Estimer un immeuble par la méthode d’évaluation par comparaison

L’expertise valeur d’un bien immobilier peut se faire par méthode de comparaison. Les prix appliqués dans les transactions concernant des biens similaires constituent la base (ou la référence) de l’évaluation. Les résultats sont considérés comme fiables du fait qu’ils s’obtiennent à partir des références sur le marché immobilier. Les tribunaux, les experts ainsi que les départements fiscaux utilisent donc principalement la méthode de comparaison pour déterminer la valeur vénale d’un bien.

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L’expertise valeur par comparaison d’une maison individuelle

Théoriquement, l’évaluation par comparaison se fonde sur le prix d’une maison similaire, relevé sur le marché. Néanmoins, les maisons bâties dans une zone géographique restreinte sont rarement comparables. Il arrive que les matériaux soient les mêmes, que les finitions soient identiques ou que d’autres similitudes soient constatées. Ces différentes caractéristiques n’en demeurent pas moins différentes. En pratique donc, la comparaison est effectuée en décomposant le prix global mentionné à chaque mutation et suivant une référence de mesure préétablie.

L’expertise valeur d’un immobilier de grande superficie

Parmi les immeubles occupant une superficie importante au sol, la plupart sont des bâtiments industriels, des entrepôts ou encore des corps de ferme. Certains sont toutefois des immeubles d’habitation. Vue la surface en jeu, il est plus judicieux de procéder à une expertise valeur par mètre carré. L’évaluation est donc effectuée en fonction de la superficie réellement occupée. On parle de superficie ouverte ou de superficie au sol. La mesure se fait à l’extérieur des murs et ne tient compte ni de la hauteur de l’immeuble ni du nombre de niveaux qu’il comprend.

L’expertise valeur des immeubles collectifs non assimilés au régime de copropriété et de la maison individuelle

La méthode analytique visant à dissocier l’immeuble et le terrain est assez courante, ne considérant que le terrain nu. La construction est par la suite intégrée à la valorisation afin d’obtenir la valeur du terrain dit “encombré”. Une seconde méthode permet d’évaluer le terrain intégré. Dans ce cas, le terrain nu est considéré comme sans valeur propre. Toutefois, la valorisation de l’immeuble doit intégrer une valeur du terrain. La fiabilité des résultats repose essentiellement sur le regroupement des différentes constructions en fonction de leur état d’entretien, leur classe et les équipements dont elles disposent.

L’expertise valeur d’un appartement en copropriété

L’estimation de la valeur des immeubles collectifs en copropriété se fait différemment de celle appliquée aux biens bénéficiant de ce régime. L’expertise valeur se fait impérativement par lot. La valeur d’un appartement inclut celles des zones communes et afférentes. Par contre, les parkings/garages et les caves sont considérés comme des lots annexes. Ils sont donc évalués individuellement. Dans le cadre d’une revente, le prix d’un appartement est fixé selon les références du marché ou à défaut, par évaluation au mètre carré habitable.

Une base de données de références pour l’expertise valeur

Pour que l’expertise valeur par comparaison soit fiable, l’expert-valeur se réfère à une base de données spécifique regroupant les références actuelles. Il peut s’agir d’une base interne obtenue par l’expérience client ou externe (Base Bien ou Perval par exemple).

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