01.89.16.94.40

Rechercher

Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet

Dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente présente plusieurs avantages. Toutefois, il y a des éléments à ne pas négliger pour être sûr de vous orienter vers le bien qui vous assurera un bon retour sur investissement.

 

  • À qui est réservé l’achat ou la vente d’un local commercial ?
  • Quels sont les avantages ?
  • Quels sont les critères à regarder ?
  • Local commercial occupé ou vide, comment choisir ?
  • Quels sont les frais relatifs à l’achat d’un local commercial ?

 

À qui est réservé l’achat ou la vente d’un local commercial ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’achat d’un local commercial n’est pas réservé uniquement aux investisseurs institutionnels et reste accessible aux investisseurs particuliers. Même s’il est moins populaire chez ces derniers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente présente pourtant de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif traditionnel.

Investissement dans un local commercial, quels sont les avantages ?

L’achat d’un local commercial en vue de le louer ou de le revendre présente trois avantages de taille par rapport à l’investissement résidentiel :

  • Son rendement : en effet, avec des taux de rendement qui s’élèvent entre 4% et 8%, l’investissement dans un local commercial s’avère deux fois plus rentable que l’investissement résidentiel traditionnel, dont les taux s’élèvent entre 2% et 5%.

 

  • Son aspect sécurisant : le risque d’impayé avec un locataire professionnel est en effet plus faible qu’avec un locataire particulier. Par ailleurs, il est juridiquement plus aisé de faire partir le locataire d’un local commercial en cas de problème ou d’impayé.

 

  • Les critères de choix du locataire : contrairement au résidentiel, la sélection du locataire pour un local commercial se fait sur des critères objectifs, liés à son activité (le chiffre d’affaires, le nombre d’années d’activité, etc.).

Achat/revente d’un local commercial, quels sont les critères à regarder ?

Dans le cadre d’un investissement dans un local commercial, le critère le plus important à étudier de près est son emplacement. Ce dernier aura en effet une grande influence sur l’activité du futur locataire. La qualité de l’emplacement s’évalue selon plusieurs facteurs : est-il à proximité de zones de passage ? Les transports en commun sont-ils facilement accessibles ? Quels sont les commerces de proximité ? Des services à la personne (exemple : crèche, salle de sport) ? Quelles sont les enseignes déjà présentes ? Le stationnement est-il possible ? De futurs projets de construction ont-ils été validés ?

Attention, plus un local commercial est situé en centre-ville (emplacements N°1), plus son coût d’achat sera élevé. Les emplacements plus éloignés du centre (emplacements N°1 bis et N°2), sont quant à eux moins visibles mais peuvent afficher des rendements locatifs plus intéressants, du fait de leur prix moins élevé.

Pour ce qui est des autres critères à vérifier avant achat, ils sont souvent de l’ordre du bâtiment, donc plus techniques. Les vendeurs de locaux commerciaux sont légalement tenus de faire réaliser un diagnostic immobilier par un expert, et de communiquer le rapport à l’acheteur. À lire attentivement donc, pour être sûr d’éviter toute malfaçon ou tout vice caché présent dans le local.

Local commercial occupé ou vide, comment choisir ?

Avant de se lancer, un investisseur peut logiquement se demander s’il est préférable d’investir dans un local vide ou occupé. Les deux options ont leurs avantages :

  • En achetant un local commercial déjà occupé, l’investisseur bénéficie d’une visibilité sur le rendement. Le contrat de bail en cours et le loyer fixé tiennent compte des avantages du local, de son emplacement et de la dynamique du marché. Si l’investisseur doit avoir recours à un emprunt pour le financement, cela rend aussi le dossier plus fiable.
  • De son côté, l’achat d’un local inoccupé requiert de déterminer un loyer potentiel. Pour ce faire, il faut construire un business plan, intégrant un loyer indexé sur : les caractéristiques du local, son emplacement, la dynamique du marché immobilier sur place, les acteurs à proximité, les éventuels projets d’urbanisme, etc. L’achat d’un local vide peut présenter un fort potentiel de rendement si des travaux sont à réaliser avant la mise en location, puisque l’acheteur pourra valoriser son bien plus facilement que si un contrat de bail était déjà en cours.

Quels sont les frais relatifs à l’achat d’un local commercial ?

En ce qui concerne les frais, là encore il existe des différences entre l’achat d’un local commercial et l’achat d’un bien résidentiel. Ici, il faudra compter des frais de notaire qui s’élèvent entre 2% et 8% du prix d’achat du bien. Ces frais prennent en compte :

  • Les impôts et taxes : ils intègrent les droits d’enregistrement liés à l’achat du local commercial qui seront reversés à l’État et aux collectivités territoriales.
  • Les frais et débours : il s’agit du montant versé par le notaire pour obtenir les pièces et documents nécessaires à l’acte de vente.
  • Les honoraires du notaire : comme pour tout achat immobilier, il faut compter les honoraires du notaire pour la réalisation de la vente.

Que l’investisseur achète en son nom ou via une Société Civile Immobilière (SCI), il pourra financer le bien avec des fonds propres ou bien avoir recours à un emprunt. Dans le deuxième cas, il faudra donc intégrer au business plan les frais relatifs à l’emprunt.

Achat d’un local commercial : faites-vous accompagner d’un expert immobilier

Pour réussir votre investissement dans un local commercial, faites-vous accompagner d’un expert immobilier. Il étudiera et analysera avec précision tous les points évoqués dans cet article pour vous accompagner vers le bon placement financier. Chez LAMY Expertise, nos experts travaillent en toute indépendance et ne travaillent pas en partenariat avec quelque agence immobilière que ce soit.

Retrouvez nos dernières actualités