tout savoir sur le bail emphytéotique​

Le bail emphytéotique est un contrat particulier de location immobilière. Il se démarque des autres contrats de location par sa longue durée et l’importance des droits qu’il confère à l’emphytéote sur le bien. L’emphytéote est le locataire d’un bail emphytéotique.

 

Ce contrat a été à l’origine prévu pour l’entretien des terres agricoles. C’est d’ailleurs le Code Rural et de la Pêche Maritime qui contient le régime du bail. À l’origine ce bail a été conçu pour qu’un propriétaire puisse confier la gestion de ses terres agricoles à l’emphytéote. Comme l’entretien des terres nécessite du travail et de l’investissement de la part de l’emphytéote, le loyer demandé était souvent symbolique.

bail emphytéotique

Le bail emphytéotique connaît aujourd’hui un usage plus éloigné de ses origines. De plus en plus d’investisseurs privés ont recours à ce genre de bail. Ce dernier connaît aujourd’hui un renouveau. Dorénavant, des biens industriels, commerciaux ou d’habitation peuvent faire l’objet de ce bail. Pour plusieurs d’informations sur ce sujet, nous vous invitons à lire notre article :  « Le renouveau du bail emphytéotique »


Toutefois de nombreux baux emphytéotiques restent conclus pour confier la gestion d’un bien à l’emphytéote en contrepartie d’un loyer modique. De nombreuses collectivités territoriales ont encore recours au bail emphytéotique administratif pour la gestion de leur patrimoine.

Durée de bail emphytéotique

Le bail emphytéotique se distingue par sa longue durée. Les parties sont libres dans la détermination de la durée du bail.

 

L’article L451-1 Code Rural et de la Pêche Maritime impose une durée minimale et une durée maximale. La durée minimale du bail emphytéotique est de 18 ans. La durée maximale est de 99 ans.

 

Contrairement au bail commercial, le bail emphytéotique ne peut pas faire l’objet d’une tacite reconduction.

La redevance du bail emphytéotique

Le loyer perçu par le bailleur est appelé redevance. Historiquement ce revenu était également appelé canon emphytéotique.

 

Comme évoqué précédemment la redevance due par l’emphytéote est généralement faible. Le bail emphytéotique n’a pas pour objectif premier le rendement locatif. Le bailleur quant à lui à pour objectif principal l’entretien ou l’amélioration du bien par l’emphytéote. Il peut également poursuivre comme objectif la récupération des constructions réalisées par l’emphytéote. Ce dernier va donc engager des dépenses qui vont bénéficier au bailleur.

 

C’est pourquoi en principe la redevance est souvent symbolique.

Droit de l'emphytéote sur le bien

Le Code Rural et de la Pêche Maritime explique que l’emphytéote dispose d’un droit réel sur le bien. On appelle également ce droit l’emphytéose. L’emphytéote est quasiment envisagé comme ayant les mêmes droits sur le bien qu’un propriétaire.

 

L’emphytéote est libre d’apporter toute amélioration ou construction au bien. Il est aussi en principe libre de procéder à toute destruction. Toutefois, l’emphytéote ne peut pas apporter de modifications au bien de nature à faire perdre de la valeur au bien.

 

L’article L451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime ouvre la possibilité de cession du droit au bail emphytéotique. Le calcul des droits au bail de l’emphytéote et des droits du bailleur se révèle souvent complexe. L’intervention d’un Expert en Évaluation Immobilière est souvent requise. Pour plus d’informations sur le calcul de ces droits, nous vous invitons à lire notre article « Bail emphytéotique : comment calculer les droits de l’emphytéote du bailleur

 

L’article L451-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime prévoit aussi la possibilité pour l’emphytéote d’hypothéquer son droit.

Les modalités de sous-location sous un bail emphytéotique

L’emphytéote est libre de sous-louer tout ou partie du bien objet du bail emphytéotique. Cette règle est d’ordre public. Le bailleur ne peut pas interdire la sous-location à l’emphytéote.

 

Cependant, la sous-location ne doit pas prendre la forme d’une sous-emphytéose et ne doit pas être réalisée via un nouveau bail emphytéotique.

 

La sous-location ne peut pas, en principe, dépasser la durée du bail emphytéotique. Toutefois, lorsque le bail porte sur des biens à usage d’habitation, le bailleur reste en fin de bail engagé vis-à-vis des locataires mis en place par l’emphytéote. Les baux d’habitation conclus par l’emphytéote se poursuivent automatiquement au-delà de la durée du bail. Cette règle s’applique uniquement pour les baux d’habitation relevant de la loi de 1989.

 

L’article L451-9 du Code Rural et de la Pêche Maritime dispose que l’emphytéote est libre de consentir ou d’acquérir une servitude relative au bien. Toutefois, cette servitude ne peut pas excéder la durée du bail emphytéotique.

Amélioration du bien par l'emphytéote​

Les améliorations réalisées par le preneur au cours du bail vont bénéficier au bailleur. Les constructions réalisées sur un terrain par le preneur vont devenir la propriété du bailleur en fin de bail emphytéotique.

 

Cette règle n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent prévoir une autre finalité en fin de bail emphytéotique. Ils peuvent prévoir que les biens construits par le preneur deviendront la propriété de celui-ci. Il est important de signaler qu’aucune indemnité ou compensation ne peut être demandée par le preneur en fin de bail pour les améliorations réalisées sur le bien.

