Vous avez pour projet de vendre ou d’acheter un bien d’habitation. Pour envisager sereinement ce projet, il est nécessaire d’estimer le bien.
L’estimation est une étape importante d’un projet d’achat d’un bien immobilier. Déterminer correctement le prix du bien permet de s’assurer qu’on ne sera pas lésé dans la transaction.
Pour le vendeur, il est important de proposer son bien à un prix cohérent vis-à-vis du marché. En effet, un bien surestimé fera face à un défaut d’offre. Le bien risque de rester trop longtemps sur le marché. Un bien qui reste trop longtemps sur le marché est un bien vis-à-vis duquel les acquéreurs risquent de se méfier. Un vendeur qui n’a pas d’offre risque de se décourager dans son projet.
Avant de vendre ou d’acheter un bien immobilier, il est donc primordial de réaliser une bonne estimation.
La méthode de référence pour l’évaluation d’un bien à usage d’habitation dans un contexte de vente amiable est la méthode par comparaison. Beaucoup de professionnels et de particuliers considèrent que l’estimation d’un bien immobilier consiste à appliquer une moyenne de prix au mètre carré à la surface du bien.
Cette méthode d’estimation est approximative. Les moyennes de prix au mètre carré concernent une ville, un quartier voire une rue pour les sources les plus précises. Ces moyennes ne reflètent pas la valeur réelle du bien. Il est indispensable de se référer aux prix des ventes réalisées sur des biens similaires.
La seule moyenne au mètre carré cohérente pour une bonne estimation est la moyenne au mètre carré constatée sur des biens comparables. Pour réaliser une bonne estimation de son bien immobilier, il est donc nécessaire de trouver des éléments de comparaison.
Les éléments de comparaison correspondent à des biens présentant des caractéristiques principales semblables : surface, emplacement, mode constructif, accès aux commerces et services…
Il peut être intéressant de demander à ses voisins le prix auquel ils ont acquis leur bien. Toutefois, cette démarche présente un caractère aléatoire et on peut se retrouver avec une estimation faussée.
Vos voisins peuvent ne pas se rappeler avec exactitude le prix auquel ils ont acheté leur bien immobilier.
Ils peuvent également, consciemment ou inconsciemment, donner une valeur surestimée. Vos voisins peuvent penser qu’ils ont intérêt à ce que votre bien soit présenté à un prix élevé dans l’espoir que les prix dans l’immeuble ou sur le quartier augmentent.
Il peut être tentant de rechercher des éléments de comparaison dans les annonces immobilières.
Attention toutefois, les prix affichés ne correspondent pas forcément aux prix auxquels les biens vont se vendre. En France, il y a une véritable tradition de la négociation. Il est très fréquent que le prix de vente final soit inférieur au prix affiché sur l’annonce. Le risque en procédant ainsi est de se retrouver avec une estimation faussée. Cette affirmation est à relativiser sur les secteurs géographiques ou le marché est tendu. Face à l’abondance d’offres, la négociation est souvent restreinte sur ces secteurs.
Parfois les annonces ne permettent pas de savoir si les biens considérés sont comparables. Les photos peuvent ne pas permettre de se rendre compte de toutes les caractéristiques essentielles du bien. Certains facteurs ayant un impact sur la valeur peuvent ne pas apparaître dans l’annonce (proximité d’une source de nuisances, pièces à rénover…).
D’autres facteurs relatifs aux annonces immobilières peuvent conférer un caractère aléatoire à l’estimation. Par exemple, par souci de confidentialité, la localisation d’un bien peut ne pas être exacte. Toutes ces dimensions font qu’une estimation réalisée en comparaison d’annonces de vente peut être inexacte.
La recherche d’éléments de comparaison sur des ventes réalisées reste le meilleur moyen de réaliser une bonne estimation.
Les sources fiables permettant d’obtenir des éléments de comparaison ne sont pas nombreuses. On peut citer par exemple le site internet public DVF (Demande de Valeur Foncière) mis en place par la Direction Générale des Finances Publiques.
Bien que accessible, ces sources nécessitent un travail de sélection. Réaliser soi-même l’estimation de son bien immobilier se révèle alors être une tâche chronophage.
Malgré des recherches étendues, le marché peut ne pas offrir suffisamment d’éléments de comparaison. Il est alors nécessaire d’appliquer d’autres méthodes. La mise en œuvre de ces méthodes nécessite le savoir-faire d’un expert immobilier.
De plus, la méthode par comparaison intéresse est particulièrement cohérente lorsqu’on s’adresse à un acquéreur qui a pour projet d’habiter le bien. Cette méthode ne prend pas en compte les nécessités économiques des investisseurs qui auraient pour projet de louer le bien. Il est donc nécessaire de confronter la méthode par comparaison à une autre méthode axée investisseur. Là encore seul le savoir-faire d’un expert immobilier permet de mettre en œuvre ces méthodes.
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Vous avez pour projet de vendre ou d’acheter un bien d’habitation. Pour envisager sereinement ce projet, il est nécessaire d’estimer le bien.
