La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Les investisseurs attirés par l’immobilier physique indirect disposent de deux possibilités pour y placer leur argent : l’investissement dans la “pierre papier”, soit en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), soit en OPCI (organismes de placement collectif en immobilier).
Les OPCI et SCPI jouent en apparence la même carte. Mais ils sont loin d’être similaires, qu’il s’agisse de leur contenu, de leur disponibilité, de leur fiscalité ou de leurs performances. S’agissant de leur risque, l’AMF (autorité des marchés financiers) est vigilante et impose notamment la réalisation d’expertise de valeur vénale et actualisation régulièrement.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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