Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un fonds de commerce
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente présente plusieurs avantages. Toutefois, il y a des éléments à ne pas négliger pour être sûr de vous orienter vers le bien qui vous assurera un bon retour sur investissement.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’achat d’un local commercial n’est pas réservé uniquement aux investisseurs institutionnels et reste accessible aux investisseurs particuliers. Même s’il est moins populaire chez ces derniers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente présente pourtant de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif traditionnel.
L’achat d’un local commercial en vue de le louer ou de le revendre présente trois avantages de taille par rapport à l’investissement résidentiel :
Dans le cadre d’un investissement dans un local commercial, le critère le plus important à étudier de près est son emplacement. Ce dernier aura en effet une grande influence sur l’activité du futur locataire. La qualité de l’emplacement s’évalue selon plusieurs facteurs : est-il à proximité de zones de passage ? Les transports en commun sont-ils facilement accessibles ? Quels sont les commerces de proximité ? Des services à la personne (exemple : crèche, salle de sport) ? Quelles sont les enseignes déjà présentes ? Le stationnement est-il possible ? De futurs projets de construction ont-ils été validés ?
Attention, plus un local commercial est situé en centre-ville (emplacements N°1), plus son coût d’achat sera élevé. Les emplacements plus éloignés du centre (emplacements N°1 bis et N°2), sont quant à eux moins visibles mais peuvent afficher des rendements locatifs plus intéressants, du fait de leur prix moins élevé.
Pour ce qui est des autres critères à vérifier avant achat, ils sont souvent de l’ordre du bâtiment, donc plus techniques. Les vendeurs de locaux commerciaux sont légalement tenus de faire réaliser un diagnostic immobilier par un expert, et de communiquer le rapport à l’acheteur. À lire attentivement donc, pour être sûr d’éviter toute malfaçon ou tout vice caché présent dans le local.
Avant de se lancer, un investisseur peut logiquement se demander s’il est préférable d’investir dans un local vide ou occupé. Les deux options ont leurs avantages :
En ce qui concerne les frais, là encore il existe des différences entre l’achat d’un local commercial et l’achat d’un bien résidentiel. Ici, il faudra compter des frais de notaire qui s’élèvent entre 2% et 8% du prix d’achat du bien. Ces frais prennent en compte :
Que l’investisseur achète en son nom ou via une Société Civile Immobilière (SCI), il pourra financer le bien avec des fonds propres ou bien avoir recours à un emprunt. Dans le deuxième cas, il faudra donc intégrer au business plan les frais relatifs à l’emprunt.
Pour réussir votre investissement dans un local commercial, faites-vous accompagner d’un expert immobilier. Il étudiera et analysera avec précision tous les points évoqués dans cet article pour vous accompagner vers le bon placement financier. Chez LAMY Expertise, nos experts travaillent en toute indépendance et ne travaillent pas en partenariat avec quelque agence immobilière que ce soit.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Le bail commercial en France est un instrument juridique crucial pour les entreprises et les commerçants qui cherchent à établir une présence physique…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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