L’expertise immobilière selon TEGoVA (c’est quoi au juste ?)
11 octobre 2022
La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix auquel il peut être vendu d’après le marché. Elle se fixe en prenant en compte la valeur de biens similaires qui ont été vendus.
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Projet d’acquisition, emprunt bancaire, raisons comptables, création, fusion, cession de société, relation bailleur / preneur, succession, donation, partage, expropriation…
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Vous souhaitez une expertise valeur vénale immobilière ? Vous avez un objectif précis ? Saviez-vous que nos experts adaptent leur méthodologie selon votre besoin, tout en conservant un regard neutre et indépendant ?
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La méthode par comparaison est la plus courante en matière d’expertise. Elle consiste à se procurer des références de prix, relatives à des ventes récentes, pour en tirer une valeur moyenne. Mais d’autres méthodes existent et mieux vaut les connaître.
La méthode par comparaison est la plus courante en matière d’expertise. Elle consiste à se procurer des références de prix, relatives à des ventes récentes, pour en tirer une valeur moyenne. Mais d’autres méthodes existent et mieux vaut les connaître.
L’expertise de valeur vénale ne fait l’objet d’aucun encadrement légal. Néanmoins elle requiert deux qualités essentielles : la compétence et l’indépendance.
Nos experts immobiliers sont également sélectionnés pour leur respect des engagements de la charte de l’expertise immobilière
L’expertise de valeur vénale ne fait l’objet d’aucun encadrement légal. Néanmoins elle requiert deux qualités essentielles : la compétence et l’indépendance.
Nos experts immobiliers sont également sélectionnés pour leur respect des engagements de la charte de l’expertise immobilière
L’adoption de la loi de finances 2021 (PLF 2021) prévoit des mesures exceptionnelles pour soutenir l’économie et l’emploi. Découvrez les mesures incitatives mises en place par la Loi de Finances 2021 en cas de réévaluation d’actifs.
L’adoption de la loi de finances 2021 (PLF 2021) prévoit des mesures exceptionnelles pour soutenir l’économie et l’emploi. Découvrez les mesures incitatives mises en place par la Loi de Finances 2021 en cas de réévaluation d’actifs.
L’expertise immobilière, réalisée par un professionnel indépendant et objectif, permet à un propriétaire de ne pas faire appel à un intermédiaire. Il est sécurisé par le prix de vente ainsi que par les informations fournies aux acquéreurs potentiels. Cette expertise permettra de valoriser le bien à la juste valeur du marché et d’optimiser le délai de mise en vente. Le coût de l’expertise est dérisoire en comparaison aux honoraires de négociation des agents immobiliers.
Grâce à son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise à un très fort degré d’opposabilité. Il met rapidement un terme à toute discussion portant sur la valeur. Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux , une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
Expert immobilier indépendant
Valorisation juste du bien
Rapport d'expertise complet
Une expertise immobilière permet à un propriétaire de ne pas sous-évaluer ou surévaluer son bien immobilier. Une simple valeur moyenne de marché au m2 ne suffit pas pour mettre en vente un bien immobilier. Il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs : les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, etc.. Le professionnel est présent afin d’optimiser le prix de vente par rapport aux prix du marché. Seul un expert féru à cet exercice sera capable d’appréhender ses facteurs. Un bien qui est sur le marché avec une surévaluation de sa valeur, va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le vendeur peut se retrouver à baisser son prix de vente en dessous de la valeur vénale de son bien ou à allonger son délai de vente.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale et une étude de marché. Il met également en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. Le rapport d’expertise est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
L’analyse fournie dans ce rapport à une grande force probante et une forte opposabilité. Parfois, la négociation sur le prix de vente devient rapidement conflictuelle. Dans un tel contexte, le rapport d’expertise permet de sécuriser la relation entre l’acquéreur et le vendeur et mettre un terme au conflit. Ce rapport est souvent amené à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
Les investisseurs cherchent avant tout à tirer profit de leur bien avec un retour sur investissement. Il sera déterminé grâce à certaines spécificités de l’immeuble, à savoir : sa qualité de construction, son état, sa durée de vie résiduelle dans le but de chiffrer au plus juste les frais et coûts prévisibles qui en découlent. L’investisseur doit également prendre en compte les éléments juridiques inhérents au bail déterminant d’une part, la durée des engagements des parties et d’autre part, les composants financiers résultant d’une mise à bail.
L’expertise immobilière permet de rassurer l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle lui donnera les informations nécessaires sur son « risque locatif » et son probable « retour sur investissement », dans la durée.
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Parce qu’il veut se dispenser du concours d’une agence immobilière, le propriétaire désireux de vendre par lui-même un bien immobilier doit remplir certaines conditions. En effet, il se doit d’avoir une connaissance du marché local et de ses spécificités, il doit être capable de remplir la fonction d’un intermédiaire pour vendre dans les meilleures conditions et apporter les informations nécessaires aux acquéreurs potentiels. La vente d’un bien immobilier peut intervenir sans le concours d’un intermédiaire dont les honoraires sont parfois prohibitifs.