 

Cette règle n’est pas aussi d’ordre public. Les parties au bail emphytéotique peuvent prévoir une indemnisation de l’emphytéote en fin de bail pour les constructions ou améliorations qu’il aurait apportées.

Obligation de l'emphytéote​​

Comme évoqué précédemment le bail emphytéotique a été conçu à l’origine pour permettre au bailleur de confier l’entretien du bien à l’emphytéote. Sa principale obligation est donc l’entretien du bien objet du bail emphytéotique.

 

L’emphytéote doit effectuer toutes les réparations et actions d’entretien nécessaires.
Il a à sa charge le maintien du bien dans son état. Seuls un cas de force majeure ou un vice de construction antérieur au bail peut justifier la non-réparation du bien. De plus, la taxe foncière est à la charge de l’emphytéote.

Formalisme du bail emphytéotique​

Le recours à un notaire est obligatoire pour conclusion d’un bail emphytéotique.

 

Le Code Général des Impôts assujettit la conclusion du bail emphytéotique au régime fiscal des mutations de jouissance d’immeuble à durée limitée. La conclusion du bail emphytéotique fait l’objet d’une taxe de publicité foncière à un taux d’un peu plus de 0,7%. Ce taux est applicable au montant cumulé des redevances sur toute la durée du bail.

 

Tous les baux d’immeubles d’une durée supérieure à douze ans font l’objet d’une publication à la publicité foncière.

 

Les deux règles précédemment évoquées sont logiques. Le recours à un notaire et l’assujettissement à la taxe de publicité foncière sont généralement réservés aux opérations de transferts de propriété d’un bien immobilier. Le bail emphytéotique va attribuer un droit fort sur le bien pendant une longue durée. Ce bail ressemble donc fortement à un transfert de propriété immobilière.

Bail emphytéotique administratif

Lorsque le bail emphytéotique est conclu par une collectivité territoriale, on parle bail emphytéotique administratif. Le régime du bail emphytéotique administratif est sensiblement le même que celui du bail emphytéotique de droit commun. Les articles L1331-2 à L1311-4 du Code Général des Collectivités Territoriales prévoient des conditions spécifiques.

 

Le bail emphytéotique administratif doit être conclu en vue de la réalisation d’une mission d’intérêt général ou l’exécution d’un service public. Il est également conclu pour la location des édifices cultuels.
La notion d’intérêt général est souvent entendue largement par les collectivités. En général le seul entretien d’un édifice historique suffit à remplir cette condition, même si l’emphytéote exerce une activité commerciale dans les lieux. C’est souvent le cas lorsque des châteaux sont loués à des personnes exerçant une activité de réception (mariage, événements…).

 

Contrairement au bail emphytéotique de droit commun, le droit au bail ne peut pas être cédé librement. L’acquéreur du droit au bail doit obligatoirement poursuivre la mission d’intérêt général. La cession du droit au bail est soumise à l’accord de la collectivité territoriale.

L’hypothèque du droit réel portant sur le bien n’est pas libre. Il doit obligatoirement concerner la garantie d’un emprunt nécessaire pour la réalisation d’un ouvrage sur le foncier loué ou l’amélioration du bien loué. Le contrat d’hypothèque doit être approuvé par la collectivité territoriale.

Avantages du bail emphytéotique

Pour le bailleur l’avantage du bail emphytéotique est que l’emphytéote va entretenir le bien voire l’améliorer à ses frais. Le bien va donc voir sa valeur augmenter alors que le bailleur n’aura engagé aucune dépense.

 

Comme évoqué précédemment, le bailleur peut également recevoir en fin de bail emphytéotique la propriété des biens construits par l’emphytéote.

 

La charge de la taxe foncière revient à l’emphytéote. Le bailleur ne paiera donc pas la taxe foncière sur la durée du bail emphytéotique.

 

L’emphytéote à la possibilité d’exploiter le bien et d’en percevoir les fruits. Il peut réaliser des investissements sur le bien et en percevoir les revenus sur une durée relativement longue. Les investissements réalisés ne doivent pas nuire au bien ou faire baisser sa valeur.

 

Lorsque le bail emphytéotique porte sur un terrain à construire, l’investissement réalisé est souvent moindre en comparaison avec une opération avec acquisition d’un terrain.

 

Si les parties le prévoient, l’emphytéote peut aussi acquérir, en fin de bail, la propriété des constructions qu’il a réalisées.
Si vous souhaitez approfondir vos connaissances sur le bail emphytéotique nous vous invitons à vous rendre sur notre page :  « Le renouveau du bail emphytéotique ». Cet article évoque de quelle manière est envisagée le bail emphytéotique aujourd’hui. En effet, la pratique actuelle s’éloigne de la conception originelle de ce contrat.

 

Si vous êtes emphytéote ou bailleur, vous pouvez également prendre connaissance de notre article « Bail emphytéotique : comment calculer les droits de l’emphytéote du bailleur ?». Cet article vous permettra d’envisager la manière dont sont calculés les droits de chacun. Cela vous permettra d’envisager une éventuelle cession de vos droits.« Bail emphytéotique : comment calculer les droits de l’emphytéote du bailleur ?»

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