Les facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière

Le secteur de l’immobilier est en évolution permanente. Tout comme l’environnement économique, juridique et fiscal. L’estimation de valeur vénale immobilière, qui consiste à trouver le juste prix d’un immeuble à un instant t et dans des conditions normales de libre marché, doit tenir compte de ces évolutions. Face à ces différents changements et pour avoir quelques repères, voici le détail des principaux facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière.

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Les facteurs physiques

Les qualités physiques d’un immeuble font partie des critères d’appréciation de la valeur vénale immobilière. La qualité de la construction est un facteur physique important. Les matériaux employés, leur mise en oeuvre, ainsi que la qualité des finitions, font partie des éléments observés. Les constructions en granit et pierre sont, par exemple, très appréciées. La qualité architecturale de l’ouvrage (style, époque, renommée de l’architecte, etc.), l’importance de l’immeuble (superficie, nombre de niveaux, nombre de pièces, etc.), son état d’entretien, sa vétusté, ainsi que les éléments d’équipement et de confort (agencement de la cuisine, des sanitaires, etc.), sont aussi à prendre en compte.

Les facteurs juridiques

Certains aspects juridiques peuvent grever la valeur d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’une loi ou d’un règlement. Ainsi, les servitudes, qu’elles soient de droit privé ou de droit public, ou encore les règlements d’urbanisme, ont une incidence directe sur la valeur vénale. Le droit de maintien dans l’immeuble détenu par une autre personne que le propriétaire engendre une moins-value, car il rend la vente du bien plus difficile.

Les facteurs économiques

La situation, comme l’emplacement de l’immeuble estimé, a une grande influence sur la valeur immobilière. Les différences de valeur entre deux immeubles, en apparence semblables, s’expliquent généralement par le facteur de l’environnement. Sur le plan macro-économique, différents critères sont appréciés : chômage, taux d’emprunt bancaire, politique d’accession à la propriété, politique d’accès aux logements en location, fiscalité immobilière, etc. A l’échelle d’une commune, des critères quantitatifs et qualitatifs plus précis sont pris en considération, tels que la proximité des commerces, celle des écoles, des transports en commun, ou encore l’activité économique (bassin d’emploi), culturelle et sportive. Enfin, il convient de distinguer les immeubles libres des immeubles occupés par un locataire. Car la valeur vénale immobilière est conditionnée par les possibilités de vente de l’immeuble, soit pour un revenu, soit pour un intérêt particulier.

La classification des immeubles et les coefficients

La Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, disponible aux Éditions Callon, est un ouvrage de référence pour la valorisation immobilière. Il indique des valeurs (en euro, au mètre carré ou à l’hectare) pour la France entière, par département et pour 1400 villes et arrondissements, ainsi que par catégorie (neufs, anciens, plus ou moins de 10 ou 20 ans, rénovés ou non, collectifs ou individuels, etc.) pour les biens d’habitation, industriels ou commerciaux, les bureaux, les terrains à bâtir, les terres agricoles, etc. Au-delà des méthodes d’évaluation de valeur vénale, il fournit une classification des immeubles (grand standing, standing, normal, moyen). Il propose également des coefficients tenant compte de l’usage et du niveau (par exemple, bien en rez-de-chaussée, cave non aménagée, etc.), de la surface (bien inférieur à 40m², bien supérieur à 120m², etc.), des facteurs physiques (qualité de la construction, vétusté, confort, etc.), applicables à la mer ou à la montagne, pour occupation (selon bail et qualité du locataire, etc.).

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