Il s’agit pourtant d’être capable de remplir la fonction de ce professionnel de l’immobilier et d’apporter les informations nécessaires aux personnes souhaitant se porter acquéreur. Le coût de cette mission d’expertise est, sommes toutes, dérisoire en comparaison aux honoraires de négociation des agents immobiliers qui atteignent le plus souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise justifiera d’un prix de vente à la juste valeur de marché et permettra au vendeur d’optimiser le délai de mise en vente. Par son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise a un très fort degré d’opposabilité, en ce qu’il met un terme à toute discussion portant sur la valeur. Il est le meilleur support de base à toute négociation. Ce principe est d’autant plus vrai quand les enjeux sont importants (Vente concernant plusieurs biens, bien d’exceptions, …). Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux , une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
Les investisseurs ne recherchent pas une jouissance personnelle du bien, mais à le mettre à bail. En effet, l’objectif premier de l’investisseur concernant la valeur d’acquisition d’un bien est son retour sur investissement, soit, le revenu brut annuel que va lui procurer la mise à bail de son bien, diminuer bien évidemment des flux financiers sortants.
Ce retour sur investissement doit intégrer certaines caractéristiques propres à l’immeuble, que l’expertise immobilière détaillera de manière précise. En effet, pour optimiser son investissement, l’acquéreur investisseur se penchera alors sur les spécificités de l’immeuble à savoir : sa qualité de construction, son état, sa durée de vie résiduelle dans le but de chiffrer au plus juste les frais et coûts prévisibles qui en découlent.
L’investisseur, avant de prendre toute décision d’acquisition, recherchera à connaître sa plus-value latente, mais également le risque locatif supposé tenant compte du dynamisme ou non du secteur. Il est en effet habituel pour un investisseur de mettre en balance la stabilité probable de la valeur d’acquisition du bien et de la rentabilité immédiate. Pour cela, il doit être pris en compte les éléments juridiques inhérents au bail déterminant d’une part, la durée des engagements des parties et d’autre part, les composants financiers résultant d’une mise à bail.
L’expert immobilier intégrera alors à son étude l’ensemble des flux financiers à l’instant T ainsi que les flux futurs afin de rendre compte de la valeur vénale du bien immobilier par un approche purement financière tenant compte de l’ensemble des éléments de calcul de rentabilité, sur un cycle de vie, correspondant au délai supposé d’autofinancement de l’immeuble. L’expertise immobilière permettra alors de rassurer l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
De par la qualité du signataire du rapport et de l’étendue des études, l’analyse portée sur la valeur du bien n’est pas sujette à caution. Elle a, de par le fait, une grande force probante et une forte opposabilité. Dans un contexte transactionnel, elle détermine ce que doit être le prix de vente du bien et permet au vendeur comme à l’acquéreur de sécuriser leur relation et d’asseoir la vente sur la juste valeur du bien.
La négociation, si elle intervient, est une étape cruciale du processus de vente. Il arrive souvent que les échanges soient infructueux et que cette étape soit rendue insurmontable en raison de divergences concernant la valeur du bien. Le rapport d’expertise, dans un tel contexte, prend alors toute sa dimension et rend compte de son utilité. Il met un terme aux discussions portant sur la valeur et sert de base à la négociation. Il sécurise le vendeur sur son prix de vente et conforte l’acquéreur sur le montant de son offre. Ce principe s’applique à toute négociation et il est d’autant plus vrai lorsque les enjeux ou les écarts de valeur sont importants. L’expertise de valeur vénale est souvent amenée à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques attachées à chaque bien, ou encore la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur) sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
La tentation est forte pour un propriétaire de croire que cette valeur repose sur une simple valeur moyenne de marché au m2. Les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, autant d’éléments qui ont un impact fort sur la valeur. Il est courant de constater des écarts de valeurs pouvant atteindre 30 à 40% sur deux biens dans un même immeuble mais ayant des caractéristique différentes (étage élevé ou non, exposition, vue…) D’autres éléments peuvent avoir une incidence forte sur la valeur et seul un expert immobilier féru à cet exercice sera capable de les appréhender. En effet, on parlera notamment des hypothèses de création de valeur. Elles impliquent des méthodes de valorisation différentes puisqu’elles reposent sur des projections (bilan promoteur, droits à construire…). La sous évaluation d’un bien immobilier a des conséquences graves sur la vente de celui-ci. Les enjeux sont souvent importants et le manque à gagner peut représenter des sommes très conséquentes. Il paraît donc nécessaire voire indispensable de réaliser une expertise de valeur vénale pour fixer le prix de vente de son bien immobilier. La tentation est grande pour le propriétaire d’un actif immobilier qui souhaite vendre son bien, de fixer sciemment, son prix de vente au-delà de sa valeur de marché. Il est, aujourd’hui, démontré que cette position comporte plus d’effets pervers que d’effets positifs. La crainte de la sous-évaluation, ou la volonté, tout à fait naturelle, de vouloir optimiser le prix de vente conduisent le plus souvent à allonger au-delà du raisonnable le délai de vente.
Un bien à la vente depuis trop longtemps en raison d’un prix en inadéquation avec la position du marché va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le marché immobilier, comme tout marché, s’autorégule et le prix de vente du bien finit par baisser inexorablement. Il est fréquent de constater que des biens immobiliers dont le prix de vente a été surévalué lors de leur mise sur le marché finissent par se vendre en dessous de leur valeur vénale pour palier à la méfiance des acquéreurs potentiels liée au délai de vente.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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