L’estimation est une étape importante d’un projet d’achat d’un bien immobilier. Déterminer correctement le prix du bien permet de s’assurer qu’on ne sera pas lésé dans la transaction.
Pour le vendeur, il est important de proposer son bien à un prix cohérent vis-à-vis du marché. En effet, un bien surestimé fera face à un défaut d’offre. Le bien risque de rester trop longtemps sur le marché. Un bien qui reste trop longtemps sur le marché est un bien vis-à-vis duquel les acquéreurs risquent de se méfier. Un vendeur qui n’a pas d’offre risque de se décourager dans son projet.
Avant de vendre ou d’acheter un bien immobilier, il est donc primordial de réaliser une bonne estimation.
La méthode de référence pour l’évaluation d’un bien à usage d’habitation dans un contexte de vente amiable est la méthode par comparaison. Beaucoup de professionnels et de particuliers considèrent que l’estimation d’un bien immobilier consiste à appliquer une moyenne de prix au mètre carré à la surface du bien.
Cette méthode d’estimation est approximative. Les moyennes de prix au mètre carré concernent une ville, un quartier voire une rue pour les sources les plus précises. Ces moyennes ne reflètent pas la valeur réelle du bien. Il est indispensable de se référer aux prix des ventes réalisées sur des biens similaires.
La seule moyenne au mètre carré cohérente pour une bonne estimation est la moyenne au mètre carré constatée sur des biens comparables. Pour réaliser une bonne estimation de son bien immobilier, il est donc nécessaire de trouver des éléments de comparaison.
Les éléments de comparaison correspondent à des biens présentant des caractéristiques principales semblables : surface, emplacement, mode constructif, accès aux commerces et services…
Il peut être intéressant de demander à ses voisins le prix auquel ils ont acquis leur bien. Toutefois, cette démarche présente un caractère aléatoire et on peut se retrouver avec une estimation faussée.
Vos voisins peuvent ne pas se rappeler avec exactitude le prix auquel ils ont acheté leur bien immobilier.
Ils peuvent également, consciemment ou inconsciemment, donner une valeur surestimée. Vos voisins peuvent penser qu’ils ont intérêt à ce que votre bien soit présenté à un prix élevé dans l’espoir que les prix dans l’immeuble ou sur le quartier augmentent.
Il peut être tentant de rechercher des éléments de comparaison dans les annonces immobilières.
Attention toutefois, les prix affichés ne correspondent pas forcément aux prix auxquels les biens vont se vendre. En France, il y a une véritable tradition de la négociation. Il est très fréquent que le prix de vente final soit inférieur au prix affiché sur l’annonce. Le risque en procédant ainsi est de se retrouver avec une estimation faussée. Cette affirmation est à relativiser sur les secteurs géographiques ou le marché est tendu. Face à l’abondance d’offres, la négociation est souvent restreinte sur ces secteurs.
Parfois les annonces ne permettent pas de savoir si les biens considérés sont comparables. Les photos peuvent ne pas permettre de se rendre compte de toutes les caractéristiques essentielles du bien. Certains facteurs ayant un impact sur la valeur peuvent ne pas apparaître dans l’annonce (proximité d’une source de nuisances, pièces à rénover…).
D’autres facteurs relatifs aux annonces immobilières peuvent conférer un caractère aléatoire à l’estimation. Par exemple, par souci de confidentialité, la localisation d’un bien peut ne pas être exacte. Toutes ces dimensions font qu’une estimation réalisée en comparaison d’annonces de vente peut être inexacte.
La recherche d’éléments de comparaison sur des ventes réalisées reste le meilleur moyen de réaliser une bonne estimation.
Les sources fiables permettant d’obtenir des éléments de comparaison ne sont pas nombreuses. On peut citer par exemple le site internet public DVF (Demande de Valeur Foncière) mis en place par la Direction Générale des Finances Publiques.
Bien que accessible, ces sources nécessitent un travail de sélection. Réaliser soi-même l’estimation de son bien immobilier se révèle alors être une tâche chronophage.
Malgré des recherches étendues, le marché peut ne pas offrir suffisamment d’éléments de comparaison. Il est alors nécessaire d’appliquer d’autres méthodes. La mise en œuvre de ces méthodes nécessite le savoir-faire d’un expert immobilier.
De plus, la méthode par comparaison intéresse est particulièrement cohérente lorsqu’on s’adresse à un acquéreur qui a pour projet d’habiter le bien. Cette méthode ne prend pas en compte les nécessités économiques des investisseurs qui auraient pour projet de louer le bien. Il est donc nécessaire de confronter la méthode par comparaison à une autre méthode axée investisseur. Là encore seul le savoir-faire d’un expert immobilier permet de mettre en œuvre ces méthodes.
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Le marché de l’immobilier tertiaire à Paris et en Ile-de-France a fait partie des secteurs impactés par la crise de COVID-19.
Un expert immobilier, contrairement à un agent immobilier, se doit d’être indépendant des grands groupes immobiliers dans le cadre de ses missions.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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